Vor dem Verkauf noch investieren?

Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stehen vor derselben Frage: Soll vor einem geplanten Verkauf noch investiert werden oder ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Immobilie im aktuellen Zustand zu veräußern?

Besonders häufig geht es dabei um größere Maßnahmen wie Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder die Sanierung einzelner Wohnungen. Die Überlegung erscheint zunächst naheliegend: Wer kurz vor dem Verkauf investiert, sollte dafür auch einen höheren Kaufpreis erzielen können. In der Praxis fällt die Antwort jedoch häufig differenzierter aus.

   

Die Spielregeln haben sich verändert

Während der Niedrigzinsphase profitierten Eigentümer nicht nur von laufenden Mieterträgen, sondern oftmals auch von kontinuierlich steigenden Immobilienwerten. Selbst Objekte mit Investitionsbedarf konnten häufig zu deutlich höheren Preisen veräußert werden als wenige Jahre zuvor. Heute stellt sich die Situation anders dar. Käufer kalkulieren deutlich vorsichtiger und gehen nicht mehr selbstverständlich von weiteren Preissteigerungen aus. Stattdessen stehen die tatsächlichen Erträge, der Investitionsbedarf und die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilie im Mittelpunkt.

Hinzu kommt, dass sich die Finanzierungskosten in den vergangenen Jahren erheblich verändert haben. Während Darlehen zeitweise für rund ein Prozent Zinsen erhältlich waren, liegen die Finanzierungskosten heute häufig bei vier Prozent oder darüber. Dies beeinflusst unmittelbar die Renditeanforderungen der Käufer und damit auch die Kaufpreisbildung.

Für ein typisches Mehrfamilienhaus in einer guten Nürnberger Nordstadtlage mit rund 700 m² Wohnfläche und einer durchschnittlichen Bestandsmiete von etwa 8,60 €/m² monatlich ergab sich im Jahr 2021 bei einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz von rund 1,5 % ein Ertragswert von etwa 2 Mio. €. Dies entsprach damals einem Kaufpreisfaktor von rund 27 auf die Jahresnettokaltmiete. Unter ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen würde dasselbe Objekt bei einem heute marktgerechten Liegenschaftszinssatz von rund 3 % lediglich noch einen Ertragswert von etwa 1,5 Mio. € erreichen.

Wichtig ist dabei: Die Immobilie hat sich nicht verschlechtert. Geändert haben sich die Rahmenbedingungen, unter denen Käufer kalkulieren. Genau diese veränderten Rahmenbedingungen beeinflussen auch die Wirtschaftlichkeit von Investitionen vor einem geplanten Verkauf. Denn Investitionen müssen sich letztlich über den erzielbaren Mehrerlös amortisieren – und dieser Zusammenhang hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert.

   

Investitionen, die Risiken reduzieren

Viele Maßnahmen dienen in erster Linie dazu, den Gebäudezustand zu verbessern und zukünftige Instandhaltungsrisiken zu reduzieren. Typische Beispiele sind die Erneuerung von Dach, Fassade, Heizungsanlage oder Leitungen. Solche

Maßnahmen sind häufig sinnvoll und können die Vermarktung erleichtern. Sie erhöhen jedoch in der Regel nicht unmittelbar die Mieteinnahmen und damit auch nicht den Ertrag der Immobilie.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern sind die typischen Käufer meist erfahrene Investoren, Bestandshalter oder Aufteiler. Diese verfügen häufig über eigene Handwerkerkontakte, eingespielte Abläufe und andere Einkaufskonditionen als private Eigentümer. Entsprechend bewerten sie notwendige Maßnahmen oftmals günstiger als die tatsächlichen Kosten, die einem Verkäufer entstehen würden. Wer beispielsweise kurz vor dem Verkauf 150.000 € in eine reine Instandhaltungsmaßnahme investiert, erzielt deshalb häufig nicht einmal einen entsprechend höheren Kaufpreis. In vielen Fällen wird lediglich ein möglicher Kaufpreisabschlag vermieden. Wirtschaftlich betrachtet entspricht dies häufig lediglich einer Absicherung des bestehenden Marktwerts, nicht jedoch einer echten Wertsteigerung.

   

Investitionen, die Erträge erhöhen

Anders verhält es sich bei Maßnahmen, die zusätzliche Erträge schaffen können. Hierzu zählen beispielsweise Wohnungsmodernisierungen, Dachgeschossausbauten, Nachverdichtungen oder die Vorbereitung einer Aufteilung in Wohnungseigentum. Doch auch hier haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändert. Vereinfacht betrachtet konnte eine Maßnahme, die den jährlichen Mietertrag um 10.000 € erhöhte, während der Niedrigzinsphase rechnerisch rund 270.000 € zusätzlichen Immobilienwert schaffen. Grundlage war ein Kaufpreisfaktor von damals üblichen 27.

Heute werden vergleichbare Mehrerträge häufig nur noch mit Faktoren zwischen 20 und 22 bewertet. Derselbe zusätzliche Jahresertrag führt damit möglicherweise nur noch zu einem Wertzuwachs von rund 200.000 bis 220.000 €. Gleichzeitig sind Bau- und Handwerkerkosten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.

Damit wirken heute zwei Entwicklungen gleichzeitig gegen die Wirtschaftlichkeit vieler Investitionen: Die Herstellungskosten steigen, während der zusätzliche Ertrag am Markt mit niedrigeren Faktoren bewertet wird. Maßnahmen, die vor einigen Jahren wirtschaftlich noch überzeugend waren, müssen deshalb heute deutlich kritischer geprüft werden.

   

Käufer vergleichen heute genauer

Parallel dazu hat sich auch das Käuferverhalten verändert. Während in den Jahren niedriger Zinsen selbst Objekte mit schwächeren Erträgen häufig auf eine breite Nachfrage trafen, achten Käufer heute deutlich stärker auf den laufenden Cashflow und die Finanzierbarkeit.

Aus unserer täglichen Vermarktungspraxis lässt sich beobachten, dass insbesondere Objekte mit hohem Investitionsbedarf und gleichzeitig begrenztem Mietsteigerungspotenzial deutlich längere Vermarktungszeiten aufweisen als noch vor wenigen Jahren. Gleichzeitig ist das Angebot am Markt gestiegen und Kaufinteressenten vergleichen deutlich intensiver.

Investitionen sollten daher nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist letztlich, ob eine Maßnahme langfristig zu einer besseren Vermietbarkeit, höheren Erträgen oder einer verbesserten Marktpositionierung der Immobilie beiträgt.

   

Wann Investitionen dennoch sinnvoll sein können

Dies bedeutet keineswegs, dass Investitionen grundsätzlich vermieden werden sollten. Ist ein Verkauf erst in einigen Jahren geplant, kann sich die Situation völlig anders darstellen. Eigentümer profitieren dann selbst von einem besseren Gebäudezustand, geringeren Instandhaltungsrisiken und

gegebenenfalls steuerlichen Abschrei-bungsmöglichkeiten. Darüber hinaus können einzelne Maßnahmen die Vermiet-barkeit verbessern oder zusätzliche Miet-erträge ermöglichen.

Auch energetische Modernisierungen, ESG-relevante Maßnahmen oder die Vorbereitung einer späteren Aufteilung können je nach Objekt langfristig wirtschaftlich sinnvoll sein.

Entscheidend ist daher nicht die Frage, ob investiert werden sollte, sondern wann, mit welchem Ziel und über welchen Zeitraum die Maßnahme wirtschaftlich wirken soll.

   

Fazit

Die Frage, ob vor einem Verkauf noch investiert werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Zeiten, in denen nahezu jede Investition durch steigende Immobilienwerte begleitet wurde, sind jedoch vorerst vorbei. Gerade deshalb

empfiehlt sich vor größeren Maßnahmen eine individuelle Analyse der Immobilie, der Käufergruppe und der persönlichen Zielsetzung des Eigentümers. Häufig zeigt sich erst dann, ob eine Investition tatsächlich wirtschaftlichen Mehrwert schafft – oder ob ein Verkauf im aktuellen Zustand die sinnvollere Lösung darstellt.

   

www.engelvoelkers.com/nuernbergcommercial