Wie viel ist meine Immobilie wert?

Was eine Immobilie in München wert ist, lässt sich nur am konkreten Objekt beantworten. Den Ausschlag geben die Mikrolage, der bauliche Zustand und das, was Käufer für vergleichbare Objekte zuletzt tatsächlich gezahlt haben. Ein Online-Rechner reicht für die erste Orientierung. Wer verkaufen will, braucht eine Bewertung vor Ort. Das lohnt sich, denn für viele Eigentümer ist die Wohnung oder das Haus der größte Teil ihres Vermögens. Liegt die Einschätzung bei einer Münchner Eigentumswohnung um fünf Prozent daneben, sind das schnell 30.000 bis 50.000 Euro.

 

Was bedeutet „Marktwert“ bei einer Immobilie?

Der Marktwert heißt rechtlich Verkehrswert. Er ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielbar wäre. So definiert es § 194 Baugesetzbuch. Persönliche Umstände bleiben dabei außen vor, etwa ein Notverkauf oder die Bindung an den eigenen Garten.

Davon zu trennen sind zwei andere Preise. Den Angebotspreis schreibt der Verkäufer ins Inserat. Der Kaufpreis steht am Ende im notariellen Vertrag. Beide können deutlich vom Verkehrswert abweichen.

 

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert in München?

In jede Bewertung fließen Merkmale des Objekts und des Marktes ein. In München entscheiden vor allem diese:

• Lage: Neben dem Stadtteil zählt die Mikrolage. Eine Wohnung in einer ruhigen Seitenstraße in Schwabing erzielt einen anderen Preis als eine an der Leopoldstraße. Im Umland hängt viel an der S-Bahn-Anbindung.

• Baujahr und Zustand: Ein Bad aus den 1970er-Jahren oder eine veraltete Elektrik führt zu Abschlägen. Käufer ziehen die Sanierungskosten vom Preis ab.

• Energieeffizienz: Beim Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen. Bei einer schlechten Effizienzklasse rechnen Käufer mit höheren Heiz- und Modernisierungskosten und bieten entsprechend weniger.

• Gemeinschaftseigentum: Bei Eigentumswohnungen schauen Käufer auf die Erhaltungsrücklage und darauf, ob Sonderumlagen anstehen.

• Vermietet oder bezugsfrei: Eine freie Wohnung erzielt in München in der Regel mehr, weil auch Selbstnutzer sie kaufen können.

• Zinsniveau: Höhere Bauzinsen schmälern das Budget vieler Käufer. Das spüren vor allem Objekte, die Familien finanzieren müssen.

 

Wie wird der Wert ermittelt? Die drei Verfahren nach ImmoWertV

Welche Verfahren zulässig sind, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Welches davon passt, hängt vom Objekt ab.

• Vergleichswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus tatsächlich gezahlten Preisen für ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage. Für Münchner Eigentumswohnungen ist es das Standardverfahren, weil es genügend Vergleichsverkäufe gibt.

• Ertragswertverfahren: Hier zählt die marktüblich erzielbare Miete. Gutachter nutzen es vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen.

• Sachwertverfahren: Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes werden addiert, für das Alter gibt es einen Abschlag. Typisch ist es für Einfamilienhäuser, zu denen kaum direkte Vergleichsobjekte existieren.

Oft rechnen Sachverständige mit zwei Verfahren, um ihr Ergebnis abzusichern.

 

Welche Bewertungsart passt zu welchem Anlass?

Nicht jede Situation erfordert ein teures Gutachten. Die gängigen Wege unterscheiden sich vor allem darin, wie belastbar das Ergebnis ist:

• Online-Bewertung: Ein Algorithmus schätzt den Wert anhand von Adresse, Fläche und Baujahr. Das kostet nichts und dauert wenige Minuten. Den Zustand kann der Rechner aber kaum erfassen.

• Wertermittlung durch einen Makler: Grundlage sind eine Besichtigung und lokale Vergleichsverkäufe. Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist sie meist kostenfrei.

• Kurzgutachten: Ein Sachverständiger begründet seine Einschätzung schriftlich. Das ist günstiger als ein Vollgutachten, reicht vor Gericht aber nicht immer aus.

• Verkehrswertgutachten: Diese ausführliche Bewertung erstellt ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder der Gutachterausschuss. Sie ist gerichtsfest, kostet aber Geld und braucht Zeit.

 

Wer konkret über einen Verkauf nachdenkt, erhält bei einer Immobilienbewertung in München durch einen ortskundigen Makler eine Einschätzung, die auch Grundriss und aktuelle Vergleichsverkäufe im jeweiligen Viertel einbezieht.

 

Als Faustregel gilt:

• Verkauf noch offen: Eine Online-Bewertung reicht für die erste Orientierung.

• Verkauf in den nächsten Monaten geplant: Sinnvoll ist eine Bewertung vor Ort.

• Erbe, Scheidung oder Streit mit dem Finanzamt: Hier ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg.

 

Wo gibt es offizielle Daten zu Immobilienpreisen in München?

Die verlässlichste Quelle ist der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München. Notare müssen ihm jeden Kaufvertrag über eine Immobilie im Stadtgebiet übermitteln. Aus dieser Kaufpreissammlung leitet der Ausschuss die Bodenrichtwerte ab. Außerdem gibt er jedes Jahr einen Immobilienmarktbericht heraus, der die tatsächlich gezahlten Preise nach Lage und Objektart aufschlüsselt. Bodenrichtwerte lassen sich online abrufen, den Marktbericht gibt es gegen Gebühr.

Zuständig ist der Münchner Ausschuss nur für das Stadtgebiet. Liegt die Immobilie im Umland, ist der Gutachterausschuss des jeweiligen Landkreises der richtige Ansprechpartner. Welcher das ist, zeigt die Suchfunktion des Oberen Gutachterausschusses Bayern.

Immobilienportale zeigen dagegen nur Angebotspreise, also das, was Verkäufer sich wünschen.

 

Schritt für Schritt zur realistischen Bewertung

• Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen hinzu.

• Erste Spanne einholen: Ein Online-Rechner zeigt die ungefähre Größenordnung.

• Offizielle Daten prüfen: An Bodenrichtwert und Marktbericht lassen sich spätere Einschätzungen messen.

• Bewertung vor Ort einholen: Erst bei einer Besichtigung wird sichtbar, was saniert werden muss.

• Bei rechtlichem Anlass ein Gutachten beauftragen: zum Beispiel für das Finanzamt oder wenn Erben uneins sind.

• Ergebnis prüfen: Eine seriöse Einschätzung begründet den Wert nachvollziehbar mit Vergleichsdaten.

 

Typische Fehler bei der Wertermittlung

Am häufigsten überschätzen Eigentümer den Wert aus emotionalen Gründen. Wer 30 Jahre in einer Wohnung gelebt hat, sieht Erinnerungen. Käufer sehen eine Küche, die sie rausreißen müssen.

Viele nehmen außerdem die Preise von vor 2022 als Maßstab. Damals trieben niedrige Zinsen die Nachfrage stark an, das Niveau ist seitdem ein anderes.

Liegt eine Bewertung deutlich über allen anderen, ist Skepsis angebracht. Ein zu hoher Einstiegspreis verlängert die Vermarktung oft um Monate, und spätere Preissenkungen machen Interessenten misstrauisch.

 

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in München

Was kostet eine Immobilienbewertung in München?

Online-Bewertungen und die Wertermittlung durch einen Makler vor einem Verkauf sind meist kostenlos. Ein Kurzgutachten kostet einige hundert Euro. Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten fällt je nach Objekt und Aufwand in der Regel ein vierstelliger Betrag an.

 

Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?

Sie liefert eine grobe Spanne. Den Zustand und die Ausstattung kennt der Algorithmus nur eingeschränkt, deshalb kann das Ergebnis spürbar vom erzielbaren Preis abweichen.

 

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

Eine Online-Bewertung dauert wenige Minuten. Die Einschätzung eines Maklers liegt meist kurz nach dem Besichtigungstermin vor. Für ein Verkehrswertgutachten sollten Eigentümer mehrere Wochen einplanen.

 

Braucht man für eine geerbte Immobilie ein Gutachten?

Nicht in jedem Fall. Ein Gutachten lohnt sich, wenn die Erben sich über den Wert nicht einig sind. Auch bei der Erbschaftsteuer kann es helfen: Nach dem Bewertungsgesetz dürfen Erben dem Finanzamt mit einem Sachverständigengutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.

 

Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?

Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle dazu.

 

Fazit

Online-Rechner und die Daten des Gutachterausschusses reichen, um eine erste Vorstellung vom Wert zu bekommen. Vor einem Verkauf sollte jemand die Immobilie vor Ort ansehen und Zustand und Mikrolage einpreisen. Geht es um ein Erbe oder eine Scheidung, führt an einem Verkehrswertgutachten meist kein Weg vorbei.