Sanierung und kreativer Nutzungsmix für eine belebte Nürnberger Innenstadt

Beim letzten NORIS ImmobilienTALK 2025 Anfang April diskutierten Matthias Wittmann (Firmenkundenvorstand, Sparkasse Nürnberg), Dr. Andrea Heilmaier (Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin, Stadt Nürnberg) und Miguel Soto Palma (stellv. Vorstandsmitglied, Sparkasse Nürnberg) zentrale Herausforderungen und Chancen für die Nürnberger Innenstadt.

  

Nach zwei herausfordernden Jahren zeigt sich die Immobilienwirtschaft der Metropolregion Nürnberg wieder stabiler. Rückläufige Inflation, sinkende Zinsen und steigende Reallöhne sorgen für Optimismus. Das Preisniveau hat sich 2024 über viele Assetklassen hinweg stabilisiert, was attraktive Renditen bietet.

Besonders gefragt sind Bestandsobjekte im Wohnimmobiliensegment, aber auch der gewerbliche Sektor rund um Büro und Handel hat sich stabilisiert. Unternehmen setzen wieder vermehrt auf Büroanwesenheit und vergüten in guten Lagen energetisch hochwertige Objekte mit attraktiven Mieten.

  

Positive Signale erwartet

Auch der Blick in die Zukunft hält trotz vieler Unsicherheiten aussichtsreiche Ansätze bereit: Aus der weiteren Stabilisierung des Zinsniveaus und den von der designierten Bundesregierung angestoßenen Impulsen erwarten wir positive Signale für Immobilieninvestitionen in der Metropolregion. Die Herausforderungen etwa bei der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden oder der Umnutzung von Innenstadt-Immobilien hin zu innovativen Mischkonzepte erfordert auch weiterhin starke Partner. Die Stadt Nürnberg setzt sich gemeinsam mit der Sparkasse Nürnberg als Transformationsbegleiterin aktiv für den Wandel der Immobilienwelt ein.

  

Belebung und Wohnraum Innenstadt

Für eine gut frequentierte Innenstadt müssen drei Hauptkomponenten in einem ausgewogenen Verhältnis ineinandergreifen: Wohnraum, Büroflächen und Handelsimmobilien. Neben der Nutzungsmischung beeinflusst die wirtschaftliche Gesamtlage das Konsumverhalten – aktuell noch zurückhaltend, doch neue wirtschaftspolitische Weichenstellungen könnten ab 2026 wieder Wachstum bringen. Die Sparkasse Nürnberg verzeichnete 2024 stark gestiegene Kundeneinlagen – ein Zeichen für verhaltene Investitionsfreude, aber auch für Liquidität im Markt.

Wohnimmobilien sind wieder leistbarer: Während Preise vor 2022 stark stiegen, hat sich das Marktumfeld durch die geldpolitische Wende 2024 verändert. Sinkende Inflation und steigende Löhne schaffen wieder Perspektiven für Wohneigentum. „Die Rückkehr in ein normales Zinsumfeld sorgt langfristig für mehr Beständigkeit und Planbarkeit am Immobilienmarkt,“ erklärt Wittmann.

  

Renaissance der Immobilie als renditestarke Investition

Die Nachfrage steigt, vor allem im Bestand. Bei Wohnimmobilien im Neubausegment werden Mieten bis zu 18,50 €/m² erreicht, im Bestand durchschnittlich 11,50 €/m² – mit weiterem Potenzial. Bei Büroimmobilien gibt es aktuell mehr Angebot als Nachfrage auf dem Markt, weshalb Qualitätsmerkmale wie flexible Raumkonzepte, die Lage oder Nachhaltigkeitskriterien einen großen Einfluss auf die Mietpreise haben.

  

Sonderfall Handelsimmobilien

Bei Handelsimmobilien bietet der Markt eine große Preisspanne – von rund 10 €/m² am untersten Rand und etwa 28 €/m² in der Spitze. Die Mietentwicklung ist stark abhängig von Lage, Nutzungsart, Frequenz und Standort. Grundsätzlich ist in diesem speziellen Markt wenig Bewegung zu verzeichnen. „Die Handelsimmobilien in Nürnberg sind teilweise in den Händen von professionellen Anlegern. Eine Vermietung zu geringeren Flächenmieten würde für sie zu einer Abwertung der Immobilie in ihren Büchern führen, weshalb sie den Leerstand oft einer Neuvermietung zu geringeren Preisen vorziehen,“ erklärt Matthias Wittmann den immer häufigeren Leerstand von Handelsobjekten in der Nürnberger Innenstadt.

  

Wandel des Innenstadtkonzepts

Die Nürnberger Innenstadt hat seit jeher eine zentrale Bedeutung als Wirtschafts-, Kultur und Lebensraum – das hat sie auch heute noch, dafür sprechen auch die hohe Besucherfrequenz und 22,1 Prozent mehr Einzelhandelsumsatz als im Bundesdurchschnitt. Um die Bedeutung auch für die Zukunft zu sichern, ist die Stadt Nürnberg aktiv: „Die Innenstadt der Zukunft entsteht nicht von selbst – sie wird bewusst gestaltet. Unser Ziel ist eine lebendige, resiliente und innovative Stadtmitte, die ihre Stärken kennt und neue Möglichkeiten schafft. Dafür braucht es Mut, Kreativität und den Willen, neue Wege zu gehen,“ so Dr. Andrea Heilmaier, Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin der Stadt Nürnberg.

Ein Highlight im Zukunftsplan der Stadt ist die Entwicklung des ehemaligen Kaufhof-Warenhauses und Parkhauses, das in Verbindung mit dem City-Point-Gebäude und dem Zeughaus ein neues Quartier im Herzen Nürnbergs bildet– ein Symbol für den Wandel.

  

www.sparkasse-nuernberg.de