Vorsicht bei Befristungen!

Ausgangslage:

Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis nach § 575 BGB nur befristet abgeschlossen werden, wenn der Vermieter u. a. nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

   

Der Grund der Befristung muss ausführlich ähnlich wie bei einer Eigenbedarfskündigung schriftlich bei Vertragsabschluss begründet werden.

Vermieter und Mieter hatten einen bis zum 31.07.24 befristeten Wohnraummietvertrag geschlossen. Als Befristungsgrund war die spätere Nutzung der Wohnung durch die Tochter der Vermieter angegeben. Noch vor Ablauf der Befristung boten sie den Mietern die Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre zu einer deutlich höheren Miete an. Nachdem eine Einigung scheiterte, beharrten sie auf der Vertragsbeendigung unter Hinweis auf den Eigenbedarf der Tochter und kündigten vorsorglich wegen Eigenbedarfs. Die Mieter zogen aus, mieteten Ersatzwohnraum und verlangten Schadenersatz wegen eines nur vorgeschobenen Eigennutzungs- bzw. Befristungsgrunds, da die Tochter nicht eingezogen war und im Ausland lebte.

   

Entscheidung:

Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Urteil v. 28.01.2026, Az. 7 C 228/24) hat entschieden, dass der Vermieter sich schadenersatzpflichtig macht. Gegen die Behauptung eines Eigennutzungswunsches kann sprechen, dass der behauptete Selbstnutzungswille nicht realisiert wird oder die Parteien nachträglich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhandeln.

Ein Schadenersatzanspruch entfällt nicht schon deshalb, weil die Mieter die Wohnung nicht zwangsweise, sondern freiwillig geräumt haben. Er kommt vor allem in Betracht, wenn der Vermieter einen bis zum Vertragsende eingetretenen Wegfall des Eigennutzungs- bzw. Befristungsgrunds nicht offenlegt. Realisiert sich der behauptete Selbstnutzungswille nach Vertragsende jedoch nicht, begründet dies ein erhebliches Indiz dafür, dass der geltend gemachte Bedarf nur vorgeschoben war. Gegen die behauptete Nutzungsabsicht spricht aus Sicht des Gerichts zudem, dass die Vermieter den Mietern noch im Oktober 2023 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses um weitere Jahre zu deutlich erhöhter Miete angeboten hatten und die Tochter im Ausland lebt.

   

Zuerkannt hat das AG vor allem

• Umzugskosten,

• Aufwendungen für eigene Arbeitszeit im Zusammenhang mit Umzug,

• Ummeldung, Nachsende- und Telekommunikationskosten sowie

• einzelne Renovierungs- und Anpassungskosten.

   

In Betracht kommt auch ein Mietdifferenzschaden zwischen bisheriger Miete und der Miete für den neuen Wohnraum.

   

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