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10.12.2010 13:17
Zu geringe Wohnfläche - Miete mindern oder nicht?
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen für den Mieter nachteilig ab, so kann dies den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.
Dies gilt auch bei der relativierenden Angabe eines ?ca.?-Wertes. Für den Vermieter stellt sich daher die Frage, wie diese unerfreuliche Konsequenz einer falschen Flächenangabe vermieden werden kann. Mit dem Lösungsversuch eines Potsdamer Vermieters befasst sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (Az.: VIII ZR 144/09).
Der Fall: Die Parteien des Rechtsstreits schlossen einen Mietvertrag, in dem es in § 1 heißt: ?Vermietet werden (?) folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.?
Die beklagte Mieterin hat unter Berufung auf eine Flächenunterschreitung die Miete gemindert. Daraufhin verklagte sie der Vermieter auf Zahlung der aufgelaufenen Mietrückstände. Ein Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98m².
Das Urteil: Trotz dieser Abweichung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Mieterin zur Minderung nicht berechtigt war. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist hier nicht, wie es sonst regelmäßig der Fall ist, eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung.
Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll. Der räumliche Umfang der Mietsache sollte sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben. Daher liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.
TIPP:
Ist die exakte Wohnfläche der Mietsache nicht bekannt, so empfiehlt es sich, keinerlei Bezifferung vorzunehmen. Damit wird jeder Diskussion über eventuelle Mietminderungen wegen zu geringer Wohnfläche der Boden entzogen.
Rechtsanwältin sibylle sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.Mehr Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de oder unter sibylle.sklebitz@kreuzer.de
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