So entwickeln sich die Kaufpreise im Städtedreieck

Während der Gesamttrend in Süddeutschland im zweiten Quartal 2026 flächendeckend leicht nachgebende Immobilienpreise zeigt, offenbart ein genauerer Blick auf einzelne Regionen ein vielschichtiges Bild. Im süddeutschen Gesamtvergleich führen nach wie vor die bekannten Hochpreis-Metropolen das Feld an: Bei Eigentumswohnungen stehen München (9.231 €/m²), Freiburg (6.016 €/m²) und Heidelberg (5.646 €/m²) an der Spitze.

 

Bei den Einfamilienhäusern liegt München mit 8.290 €/m² ebenfalls vorne, gefolgt von Heidelberg mit 5.363 €/m². Doch bereits auf Platz 3 der teuersten Hausmärkte in Süddeutschland schiebt sich eine fränkische Universitätsstadt: Erlangen behauptet sich mit durchschnittlich 5.168 €/m² als absolute Spitzenlage. Das geht aus den CERTA Marktberichten hervor, die das bundesweit tätige Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen und -gutachten quartalsweise veröffentlicht.

 

Energetischer Zustand bestimmt die Nachfrage

Neben dem allgemeinen Zinsumfeld beeinflussen vor allem die Qualität sowie das Alter der Bausubstanz und die Lagequalität die Marktpreise vor Ort. Kaufinteressente agieren zunehmend selektiver als in den Jahren des Immobilienbooms. 

„Der Markt fordert von Hausbesitzern aktuell einen klaren Realitätscheck“, betont der Immobiliensachverständige Matthias Mertens von CERTA Immobiliengutachten. „Käufer schauen heute viel genauer auf den energetischen Zustand und kalkulieren künftige Sanierungskosten direkt in ihr Kaufangebot ein. Vor allem ältere Einfamilienhäuser außerhalb der absoluten Top-Lagen verlieren dadurch an Attraktivität für aktuelle Käufer. Dies gilt es bei der Preisfindung zu berücksichtigen.“

Dass immer mehr ältere Einfamilienhäuser auf den Markt drängen, ergibt sich auch aus dem allgemeinen Trend der Demografie: Die geburtenstarken Jahrgänge erreichen zeitnah schrittweise das Rentenalter und verkleinern ihren Wohnraum. Laut der Deutschen Rentenversicherung gibt es bereits über 21 Millionen Rentnerinnen und Rentner in Deutschland - viele von ihnen mit selbstbewohntem Immobilieneigentum.

Für Eigentümer und Kaufinteressierte im fränkischen Raum bedeutet das: Standardisierte Pauschalwerte greifen zu kurz. Eine belastbare Wertermittlung ist für eine realistische Preisfindung empfehlenswert.

 

Das Städtedreieck im regionalen Preis-Check

Innerhalb der dynamischen Metropolregion Nürnberg zeigen die Auswertungen von CERTA Immobiliengutachten bemerkenswerte Unterschiede zwischen den benachbarten Standorten.

Erlangen bleibt das teuerste Pflaster in Mittel- und Oberfranken, sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern. Wenig überraschend hängt dies sicherlich mit dem lokal verwurzelten Siemens-Konzern zusammen, der viele gut bezahlte Arbeitsplätze schafft.

Allerdings geben die Quadratmeterpreise für Häuser in Erlangen im zweiten Quartal leicht um 1,5 % nach. Ein anderes Bild zeigt sich in Nürnberg und dem benachbarten Fürth: Hier verzeichnen Einfamilienhäuser entgegen dem flächendeckenden Abwärtstrend im Süden leichte Preiszuwächse von 1,1 % (Nürnberg) bzw. 1,0 % (Fürth).

Beim Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich in Fürth als eine der wenigen Städte ein leichter Preiszuwachs (+0,7 %), während Käufer in Nürnberg (-1,8 %) und Erlangen (-0,5 %) von leicht nachgebenden Preisen profitieren.

 

Überblick der Kaufpreise im Städtedreieck (Q1 vs. Q2 2026)