Vor dem Kauf gründlich prüfen

Eine Bestandsimmobilie zu kaufen, kann gegenüber einem Neubau einige Vorteile haben. Das Haus steht bereits, die Wohnlage lässt sich unmittelbar beurteilen und Käufer können sich einen konkreten Eindruck von Grundstück, Gebäude und Nachbarschaft verschaffen.

Gleichzeitig übernehmen sie aber auch die Geschichte der Immobilie. Alter, frühere Umbauten, Reparaturen, Modernisierungen und möglicherweise aufgeschobene Sanierungen gehören zum Kauf dazu.

Genau darin liegt eine der größten Herausforderungen.

Der tatsächliche Preis einer Immobilie besteht nicht nur aus dem Betrag, der im Exposé steht. Wer ein älteres Haus kauft, muss auch berücksichtigen, welche Investitionen in den kommenden Jahren wahrscheinlich anstehen. Hinzu kommen rechtliche Fragen zum Grundstück, zum Gebäude und zu bestehenden Belastungen.

Deshalb sollte die Prüfung einer Bestandsimmobilie deutlich vor dem Notartermin beginnen. Je früher Unklarheiten auffallen, desto besser lassen sie sich klären. Im Idealfall steht am Ende nicht nur fest, dass das Haus gefällt, sondern auch, was genau gekauft wird, welche Risiken bestehen und welche Kosten realistisch zu erwarten sind. Erst dann lässt sich beurteilen, ob der Kauf tatsächlich eine lohnende Investition sein kann.

 

Der erste Eindruck bei der Besichtigung reicht nicht aus

Eine Besichtigung vermittelt einen wichtigen ersten Eindruck, kann eine fachliche Prüfung aber nicht ersetzen. Gerade bei älteren Häusern sind viele relevante Eigenschaften nicht auf den ersten Blick erkennbar. Eine frisch renovierte Oberfläche kann beispielsweise einen älteren Untergrund verdecken, während eine moderne Küche wenig über den Zustand von Dach, Heizung oder Leitungen aussagt.

Wer eine Bestandsimmobilie besichtigt, sollte deshalb nicht ausschließlich auf Optik und Wohngefühl achten. Entscheidend ist auch, ob der bauliche Zustand zu Alter, Bauweise und bisheriger Nutzung des Gebäudes passt.

 

Worauf bei der Besichtigung geachtet werden sollte

Bereits während des Rundgangs können verschiedene Auffälligkeiten Hinweise auf möglichen weiteren Prüfbedarf geben. Besonders relevant sind:

 

• Wände und Decken: Gibt es Risse, Verfärbungen oder andere sichtbare Auffälligkeiten?

• Feuchtigkeit: Sind Wasserflecken, Schimmelspuren oder ein muffiger Geruch erkennbar?

• Dach und Fassade: Wirken Dachdeckung, Fassade und Fenster altersgerecht und intakt?

• Haustechnik: Wie alt sind Heizung, Leitungen und elektrische Anlagen?

• Renovierungen: Welche Bereiche wurden wann und aus welchem Grund erneuert?

• Unterlagen: Gibt es Rechnungen, Wartungsnachweise oder Dokumentationen zu früheren Arbeiten?

 

Die Liste ersetzt natürlich keine technische Untersuchung. Sie hilft aber dabei, während der Besichtigung gezielter hinzusehen und offene Fragen frühzeitig zu erkennen.

 

Sichtbare Mängel richtig einordnen

Risse in Wänden, Feuchtigkeitsspuren, muffiger Geruch oder Verfärbungen sollten nicht automatisch als gravierender Schaden bewertet werden. Sie sind aber Anlass, genauer hinzusehen und die Ursache zu klären. Ein kleiner oberflächlicher Riss kann eine andere Bedeutung haben als Risse, die auf Bewegungen im Baukörper hindeuten.

Ähnliches gilt für Feuchtigkeit. Ein alter Wasserfleck an der Kellerwand kann auf einen längst behobenen Schaden zurückgehen. Er kann aber ebenso auf ein weiterhin bestehendes Problem mit Abdichtung oder Wasserableitung hindeuten. Ohne weitere Informationen lässt sich das bei einer normalen Besichtigung häufig nicht zuverlässig beurteilen.

 

Bei Renovierungen genauer nachfragen

Auch ungewöhnlich frisch renovierte einzelne Bereiche sollten nicht automatisch misstrauisch machen, aber Fragen aufwerfen. Entscheidend ist, nachvollziehen zu können, was tatsächlich gemacht wurde und warum. Bei älteren Gebäuden können insbesondere frühere Sanierungsarbeiten wichtige Hinweise darauf geben, welche Bauteile bereits instand gesetzt wurden und wo möglicherweise noch Handlungsbedarf besteht. 

  

Hilfreich sind beispielsweise folgende Fragen:

• Was wurde konkret renoviert oder erneuert?

• Wann wurden die Arbeiten durchgeführt?

• Was war der Anlass für die Renovierung?

• Wurden dabei nur Oberflächen erneuert oder auch Bauteile und Leitungen?

• Gibt es Rechnungen, Wartungsnachweise oder andere Unterlagen?

 

Je konkreter die Fragen gestellt werden, desto leichter lässt sich später beurteilen, ob eine zusätzliche technische Untersuchung sinnvoll ist. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann es entscheidend sein, sichtbare Auffälligkeiten nicht isoliert zu betrachten, sondern sie im Zusammenhang mit Alter, Bauweise und bisherigen Modernisierungen zu bewerten.

 

Welche Unterlagen Käufer vor dem Kauf prüfen sollten

 

Die Immobilie selbst ist nur ein Teil der Informationsgrundlage. Käufer sollten vor der endgültigen Kaufentscheidung auch die wesentlichen Unterlagen zu Grundstück, Gebäude und bisherigen Veränderungen prüfen. Dazu können insbesondere der Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Grundrisse, Flächenberechnungen, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen gehören.

Wichtig ist der Abgleich der Angaben. Wird im Exposé beispielsweise eine Wohnfläche von 145 m² genannt, sollte diese mit vorhandenen Grundrissen und Flächenberechnungen plausibel sein. Auch Angaben zu Baujahr, Anbauten oder Dachgeschossausbau sollten sich möglichst anhand der Unterlagen nachvollziehen lassen.

 

Grundbuch und bestehende Rechte

Das Grundbuch gibt unter anderem Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte und bestimmte Rechte Dritter. Für Käufer können insbesondere Dienstbarkeiten relevant sein. Ein Wegerecht kann beispielsweise die Nutzung eines Teils des Grundstücks durch ein anderes Grundstück ermöglichen. Ein Wohnrecht kann dazu führen, dass eine Person die Immobilie auch nach dem Verkauf weiterhin nutzen darf.

Rechtlich wichtig ist dabei, was tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist. Nach § 873 BGB ist für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück grundsätzlich die Einigung der Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Welche Rechte und Belastungen bestehen, ergibt sich aus den jeweiligen Grundbucheintragungen.

Auch eine eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer die persönliche Schuld des Verkäufers übernimmt. Entscheidend ist vielmehr, wie die bestehende Belastung im Rahmen des Kaufvertrags behandelt und gegebenenfalls gelöscht wird.

Bei ungewöhnlichen Dienstbarkeiten oder anderen schwer verständlichen Eintragungen sollten Käufer die konkrete rechtliche Bedeutung vor der Beurkundung klären.

 

Bauunterlagen und Genehmigungen

Bei einem Bestandsgebäude sollten Käufer prüfen, ob der tatsächliche Zustand mit den vorhandenen Bauunterlagen übereinstimmt. Das betrifft beispielsweise Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse, Wintergärten oder nachträglich errichtete Garagen.

Ein Beispiel: Wird ein ausgebautes Dachgeschoss im Exposé als Wohnfläche angegeben, sollte geprüft werden, ob sich der Ausbau in den Bauunterlagen nachvollziehen lässt und ob die erforderliche Genehmigung vorliegt. Eine vorhandene bauliche Anlage bedeutet nicht automatisch, dass sie in jeder gewünschten Weise genutzt oder verändert werden darf.

Für die zivilrechtliche Seite des Immobilienkaufs ist außerdem § 433 BGB relevant. Danach ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen. Welche Beschaffenheit die Immobilie haben soll und welche Angaben dazu verbindlich werden, kann sich zusätzlich aus dem konkreten Kaufvertrag ergeben.

Bei nicht nachvollziehbaren Abweichungen zwischen Exposé, Unterlagen und tatsächlichem Zustand sollten Käufer deshalb vor dem Notartermin klären, was tatsächlich vereinbart werden soll. Gerade bei baulichen Veränderungen oder besonderen Rechten kann eine rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

 

Was vor dem Notartermin besonders wichtig ist

Der Notartermin sollte den Abschluss einer bereits weitgehend geklärten Prüfung darstellen. Käufer sollten den Vertragsentwurf rechtzeitig erhalten und nicht unter Zeitdruck unterschreiben.

Der Kaufvertrag regelt die wesentlichen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Deshalb sollte vor der Beurkundung klar sein, was verkauft wird, welche Belastungen bestehen, wann der Besitz übergeht und welche individuellen Absprachen getroffen wurden.

 

Infobox: Vor der Unterschrift prüfen

• Kaufgegenstand vollständig und eindeutig beschrieben
• Mitverkaufte Gegenstände ausdrücklich genannt
• Grundbuchbelastungen und Rechte berücksichtigt
• Übergabe und Übergabetermin geregelt
• Besitz, Nutzen und Lasten eindeutig zugeordnet
• Individuelle Vereinbarungen im Vertrag enthalten
• Abweichungen zu Exposé oder vorherigen Absprachen geklärt

 

Vertragsentwurf rechtzeitig prüfen

Ein Vertragsentwurf sollte nicht erst im Notartermin zum ersten Mal gelesen werden. Käufer sollten ausreichend Zeit haben, die Regelungen zu verstehen und Fragen zu stellen.

Dabei geht es nicht darum, juristische Formulierungen vollständig selbst zu interpretieren. Entscheidend ist zunächst, Unklarheiten zu erkennen. Wenn beispielsweise im Vertrag etwas anders beschrieben ist als im Exposé oder bei der Besichtigung vereinbart wurde, sollte dieser Unterschied vor der Unterschrift geklärt werden.

Auch der Kaufpreis sollte nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist, welche Gegenstände und Rechte damit tatsächlich erworben werden und welche Verpflichtungen mit dem Grundstück verbunden sind.

 

 Kaufgegenstand eindeutig festlegen

Bei einer Bestandsimmobilie sollte möglichst klar beschrieben sein, was Bestandteil des Verkaufs ist. Das kann beispielsweise eine Einbauküche, ein Carport, eine Garage oder eine fest installierte technische Anlage betreffen.

Gerade bei Gegenständen, die für den Käufer einen erheblichen Wert haben, sollten keine unnötigen Unklarheiten entstehen. Wenn Käufer und Verkäufer sich darüber einig sind, dass bestimmte Bestandteile mitverkauft werden, sollte die Vereinbarung entsprechend berücksichtigt werden.

Das ist besonders relevant, weil sich spätere Diskussionen darüber vermeiden lassen, ob ein Gegenstand Bestandteil der Immobilie war oder vom Verkäufer entfernt werden durfte.

  

Übergabe und Zustand der Immobilie regeln

Auch der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sollte eindeutig geregelt sein. Dabei geht es unter anderem um die Frage, ab wann der Käufer die Immobilie wirtschaftlich nutzen darf und ab wann bestimmte laufende Kosten und Lasten auf ihn übergehen.

Der tatsächliche Übergabetermin sollte ebenfalls feststehen. Bei einer vermieteten Immobilie kommen zusätzliche Fragen hinzu, etwa zum bestehenden Mietverhältnis und zu den damit verbundenen Rechten und Pflichten.

Je genauer die wesentlichen Punkte geregelt sind, desto weniger Raum bleibt später für unterschiedliche Auslegungen.

  

 

Diese Punkte sollten nicht als starre Checkliste verstanden werden. Je nach Immobilie können weitere Aspekte hinzukommen. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude gelten beispielsweise andere Rahmenbedingungen als bei einem Einfamilienhaus aus den 1990er-Jahren. Auch der Standort kann die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen. So können kleinere Städte beim Immobilienkauf durchaus lohnenswerter sein, wenn Kaufpreise, Grundstücksgrößen und das lokale Angebot besser zum eigenen Budget passen. Entscheidend ist jedoch auch dort, das konkrete Objekt sorgfältig zu prüfen.

  

Kaufvertrag sollte die Kernvereinbarungen eindeutig festhalten

  

Gerade bei einer Bestandsimmobilie gibt es häufig individuelle Absprachen. Verkäufer und Käufer sprechen beispielsweise über Reparaturen vor der Übergabe, mitverkaufte Gegenstände oder einen bestimmten Übergabezustand.

 

Welche Vereinbarungen in den Vertrag gehören

Bei einem Kaufvertrag für ein bebautes Grundstück kommt es auf mehr an als nur auf den vereinbarten Kaufpreis. Entscheidend ist, dass der konkrete Kaufgegenstand, bestehende Belastungen und die weiteren Vereinbarungen eindeutig im Vertrag festgehalten sind. Dazu gehören insbesondere der Zeitpunkt und die Bedingungen für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie die genaue Regelung der Übergabe. So wird klar, was gekauft wird, welche Verpflichtungen bestehen und ab wann die jeweiligen Rechte und Pflichten auf Käufer oder Verkäufer übergehen.

Das bedeutet nicht, dass jeder denkbare Sachverhalt in einem Kaufvertrag ausführlich beschrieben werden muss. Wesentliche Punkte sollten aber nicht lediglich auf einem Gespräch zwischen Käufer und Verkäufer beruhen.

Der Notar übernimmt bei der Gestaltung und Beurkundung des Grundstückskaufvertrags eine zentrale rechtliche Funktion. Die technische Prüfung des Gebäudes und die wirtschaftliche Frage, ob der Kaufpreis angemessen ist, gehören dagegen nicht zu seinen Aufgaben. Diese Unterscheidung ist für Käufer wichtig.

 

Warum Nebenabreden problematisch sein können

Besondere Vorsicht ist bei Vereinbarungen außerhalb des notariellen Vertrags geboten. Wer beispielsweise einen Teil des Kaufpreises anders vereinbaren oder eine wesentliche Zusage ausschließlich mündlich festhalten möchte, sollte sich der rechtlichen Risiken bewusst sein.

Bei einem Grundstückskauf gilt grundsätzlich die notarielle Beurkundung. Wesentliche Vereinbarungen sollten deshalb nicht einfach aus dem Vertrag herausgehalten werden.

Käufer sollten außerdem nicht davon ausgehen, dass der Notar automatisch alle Informationen über Zustand und Vorgeschichte des Hauses kennt. Der Notar kann die rechtliche Abwicklung gestalten, aber nicht feststellen, ob beispielsweise das Dach tatsächlich vor wenigen Jahren vollständig saniert wurde.

 

Eine gründliche Prüfung schützt vor teuren Überraschungen

Die wichtigste Erkenntnis beim Kauf einer Bestandsimmobilie lautet deshalb: Der Kaufpreis allein beschreibt nicht die tatsächlichen Kosten und Risiken.

Wer das Gebäude technisch untersucht, die Unterlagen miteinander abgleicht, Grundstück und Grundbuch berücksichtigt und den Vertragsentwurf rechtzeitig prüft, schafft eine wesentlich bessere Entscheidungsgrundlage.

 

Die wichtigsten Fragen vor der Beurkundung

Vor dem Notartermin sollte insbesondere geklärt sein, ob der Zustand der Immobilie plausibel eingeschätzt wurde, ob größere Sanierungen absehbar sind und ob die Angaben aus Exposé und Unterlagen zusammenpassen. Ebenso sollten Belastungen des Grundstücks, bauliche Veränderungen und die genaue Beschreibung des Kaufgegenstands geklärt sein.

Offene Fragen sind dabei kein Zeichen dafür, dass eine Immobilie automatisch ungeeignet ist. Sie zeigen vielmehr, wo noch Informationen fehlen. Genau diese Informationen sollten vor der Beurkundung eingeholt werden.