Der Auskunftsanspruch des Mieters verjährt

Gelten die Regelungen der Mietpreisbremse, können Mieter von ihrem Vermieter Auskunft gemäß § 556g Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verlangen, wie sich die Miete errechnet.

Dieser Auskunftsanspruch verjährt jedoch nach drei Jahren; danach müssen Vermieter die für den Mieter nicht offenkundigen, aber für die Mietpreisbildung relevanten Tatsachen – beispielsweise Modernisierungskosten und deren Umlage – nicht mehr mitteilen. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt aber nicht mit Ablauf des Jahres, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12. Juli 2023 in vier Fällen entschieden (VIII ZR 375/21; VIII ZR 8/22; VIII ZR 60/2; VIII ZR 125/22).

Selbst wenn der Auskunftsanspruch des Mieters verjährt ist, kann der Mieter die Miethöhe rügen. Im Streitfall muss er dann vor Gericht darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die vereinbarte Miete die nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete – also die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent – überschreitet. Es obliegt dann wiederum dem Vermieter darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, dass eine mögliche Überschreitung ausnahmsweise gerechtfertigt ist, weil er beispielsweise zur Modernisierungsmieterhöhung berechtigt war.

 

Erklärung zur Miethöhe

Seit dem 1. Januar 2019 müssen Vermieter im Geltungsbereich der Mietpreisbremse bei Vertragsschluss unaufgefordert darüber Auskunft erteilen, ob eine der Ausnahmen von zulässigen Höchstmieten – also der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent – vorliegt, wenn sie diese anwenden wollen. Eine solche Ausnahme kann eine höhere Vormiete, eine oder mehrere Modernisierungen in den letzten drei Jahren, die erstmalige Nutzung oder Vermietung der Wohnung nach Oktober 2014 oder die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sein. Diese Regelung findet sich in § 556g Absatz 1 a BGB. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, schuldet ihm der Mieter jedenfalls für die nächsten zwei Jahre nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent, selbst dann, wenn nach den Regelungen der Mietpreisbremse eine höhere Miete zulässig wäre.

Neben dieser gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters hat der Mieter noch einen Auskunftsanspruch gemäß § 556g Absatz 3 BGB. Dieser kann weitreichender sein; der Vermieter muss auf Verlangen des Mieters darlegen, wie er die Miete berechnet hat, beispielsweise nach durchgeführter Modernisierung. Dieser Auskunftsanspruch soll Mieter in die Lage versetzen zu entscheiden, ob sie die Miethöhe rügen und gegebenenfalls klagen wollen.