Warum Immobilienwerte dem Zinsmarkt nicht sofort folgen

Seit der Zinswende sind viele Eigentümer verunsichert: Warum sinken Immobilienpreise nicht im gleichen Tempo, in dem die Finanzierungskosten steigen? Diese Frage stand im Mittelpunkt meiner wissenschaftlichen Arbeit, in der ich die Entwicklung der Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg zwischen 2012 und 2024 empirisch untersucht habe.

   

Der Liegenschaftszinssatz ist die zentrale Stellschraube im Ertragswertverfahren. Er bestimmt, mit welcher Rendite der Verkehrswert eines Objekts verzinst wird – und schon kleine Veränderungen wirken sich deutlich auf den Wert aus. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das: Steigt der Liegenschaftszinssatz um einen Prozentpunkt, sinkt der Ertragswert eines typischen Mehrfamilienhauses spürbar, oft im zweistelligen Prozentbereich, weil sich damit auch der Kapitalisierungsfaktor deutlich verringert.

Meine Analyse zeigt: Der gleichzeitige Zusammenhang zwischen Bauzins und Liegenschaftszinssatz ist mit einem Bestimmtheitsmaß von 25 % eher schwach und statistisch nicht signifikant. Bezieht man jedoch den Zins des Vorjahres ein, steigt die Erklärungskraft auf 62 %, hochsignifikant. Und noch bemerkenswerter: Bei einer zweijährigen Verzögerung liegt die Erklärungskraft sogar bei 75 %. Zinsschritte schlagen sich also oft erst mit einem, teils sogar zwei Jahren Verspätung in den Daten der Gutachterausschüsse nieder – ein Effekt, der sich unter anderem durch träge Marktprozesse, lange Transaktionszeiten und die retrospektive Ableitung der Zinssätze aus tatsächlichen Kaufpreisen erklären lässt.

Interessant ist zudem, dass sich der Kapitalmarktzins auch dann noch als aussagekräftig erweist, wenn man die Eigendynamik der Liegenschaftszinssätze selbst mit einbezieht: Selbst unter Berücksichtigung der bisherigen Entwicklung liefert der vorlaufende Kapitalmarktzins einen eigenständigen, statistisch hochsignifikanten Erklärungsbeitrag. Wer nur die Vergangenheit der Liegenschaftszinssätze kennt, kann die künftige Entwicklung also deutlich schlechter einschätzen als jemand, der zusätzlich das aktuelle Zinsumfeld im Blick hat.

Auch die Zinswende selbst hält interessante Erkenntnisse bereit: Zwar zeigt sich seit 2022 eine deutliche Niveauverschiebung bei den Liegenschaftszinssätzen – der Markt verlangt seither spürbar höhere Renditen als zuvor. Der grundsätzliche Wirkungszusammenhang zwischen Kapitalmarktzins und Liegenschaftszinssatz selbst ist davon jedoch statistisch unberührt geblieben. Mit anderen Worten: Der Markt hat sich nicht neu erfunden, sondern lediglich auf ein höheres Renditeniveau eingeschwungen – die Mechanik dahinter blieb dieselbe.

Für fremdfinanzierte Investments verstärkt sich dieser Effekt zusätzlich: Da der Leverage-Effekt bei steigenden Finanzierungskosten kippen kann, wirkt sich eine Verschlechterung der Renditeerwartung auf die Eigenkapitalrendite oft überproportional aus. Wer sein Investment also weiterhin allein auf Basis vergangener Finanzierungskonditionen kalkuliert, läuft Gefahr, die tatsächliche wirtschaftliche Tragfähigkeit deutlich zu überschätzen.

Für die Praxis heißt das: Wer sich aktuell allein auf historische Vergleichswerte verlässt, unterschätzt möglicherweise die tatsächliche Marktrealität. Gerade jetzt, in dieser verzögerten Anpassungsphase, ist eine unabhängige, aktuelle Bewertung besonders empfehlenswert, um Kaufpreis und wirtschaftliche Tragfähigkeit realistisch einzuschätzen.

    

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