Das WEMoG – ein paar Neuerungen…

Im Dezember 2020 ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft getreten. Mit dieser Reform hat der Gesetzgeber das fast 70 Jahre alte Wohnungseigentumsgesetz grundlegend überarbeitet. Es wurde an moderne Bedürfnisse und die Grundprinzipien angepasst, die im Laufe der Jahre von der Rechtsprechung entwickelt wurden.

Die Neuregelungen wirken sich vielfach auch auf die Transaktionspraxis aus. Sie sind bei An- und Verkäufen von Wohnungseigentumsanlagen und bei deren Erstellung zu berücksichtigen.

Naturgemäß können in diesem kurzen Beitrag nur einige der relevanten Neuerungen angerissen werden. Alles Weitere muss der individuellen Beratung vorbehalten bleiben. In § 9 a WEG wurde die vollständige Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) erstmals gesetzlich verankert. Ihr obliegt das Verwaltungsmonopol für das Gemeinschaftseigentum. Sie ist damit zukünftig der wesentliche Ansprechpartner für nahezu alle Belange ihrer Mitglieder und Dritter. Im Außenverhältnis wird sie - im Grundsatz unbeschränkt - durch den Verwalter vertreten. Dies erleichtert den Rechtsverkehr erheblich.

Wie sich das künftig auf den praxisrelevanten und streitigen Bereich der Gewährleistung des Bauträgers bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum auswirken wird, bleibt dagegen leider auch nach der Reform unklar. Die „werdende WEG“ ist überholt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nun schon mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Der teilende Eigentümer (Bauträger) ist so häufig zunächst allein „die WEG“. Das erzeugt Gestaltungsspielraum, der im Auge behalten und ins Handling integriert werden sollte - auch wenn die Gemeinschaft schon den Vorschriften des WEG unterliegt und nach diesen zu verwalten ist.

Ein Erwerber gilt als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Stellplätze werden durch § 3 Abs. 1 WEG als „Räume“ fingiert und werden so sondereigentumsfähig.

Die Beschlussfassung zu baulichen Veränderungen in der Wohnanlage wurde erleichtert und kann jetzt mit einfacher Mehrheit erfolgen. Bestimmte Vorhaben werden zudem privilegiert (E-Ladeplätze, Barrierefreiheit). Dies kann für Investoren in alte Anlagen von erheblicher praktischer Bedeutung sein.

§ 21 Abs. 2 WEG erlaubt in diesem Bereich nun aber abweichende Regelungen zur Kostenverteilung, weshalb auch in Zukunft Einsichtnahme in die Beschlusssammlung wichtiger Teil der sorgfältigen Vorprüfung des Erwerbers bleiben wird.

Vieles ist neu und erfordert Umdenken, schafft aber zugleich auch Ansatzpunkte für Kreativität.