Recht & Gesetz Fachanwalt Oliver Fouquet informiert

Reservierungsgebühr des Maklers unwirksam

veröffentlicht am: 02.05.2023

Ausgangslage:

Der Makler verdient eine Provision bei Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags. Da zum Kauf einer Immobilie ein notarieller Kaufvertrag notwendig ist und von der Kaufzusage bis zum Notartermin mehrere Wochen vergehen können, in denen der Käufer noch seinen Kaufentschluss revidieren kann, möchte der Makler sicherstellen, dass der Käufer an seinem Kaufentschluss festhält. Hierzu werden häufig sog. Reservierungsgebühren vereinbart. Diese betragen oft zwischen 10 und 15% der Maklerprovision. Die Wirksamkeit ist umstritten.

Der BGH hatte sich 2010 (Urteil v. 23.09.2010, Az.: III ZR 21/10) schon einmal mit einem ähnlichen Fall befasst – und die fragliche Klausel damals für unwirksam erklärt. Das Gericht sah darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern.

Im jetzt zu entscheidenden Fall des BGH hatte der Kläger den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus beabsichtigt. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag (Unterschied zu 2010), mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat den Makler im Urteil v. 20.04.2023 (Az.: I ZR 113/21) zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.

Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.

Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist.

Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.


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