Haftet der Eigentümer als Vermieter einer Eigentumswohnung für Glatteisunfälle?

Ausgangslage:

Der Eigentümer eines Grundstücks ist im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, die bestimmungsgemäßen Zuwege seines Grundstücks so zu sichern, dass Dritte nicht zu Schaden kommen. Dies umfasst insbesondere das Räumen und Streuen bei Schnee- und Eisglätte. Eine Streupflicht besteht nur bei allgemeiner Glätte, nicht bei einzelnen, zufällig entstandenen Glättestellen.

Bei fortdauernder Glättebildung (z. B. durch anhaltenden Schneefall oder gefrierenden Regen) ist der Eigentümer verpflichtet, die Situation regelmäßig zu kontrollieren und ggf. erneut zu streuen. Die Intervalle richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Verkehrsbedeutung des Weges und der Gefährlichkeit.

Die Pflicht besteht nur im Rahmen des Zumutbaren. Bei extremer Wetterlage (z. B. anhaltender Eisregen), bei der Streumaßnahmen sofort wieder wirkungslos werden, entfällt die Pflicht.

Grundsätzlich beginnt die Streupflicht in der Regel nicht vor 7:00 Uhr (teilweise wird auch 6:30 Uhr genannt) und an Sonn- und Feiertage ab 9:00 Uhr. Allerdings sind lokale Vorschriften zur Räum- und Streupflicht zu beachten.

Im zu entscheidenden Fall übernahm ein Dienstleister für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst. Die Mieterin stürzte beim Verlassen des Hauses an einem Morgen im Januar 2017 auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war.

   

Entscheidung:

Der BGH (Urteil vom 06.08.2025, Az.: VIII ZR 250/23) hat entschieden, dass die Vermieterin aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese mietvertragliche Nebenpflicht besteht, auch dann, wenn der Vermieter nicht (Allein-) Eigentümer des Grundstücks, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Eine abweichende mietvertraglich Vereinbarung lag nicht vor.

Zur Erfüllung der die Vermieterin demnach hinsichtlich der Beseitigung von Eis und Schnee treffenden vertraglichen Nebenpflichten konnte diese sich des Dienstleisters, der den Winterdienst im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ausführte, als sogenannter Erfüllungsgehilfin, bedienen. Dies hat zur Folge, dass die Vermieterin für deren Verschulden, wie für eigenes Verschulden rechtlich einzustehen hat.

   

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