Wann liegt ein Einfamilienhaus vor?

Ausgangslage:

Eine Maklerin ließ sich vom Käufer einer Immobilie in einer vorformulierten Courtagevereinbarung die Zahlung einer Courtage von 3,57 % brutto vom gesamten Wirtschaftswert des Vertrags versprechen. Der Grundbesitz ist bebaut mit einem Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage. Haus und Anbau haben jeweils einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer. Die Maklerin war mit der Vermarktung der Immobilie gegen eine von der Provisionsvereinbarung mit dem Käufer in der Höhe abweichende Provision beauftragt worden.

Nach § 656 c BGB kann sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nur einen von beiden Parteien (Verkäufer und Käufer) gleich hohen Maklerlohn versprechen lassen.

Fraglich war daher, ob ein Einfamilienhaus verkauft wurde und ob daher die Provisionsvereinbarung wirksam war.

  

Entscheidung:

Der BGH hat im Urteil vom 06.03.2025 (Az.: I ZR 32/24) das Vorliegen eines Einfamilienhauses bejaht mit der Folge, dass keine Provision verlangt werden konnte.

Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das in erster Linie dazu bestimmt ist, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen. Durch die Vorschrift sollen natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor geschützt werden, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Daraus folgt, dass für die Einordnung als Einfamilienhaus maßgeblich ist, ob der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

Hier handelt es sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten um ein Einfamilienhaus. Eine untergeordnete anderweitige Nutzungsmöglichkeit ist für die Annahme eines Einfamilienhauses unschädlich, gleich ob es sich um eine Einliegerwohnung handelt oder eine nicht Wohnzwecken des Erwerbers dienende, insbesondere gewerbliche Nutzungsmöglichkeit.

  

Hinweis:

Nebenbei klärt der BGH wohl auch die Frage, wie der Makler seinen Provisionsanspruch erhalten kann, wenn der Käufer die zuvor mit dem Verkäufer vereinbarte Provisionshöhe nicht akzeptiert, sondern nur eine niedrigere Provision: Der Makler kann (und muss) den mit dem Verkäufer vereinbarten Maklervertrag auf die niedrigere Provisionshöhe umstellen.

  

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