Was Wohnungssuchende vor dem Einzug wissen sollten

eine Kaution, ist deshalb nicht allein deren Höhe wichtig. Auch die vereinbarte Form der Sicherheit und der Zeitpunkt der Zahlung verdienen Aufmerksamkeit. Für Wohnraummietverhältnisse setzt das Gesetz dabei klare Grenzen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Wer sie kennt, kann Vertragsangaben besser prüfen und Fragen stellen, bevor er unterschreibt.

 

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Eine Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Pflichten aus dem Mietverhältnis. Ob eine solche Sicherheit vereinbart wird, ergibt sich aus dem Vertrag. Ihre Höhe kann bei der Vermietung von Wohnraum jedoch nicht beliebig festgelegt werden: Nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf sie grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen. Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht, soweit sie als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Maßgeblich ist damit bei einem entsprechend aufgeschlüsselten Vertrag die Nettokaltmiete, nicht die gesamte monatliche Überweisung einschließlich Nebenkosten.

Ein Rechenbeispiel macht die Grenze greifbar: Beträgt die Nettokaltmiete 900 Euro im Monat, liegt die höchstens zulässige Mietsicherheit grundsätzlich bei 2.700 Euro. Die Zahlen beschreiben nur einen Beispielsfall und keine ortsübliche Miethöhe. Wer im Vertrag eine höhere Summe entdeckt, sollte zunächst prüfen, welche Mietbestandteile in die Berechnung eingeflossen sind. Besonders leicht entsteht ein Missverständnis, wenn Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Gesamtmiete nebeneinander aufgeführt sind, die Kautionsklausel aber nur einen Betrag nennt.

Die gesetzliche Obergrenze betrifft die vereinbarte Sicherheit, nicht bloß eine bestimmte Bezeichnung dafür. Entscheidend ist daher, was der Vermieter tatsächlich als Absicherung verlangt. Eine verständliche Vertragsklausel sollte erkennen lassen, welche Sicherheit vorgesehen ist und wie sich ihr Betrag errechnet.

 

Wohnungssuche und Mietanfrage gut vorbereiten

Die Kautionsfrage lässt sich am besten klären, sobald konkrete Vertragsangaben vorliegen. Während der Wohnungssuche hilft es, die monatliche Miete und die voraussichtliche Belastung zu Beginn des Mietverhältnisses getrennt zu betrachten. So können Sie Angebote vergleichen, ohne eine Betriebskostenvorauszahlung versehentlich zur Berechnungsgrundlage der Kaution zu machen. Für eine Mietanfrage ist außerdem hilfreich, offene Fragen zum gewünschten Mietbeginn und zu den Vertragsunterlagen zu notieren, statt von allgemeinen Regeln auf die Bedingungen einer bestimmten Wohnung zu schließen.

Ein Beispiel für einen Vermieter mit Angeboten an mehreren Standorten ist die Wohnbau Regensburg GmbH Tausendpfund. Das Unternehmen stellt Mietwohnungen in Regensburg sowie Wohnungen in Mainz-Kastel und Wiesbaden vor und beschreibt auf seiner Website auch die Pflege seiner Wohnungsbestände. Welche Sicherheit für eine konkrete Wohnung vereinbart werden soll, lässt sich daraus nicht ableiten. Dafür ist der jeweilige Mietvertrag maßgeblich.

 

Kaution in Raten zahlen – was gilt?

Eine hohe Kautionssumme muss nicht zwangsläufig vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses bereitliegen. Ist als Sicherheit eine Geldsumme zu leisten, berechtigt § 551 Abs. 2 BGB den Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Dieses Recht hängt nach dem Gesetzeswortlaut nicht davon ab, ob der Vertrag die Ratenzahlung ausdrücklich erwähnt.

Beim Beispiel einer Geldkaution von 2.700 Euro ergeben sich drei Raten zu je 900 Euro. Die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig; die zweite und dritte folgen zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Für die eigene Finanzplanung macht das einen erheblichen Unterschied gegenüber der Annahme, der gesamte Betrag müsse auf einmal gezahlt werden. Die reguläre Miete und andere Ausgaben rund um den Umzug bleiben davon allerdings getrennt zu berücksichtigen.

Wichtig ist die genaue Formulierung der gesetzlichen Regel: Sie spricht bei der Ratenzahlung von einer als Sicherheit bereitzustellenden Geldsumme. Daraus sollte nicht pauschal abgeleitet werden, dass jede denkbare andere Form der Mietsicherheit auf dieselbe Weise in Raten erbracht werden kann. Wenn im Vertrag etwa eine andere Sicherheitsform steht oder die Angaben dazu unklar sind, empfiehlt sich eine Klärung vor der Unterschrift. So wissen beide Vertragsparteien, was vereinbart werden soll.

 

Wie muss eine Geldkaution angelegt werden?

Mit der Zahlung geht die Geldkaution nicht einfach in frei verfügbares Vermögen des Vermieters über. § 551 Abs. 3 BGB regelt ihre Anlage. Grundsätzlich ist eine dem Vermieter als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen.

Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das bedeutet nicht, dass der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses regelmäßig Zinsen ausgezahlt bekommt: Nach der gesetzlichen Regel werden sie zunächst Teil der Sicherheit. Eine ausdrückliche Ausnahme nennt das Gesetz für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Dort besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen. Diese Ausnahme sollte nicht mit einer allgemeinen Befreiung von sämtlichen Regeln zur Mietsicherheit verwechselt werden.

§ 551 Abs. 4 BGB stellt zudem klar, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Wer im Vertrag eine Klausel entdeckt, die mit den gesetzlichen Vorgaben zur Höhe, Zahlung oder Anlage nicht vereinbar scheint, sollte sie daher nicht ungeprüft als bindend hinnehmen. Ob eine konkrete Formulierung tatsächlich problematisch ist, hängt jedoch vom gesamten Vertrag und den Umständen des Einzelfalls ab.

 

  

Diese Punkte sollten Sie vor der Unterschrift prüfen

Für den Blick in den Mietvertrag genügt oft eine kurze, gezielte Prüfung der Kautionsangaben:

• Höhe und Berechnungsgrundlage: Wie hoch ist die verlangte Sicherheit? Ist erkennbar, welche Monatsmiete zugrunde gelegt wurde und ob ausgewiesene Betriebskosten unberücksichtigt geblieben sind?

• Form der Sicherheit: Soll eine Geldsumme gezahlt werden oder sieht der Vertrag eine andere Form vor? Die Antwort ist insbesondere für die gesetzliche Regel zur Ratenzahlung wichtig.

• Fälligkeit: Nennt der Vertrag einen Zahlungstermin? Bei einer als Sicherheit geschuldeten Geldsumme ist zu beachten, dass das Gesetz drei gleiche monatliche Teilzahlungen erlaubt.

• Vertragsangaben: Sind Betrag und vereinbarte Form der Sicherheit im Vertrag eindeutig beschrieben? Halten Sie offene Fragen fest und klären Sie widersprüchliche Angaben, bevor Sie unterschreiben.

 

Diese Prüfpunkte ersetzen keine rechtliche Beurteilung eines einzelnen Mietvertrags. Sie helfen aber, unterschiedliche Fragen auseinanderzuhalten: Eine korrekt berechnete Höhe beantwortet noch nicht, wann eine Geldkaution fällig wird oder wie sie angelegt werden muss. Umgekehrt sagt ein möglicher Ratenplan nichts darüber aus, ob die verlangte Gesamtsumme innerhalb der gesetzlichen Grenze liegt.

Bewahren Sie den unterschriebenen Vertrag und Nachweise über geleistete Zahlungen so auf, dass Sie die Vereinbarungen später nachvollziehen können. Gerade wenn Zahlungen über mehrere Monate verteilt sind, erleichtert eine klare Zuordnung den Überblick. Bei einer Unstimmigkeit ist es sinnvoll, zunächst die betreffende Vertragsstelle und die konkrete Berechnung anzusehen, statt allein von der Höhe der ersten Überweisung auszugehen.

Die Mietkaution ist damit ein planbarer Teil des Einzugs, sofern Vertragswortlaut und gesetzliche Regeln gemeinsam betrachtet werden. Prüfen Sie, welche Sicherheit vereinbart ist, rechnen Sie die Obergrenze anhand der maßgeblichen Miete nach und berücksichtigen Sie bei einer Geldkaution die gesetzlichen Zahlungstermine. Bleiben im konkreten Fall Zweifel oder entsteht Streit über eine Klausel, kann fachkundige Beratung helfen, die eigene Situation einzuordnen.