Kündigung des Mietverhältnisses

Für die Wirksamkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses kommt es darauf an, ob der Käufer rechtlich bereits Vermieter ist. Beim Erwerb eines Zweiparteienhauses entsteht diese Stellung nicht automatisch mit dem Besitzübergang, sondern erst bei Vorliegen bestimmter rechtlicher Voraussetzungen.

 

Der Käufer eines Zweiparteienhauses, der selbst eine Wohnung bewohnt, kann das Mietverhältnis der zweiten Wohnung daher nicht kündigen, solange er weder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist noch durch eine wirksame dreiseitige Vereinbarung das Mietverhältnis übernommen hat. Dies gilt auch dann, wenn ihm Besitz, Nutzen und Lasten bereits mit der Kaufpreiszahlung übertragen wurden und der bisherige Eigentümer ihn im notariellen Kaufvertrag zur Kündigung ermächtigt hat.

  

Der Fall

Das Landgericht Krefeld hatte sich mit folgendem Fall befasst: Die Kläger erwarben ein vermietetes Zweiparteienhaus und zogen nach dem vertraglich vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten in die bislang freie Wohnung ein. Die andere Wohnung war vermietet.

 

Noch vor der Eintragung im Grundbuch kündigten die Kläger dem Mieter unter Berufung auf das erleichterte Kündigungsrecht im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Grundlage war eine notarielle Ermächtigung der Voreigentümer zum Ausspruch von Kündigungen. Das Landgericht gab dem Mieter mit Urteil vom 15. Oktober 2025 (2 S 14/25) recht.

 

Wann kann der neue Eigentümer vor der Grundbucheintragung kündigen?

Das Landgericht stellte klar: Die bloße Übertragung von Besitz, Nutzen und Lasten im notariellen Kaufvertrag reicht nicht aus, um dem Erwerber ein eigenes Kündigungsrecht zu verschaffen – auch dann nicht, wenn der Käufer bereits selbst im Gebäude wohnt. Vor der Eintragung im Grundbuch kann der Erwerber nur dann wirksam kündigen, wenn er vom bisherigen Eigentümer ausdrücklich zur Kündigung bevollmächtigt oder ermächtigt wurde und diese Ermächtigung dem Mieter nachweislich angezeigt wurde. Ohne eine solche Offenlegung ist eine vom Erwerber erklärte Kündigung unwirksam.

 

Eine solche Ermächtigung erlaubt dem Erwerber jedoch ausschließlich die Ausübung von Kündigungsrechten des bisherigen Vermieters. Das bedeutet konkret: Der Erwerber kann vor der Umschreibung nur solche Kündigungen erklären, zu denen auch der bisherige Eigentümer berechtigt gewesen wäre, etwa wegen Zahlungsrückständen oder anderer Vertragsverletzungen seitens des Mieters.

 

Nicht möglich ist hingegen die Kündigung ohne besonderen Kündigungsgrund im selbst bewohnten Zweiparteienhaus (§ 573a BGB), wenn der bisherige Eigentümer selbst nicht im Gebäude wohnt. Dieses Kündigungsrecht stand dem früheren Vermieter nicht zu und kann deshalb auch nicht über eine Ermächtigung „weitergereicht“ werden.

 

Entsprechendes gilt für die Eigenbedarfskündigung:

Auch hier kann der Erwerber vor der Grundbucheintragung kein eigenes Kündigungsrecht geltend machen. Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Kündigende selbst Vermieter ist. Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er Eigenbedarf nicht aus eigenem Recht geltend machen, sondern allenfalls Kündigungsrechte des bisherigen Vermieters ausüben – sofern diese überhaupt bestehen.

 

Ein eigenes Kündigungsrecht erhält der Erwerber in beiden Fällen erst mit dem gesetzlichen Eintritt in das Mietverhältnis, also mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

 

Ausnahme: Vermieterstellung durch vertragliche Übernahme

Eine Vermieterstellung kann ausnahmsweise auch vertraglich begründet werden. Voraussetzung ist eine wirksame Übernahme des Mietverhältnisses. Diese Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft zwischen dem Mieter, dem bisherigen Vermieter und dem neuen Eigentümer. Sie kann entweder durch einen gemeinsamen Vertrag aller Beteiligten oder dadurch zustande kommen, dass zwei Beteiligte die Übernahme vereinbaren und der Dritte zustimmt.

 

Im entschiedenen Fall kam allenfalls diese zweite Variante in Betracht. Zwar hatten Käufer und Voreigentümer im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer das bestehende Mietverhältnis übernehmen sollte. Eine Zustimmung des Mieters lag jedoch nicht vor. Allein die Tatsache, dass der Mieter nach Mitteilung der Voreigentümer die Miete an den Käufer zahlte, genügte hierfür nicht. Zwar kann eine Zustimmung zur Vertragsübernahme grundsätzlich auch konkludent erfolgen. Regelmäßig führe die Interessenabwägung dazu, eine konkludente Zustimmung des Mieters zur Vertragsübernahme zu verneinen, da dies für den Mieter nachteilig sein könne, wenn Vermieter und Eigentümer nicht personenidentisch seien, so das Gericht. Insbesondere könne der Mieter in diesem Fall gesetzliche Ansprüche verlieren, die ihm bei einem Eigentümerwechsel zustehen (etwa Kautionshaftung des vorherigen Vermieters).

 

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