Juristische Personen als Beiräte

In der Vergangenheit war es für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) oft schwer, Eigentümer zu finden, die sich dazu bereit erklärt haben, im Verwaltungsbeirat mitzuwirken. Doch seit der mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einhergegangenen Umwandlung in ein echtes Kontrollorgan der Verwaltung steigt das Interesse gerade auch bei juristischen Personen, sich hier zu involvieren.

  

In seinem Urteil vom 4. Juli 2025 (V ZR 225/24) hat der BGH bestätigt, dass auch juristische Personen zum Mitglied des Verwaltungsbeirates bestellt werden können. Deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter können aber nicht unmittelbar bestellt werden, wenn diese nicht selbst Wohnungseigentümer sind – es sei denn, die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart.

 

Die Wahl

Im konkreten Fall wollte eine Gemeinde als Mitglied einer GdWE einen Vertreter im Verwaltungsbeirat stellen. Daher kandidierte eine angestellte Mitarbeiterin der Gemeinde zur Wahl des Verwaltungsbeirates und wurde auch durch Mehrheitsbeschluss als Mitglied dieses Gremiums bestellt. Diese namentliche Bestellung der Gemeindemitarbeiterin focht ein Wohnungseigentümer mit der Begründung an, dass juristische Personen nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden könnten und die Mitarbeiterin auch keine Eigentümerin sei.

 

Kein Ausschluss von juristischen Personen

Die BGH-Richter stellten zunächst fest, dass auch juristische Personen wie Gemeinden in den Verwaltungsbeirat gewählt werden können. Das WEG unterscheide nämlich bei dem Begriff „Wohnungseigentümer“ nicht zwischen natürlichen und juristischen Personen. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass dies bei der Wahl zum Verwaltungsbeirat ausnahmsweise der Fall sein solle. Da juristische Personen dieselben Rechte und Pflichten wie andere Wohnungseigentümer haben, wäre eine solche Ungleichbehandlung auch nicht zu rechtfertigen.

 

Hieraus folge aber auch, dass die gesetzlichen Vertreter oder bevollmächtigten Mitarbeiter einer juristischen Person nicht unmittelbar in den Verwaltungsbeirat gewählt werden können, wenn sie nicht selbst auch Eigentümer sind. Denn § 29 Absatz 1 Satz 1 WEG beschränkt die Wahl zum Beiratsmitglied auf Wohnungseigentümer. Für eine Ausweitung auf Vertreter von juristischen Personen bestehe auch kein Bedürfnis, da diese auch ohne persönliche Bestellung ihre Vertretung der juristischen Person im Verwaltungsbeirat wahrnehmen können.

 

Praxistipp

Wohnungseigentümer sollten also darauf achten, dass sie immer den jeweiligen Eigentümer – auch bei juristischen Personen – in den Verwaltungsbeirat wählen. Sollte versehentlich aber doch dessen Vertreter namentlich berufen worden sein, ist das auch kein Beinbruch. Denn die BGH-Richter gaben auch vor, dass solche Beschlüsse in der Regel so auszulegen sind, dass nicht der Vertreter, sondern die juristische Person gewählt wurde.