Neubau für private Eigentümer kaum noch rentabel
veröffentlicht am: 13.11.2025
Die Bau- und Baulandpreise in Deutschland steigen seit Jahren weit schneller als die allgemeine Inflation. Gleichzeitig verschärfen sich stetig die gesetzlichen Anforderungen an Neubauten. Eine aktuelle Studie von Haus & Grund Deutschland macht deutlich, was das für private Eigentümer bedeutet: Unter heutigen Bedingungen lohnt sich der Neubau kleiner c in gewissen Regionen kaum noch.
Die Untersuchung von 17 Fallbeispielen zeigt, dass private Bauherren Nettokaltmieten zwischen 14,84 Euro und 36,16 Euro pro Quadratmeter verlangen müssten, um eine realistische Nettomietrendite von 4 Prozent zu erzielen. Die Studie setzt eine Nettomietrendite von 4 Prozent an, weil dies einer rechnerischen Amortisation des eingesetzten Kapitals von 25 Jahren entspricht. Laut Vermieterbefragung 2025 sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern im Median 64 Jahre alt und besitzen ihre Objekte seit 18 Jahren. Das bedeutet: Sie erwerben diese typischerweise im Alter von etwa 46 Jahren. Bei einem Renteneintrittsalter von 67 Jahren verbleiben realistisch nur rund 21 Jahre zur Refinanzierung – also weniger als die theoretisch angesetzten 25 Jahre.
Zusatzanalyse: Wirtschaftliche Notwendigkeit wird zum Risiko
Besonders aufschlussreich ist die Zusatzauswertung. Hier wurden die aufgrund der Baukosten erforderlichen Mieten für Gebäude mit Baujahr 2022 mit den ortsüblichen Vergleichsmieten aus aktuellen Mietspiegeln abgeglichen. Ergebnis: In sechs von elf untersuchten Fällen lagen die erforderlichen Mieten mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete. Das ist nach dem sogenannten Mietwucherparagrafen (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) rechtlich nicht zulässig – obwohl private Bauherren damit lediglich die Baukosten decken würden.
Für private Eigentümer heißt das: Wer kostendeckend vermieten will, läuft Gefahr, sich ordnungswidrig zu verhalten. Das aktuelle Mietrecht blendet die tatsächlichen Kostensteigerungen aus und stellt so gerade Kleinvermieter vor ein Dilemma.
Besondere Lage privater Eigentümer
Während große Wohnungsunternehmen dank langer Amortisationszeiträume und breiter Bestände auch niedrigere Renditen akzeptieren können, müssen private Eigentümer ihre Investition innerhalb von 25 Jahren absichern. Oft hängt daran die Altersvorsorge. Wer nur ein einzelnes Mehrfamilienhaus besitzt, kann Verluste nicht durch andere Objekte ausgleichen. Genau diese Struktur – private Kleinvermieter prägen zwei Drittel des Mehrfamilienhausbestandes – droht unter den aktuellen Rahmenbedingungen wegzubrechen.
Fazit von RA Gerhard Frieser, Vorsitzender Haus & Grund Nürnberg:
„Neubau im privaten Eigentum ist derzeit kaum mehr wirtschaftlich darstellbar. Steigende Kosten und mietrechtliche Begrenzungen schließen sich gegenseitig aus. Für Politik und Gesellschaft bedeutet das: Ohne grundlegende Reformen droht ein Rückzug der privaten Eigentümer aus dem Neubau – mit erheblichen Folgen für das Wohnungsangebot.“
Die gesamte Studie finden Sie unter:
Bildquelle(n): Photo by Ralph on Pixabay
