Der Zins bestimmt den Preis wieder stärker

Wer heute ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg verkaufen möchte, trifft auf einen anderen Markt als noch vor wenigen Jahren.

   

Vor allem die gestiegenen Zinsen haben die Kalkulation potenzieller Käufer verändert. Für private Eigentümer bedeutet das: Eine realistische Einschätzung des erzielbaren Kaufpreises ist wichtiger denn je.

Wie eng Zins und Kaufpreis zusammenhängen, zeigt ein Blick zurück. In der Niedrigzinsphase konnten Käufer Immobilien sehr günstig finanzieren. Gleichzeitig stiegen die sogenannten Kaufpreisfaktoren deutlich. Der Kaufpreisfaktor beschreibt das Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlicher Nettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet beispielsweise, dass der Kaufpreis dem 20-Fachen der Jahresmiete entspricht.

Unsere langjährige Marktbetrachtung zeigt diesen Zusammenhang anschaulich: Während der Zins für langfristige Finanzierungen von rund vier Prozent im Jahr 2011 auf etwa ein Prozent im Jahr 2021 sank, stiegen die Kaufpreisfaktoren im gleichen Zeitraum von etwa 13,5 auf bis

zu 28. Vereinfacht gesagt: Günstiges Geld ermöglichte höhere Kaufpreise.

Heute sieht die Rechnung anders aus. Zehnjährige Immobilienfinanzierungen liegen aktuell wieder bei mehr als 4 Prozent. Höhere Finanzierungskosten begrenzen den Spielraum der Käufer – und wirken sich damit auch direkt auf die Preise aus, die tatsächlich bezahlt werden.

Ein Beispiel macht die Größenordnung deutlich: Erzielt ein Mehrfamilienhaus jährlich 100.000 Euro Nettokaltmiete, entspricht ein Faktor von 20 einem Kaufpreis von zwei Millionen Euro. Beim 17-Fachen wären es 1,7 Millionen Euro. Bereits wenige Punkte Unterschied beim Faktor können somit mehrere Hunderttausend Euro ausmachen.

Neben dem Zins achten Käufer heute stärker auf den Zustand des Gebäudes und mögliche Folgekosten. Bei älteren Nürnberger Mehrfamilienhäusern können energetische Sanierungen oder ein künftiger Heizungstausch erforderlich sein. Gerade in innerstädtischen Lagen bietet sich hier eine Umstellung von Gasetagenheizungen auf attraktive Fernwärme an. Zwar ist hier keine Investition in einen Wärmeerzeuger erforderlich, jedoch ist auch diese Umrüstung häufig mit erheblichem Aufwand verbunden, wenn zunächst eine zentrale Wärmeverteilung im Gebäude geschaffen werden muss.

Das heißt nicht, dass Mehrfamilienhäuser derzeit schlecht verkäuflich sind. Im Gegenteil: Nach den Preisrückgängen 2022 und 2023 hat sich der Nürnberger Immobilienmarkt wieder stabilisiert. Bei Mehrfamilienhäusern wurden zuletzt sogar steigende Preise registriert. Käufer sind vorhanden – sie kalkulieren jedoch genauer und verhandeln stärker.

Für Eigentümer kommt es deshalb auf den richtigen Einstiegspreis an. Wer sich noch an den Spitzenpreisen der Niedrigzinsphase orientiert, riskiert eine längere Vermarktungsdauer. Mehrfache Preisreduzierungen können zudem die Verhandlungsposition schwächen und letztlich das Verkaufsergebnis belasten.

Entscheidend ist daher nicht, welcher Preis vor einigen Jahren möglich gewesen wäre, sondern welcher Preis für die eigene Immobilie unter den heutigen Bedingungen realistisch erzielbar ist.

   

tatjana.koerner@s-immowerk.de

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