Der Begriff "Dach und Fach" im Gewerberaummietrecht

Ausgangslage:

Häufig wird in Gewerberaummietverträgen dem Mieter die Instandhaltung außer die an “Dach und Fach” auferlegt. Der Begriff "Dach und Fach" bezeichnet nach allgemeinem Sprachgebrauch im Mietrecht die Dachsubstanz und tragende Gebäudeteile. Hierzu gehören insbesondere:

• die Dachkonstruktion und Dacheindeckung

• Tragende Wände

• die Außenfassade

• Grundlegende Gebäudesubstanz

   

Hierfür bleibt dann der Vermieter zuständig.

Grds. ist eine solche Übertragung der Instandhaltung auf den Mieter möglich, wenn es sich um Instandhaltungsmaßnahmen im Innenbereich handelt und sich auf Mängel bezieht, die ihre Ursache im Mietgebrauch oder in der Mietersphäre haben. Auch dürfen die Mängel nicht bei Mietbeginn vorliegen.

Das OLG Frankfurt/M. (Urteil v.16.10.2025, Az.: 14 U 103/20) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem es um die Beseitigung großflächiger Beton- und Putzschäden im Innenbereich des Mietobjekts ging (Kosten 8 Mio. €!).

   

Entscheidung:

Die Auslegung sog. Dach- und Fachklauseln sei nicht klar umrissen; Putzschäden fielen nicht darunter; es sei zu unterscheiden zwischen dem Belag von Decken und Wänden und deren Konstruktion. Die Vertragsparteien hätten nur die Erhaltung der Gebäudesubstanz auf den Vermieter übertragen wollen.

Der Innenputz werde nirgends explizit erwähnt. Der Vermieter trage die Arbeiten, die die Substanz erhalten; dem Mieter werde auferlegt, was durch dessen Nutzung beeinträchtigt werde. Es sei nicht zwischen Putz an tragenden und an nicht tragenden Innenwänden zu unterscheiden.

Daher fällt der Innenputz nicht unter “Dach und Fach” und dessen Instandhaltung obliegt folglich dem Mieter.

   

www.kgh.de