Überspringt 20-Euro-Marke

Der Büromarkt in Nürnberg zeigte sich 2025 widersprüchlich. Das belegt der heute erscheinende „Marktbericht Büroimmobilien Nürnberg 2025/2026“ von Küspert & Küspert. Gegenüber 2024 stieg der Flächenumsatz um 24 Prozent auf rund 92.000 Quadratmeter. Damit lag er dennoch unter dem langjährigen Durchschnitt.

 

Während die Spitzenmiete auf 20,20 Euro pro Quadratmeter stieg, nahm die Leerstandsquote um 3,2 Prozent zu: Zum Jahresende standen 426.000 Quadratmeter bzw. 10,3 Prozent der Büroflächen leer.

 

Für 2025 verortet der Norix den Bürovermietungsmarkt damit an der Grenze zur Rezession. Interessierte können alle Zahlen des Marktberichts einsehen und die wissenschaftliche Studie über die Website von Küspert & Küspert anfordern.

 

Wolfgang P. Küspert ist nicht überrascht vom Anstieg der Spitzenmiete. „Dass die 20-Euro-Grenze im Jahr 2025 fallen würde, vermutete ich schon vor Jahren.“ Was damals undenkbar war, sei heute für viele Mieter kein Problem: „Dank Desksharing und Homeoffice sind Büroflächen deutlich kleiner geworden. Trotz des höheren Mietpreises ist der neue, topmoderne Standort dadurch oft sogar günstiger als der alte.“

 

Flächenumsatz: Erholung mit Einschränkungen

Der Anstieg des Flächenumsatzes wurde vor allem von der öffentlichen Hand sowie von Forschung und technologieorientierten Unternehmen getragen. Der größte Abschluss entfiel auf eine Projektentwicklung mit rund 14.000 Quadratmetern. Trotz der Belebung bleibt das Vermietungsniveau klar unter früheren Hochphasen. Auffällig ist die starke Konzentration auf Neubauten und kernsanierte Gebäude, während ältere Bestände weiter Marktanteile verlieren.

 

Mieten: Qualität setzt sich durch

Der Sprung der Spitzenmiete über die 20-Euro-Marke unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach energieeffizienten, flexibel nutzbaren Büroflächen. Die Durchschnittsmiete stieg auf 13,5 pro Quadratmeter und erreichte damit einen neuen Höchstwert. Vermietungen in einfachen Altbauten spielten dagegen kaum noch eine Rolle.

 

Angebot und Leerstand: Markt unter Druck

Der starke Anstieg des Leerstands ist vor allem auf Flächenrückgaben, längere Vermarktungszeiten und Desk-Sharing-Konzepte zurückzuführen. Besonders betroffen sind Büroagglomerationen und Stadtteillagen. Die negative Nettoabsorption von minus 123.000 Quadratmetern verdeutlicht die Ausweitung des Angebots.

 

Büromarktindex: Schwacher Markt mit Abwärtstendenz

Der Norix, den Küspert & Küspert für 2025 zum zweiten Mal errechnete, zeigt, dass sich der Nürnberger Büromarkt 2025 erstmals an der Schwelle zur Rezession befindet. Nach Jahren eines starken Marktes haben hohes Angebot und verhaltene Nachfrage das Gleichgewicht spürbar verschoben. Mehrjährige Vermarktungsdauern werden wahrscheinlicher.

 

Einschätzung der Marktteilnehmer

Von Küspert & Küspert befragte Marktteilnehmer sehen die Neuvermietung leerstehender Flächen als größte Herausforderung. Gleichzeitig bleibt die Bereitschaft hoch, bei Neubauten langfristige Mietverträge abzuschließen. Auf Nutzerseite rücken Mietpreise und Betriebskosten stärker in den Fokus, während Lagepräferenzen an Bedeutung verlieren.

 

Analyse auf wissenschaftlicher Basis

Seit 2014 legt Küspert & Küspert jährlich Analysen des Nürnberger Immobilienmarkts vor. Ihre Daten fließen in die Marktberichte, die von der Stadt Nürnberg veröffentlicht werden. Wenige Tage nach dem nun vorliegenden „Marktbericht Büroimmobilien Nürnberg 2025 / 2026“– am 11.02.2026– erscheint der „Marktbericht Immobilieninvestments Nürnberg 2025 / 2026“. Wissenschaftlich begleitet werden die Marktberichte von Prof. Dr. Jonas Hahn, Frankfurt University of Applied Sciences.

 

Interessierte können die Servicestudien über die Website von Küspert & Küspert anfordern.