Kauf einer Eigentumswohnung - Fallstricke vermeiden

Gerade in Ballungszentren werden vermehrt Eigentumswohnungen gebaut, um den vorhandenen wenigen Platz optimal auszunutzen. Wer sich mit dem Gedanken beschäftigt, eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu kaufen, muss dabei einige Besonderheiten im Blick haben.

1. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Beide definieren das Zusammenleben der Miteigentümer und stellen bestimmte Regeln auf, die zum Teil auch von den gesetzlich normierten Regelungen abweichen können.

2. Eine WEG als Gemeinschaft

Anders als bei einem klassischen freistehenden Einfamilienhaus kann man in einer Eigentumswohnung trotz Eigentümerstellung nicht machen, was man will. Zwar ist eine Gestaltung der Wohnung ohne Einschränkungen möglich. Geht es aber um das Versetzen einer Wand, den Austausch von Fenstern oder eine andere Balkonbrüstung, entscheidet darüber in der Regel die WEG. Gewünschte Maßnahmen können unter Umständen also nicht durchgesetzt werden. Gleichzeitig kann es passieren, dass Maßnahmen gegen den eigenen Willen beschlossen werden und die Kostenlast verteilt wird. Potenzielle Käufer müssen also versuchen, die eigene Kompromissbereitschaft möglichst realistisch einzuschätzen.

3. Kosten in einer WEG

Die Nebenkosten einer Wohnung in einer WEG sind für einen Eigentümer in der Regel höher als für einen Mieter. Neben den klassischen Betriebskosten fallen nämlich eventuell auch Kosten für eine Verwaltung sowie für Instandhaltungsrücklagen an. Gleichzeitig sollte man immer einen Puffer für unerwartete Umlagen haben. Denn diese können einen Eigentümer treffen, obwohl an der eigenen Wohnung nichts zu reparieren oder zu sanieren ist.

4. Zustand der gesamten Immobilie

Die eigene Wohnung schaut man sich ganz genau an; der Rest der Immobilie ist jedoch meist nicht im Fokus von Käufern. Dabei gibt es in Wohnungseigentümergemeinschaften die Besonderheit, dass neben der Eigentumswohnung selbst – die im Sondereigentum steht – Räumlichkeiten, wie Hausflure und Keller, Gärten, Dächer, Wände und vieles mehr, im sogenannten Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer steht. Für das Gemeinschaftseigentum kommen die Miteigentümer gemeinsam auf. Das bedeutet: Ist das Dach kaputt, wird zunächst aus Rücklagen, dann durch Sonderumlagen auf alle Eigentümer der Schaden repariert. Da Sanierungsmaßnahmen in einer WEG mit bestimmten Mehrheiten beschlossen werden müssen, können diese sowohl mit Hilfe der Protokolle der Eigentümerversammlung als werden. Beides wird in der Regel bei der Hausverwaltung aufbewahrt. Wurde bereits ein Beschluss darüber gefasst, dass zum Beispiel das Dach saniert oder die Fassade neu gedämmt wird, werden mit großer Wahrscheinlichkeit Zusatzkosten auf die Eigentümer zukomen. Solche Posten können bereits im Rahmen der Kaufverhandlungen, spätestens aber bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

5. Bewohner- und Eigentümerstruktur des Hauses

Sucht eine junge Familie eine Wohnung, ist ein Haus, in dem das Aufstellen von Spielgeräten verboten ist oder in dem nur Studentenwohngemeinschaften wohnen, vielleicht ungeeignet. Andersherum kann sich ein Paar, das Ruhe und Erholung während seiner Freizeit sucht, in einem Haus mit einer großen Anzahl an Kindern fehl am Platze fühlen. Diese Struktur kann beim Verkäufer oder der Verwaltung erfragt werden. Aber auch ein Besuch der Immobilie und das eine oder andere Gespräch mit den potenziellen Nachbarn können einen Einblick geben. Darüber hinaus sagen die Protokolle der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen einiges darüber aus, ob die Gemeinschaft problemlos miteinander auskommt oder eventuell sogar stark zerstritten ist.

6. Zusätzlicher Zeitaufwand

Anders als Eigentümer eines Einfamilienhauses, müssen sich Wohnungseigentümer mit der WEG auseinandersetzen. Auch wenn keine Teilnahmepflicht besteht, ist es sinnvoll, an den mindestens einmal im Jahr stattfindenden Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Dort wird über alle Angelegenheiten entschieden, welche die Gemeinschaft betreffen. Auch ein Engagement als Verwaltungsbeirat welcher zur Unterstützung der Verwaltung gewählt werden kann, ist möglich. Für ein gutes Miteinander und das Funktionieren der WEG sollte der Eigentümer bereit sein, sich zu engagieren. Für jeden, der auch beim Gemeinschaftseigentum „mitreden“ möchte, ist der Besuch der Eigentümerversammlung unerlässlich.

Bild: Rechtsanwalt Gerhard Frieser / www.hausundgrund-nuernberg.de