In seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (Az. VIII ZR 99/09) hat der BGH entschieden, dass zur Begründung von Mieterhöhungen in Gemeinden, für die kein Mietspiegel existiert, auch auf Mietspiegel vergleichbarer Nachbargemeinden Bezug genommen werden könne.

Zudem könnten auch mit der Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform 2001 einfache Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Zwar komme dem einfachen Mietspiegel nicht die Vermutungswirkung des § 558b Abs. 3 BGB zugute, nach der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Jedoch haben einfache Mietspiegel eine Indizwirkung, die nur durch substituierte Einwendungen außer Kraft gesetzt werden kann. Mögliche Einwendungen seien beispielsweise die mangelnde Sachkunde der Ersteller, die Verwendung unzureichenden Datenmaterials oder die Berücksichtigung sachfremder Erwägungen.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Vermieter einer Wohnung in Backnang erhöhte die Miete gemäß § 558 BGB. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf, da in Backnang kein Mietspiegel existierte und die beiden Gemeinden unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

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Der Benutzer kann hierbei die Straßenansichten so betrachten, als ob er selber vor Ort wäre. Ermöglicht wird dies durch zuvor von Google gefertigte Bilder, die von einer auf einem Fahrzeug montierten 360-Grad-Kamera aus einer Höhe von über zwei Metern aufgenommen werden. Das Angebot „Google Street View“ ist nach wie vor datenschutzrechtlich umstritten (- da nur Aufnahmen unter einer Höhe v. 2 m zulässig sind -).

Dem steigenden öffentlichen Druck nachgebend, hat „Google“ gegenüber dem zuständigen hamburgischen Datenschutzbeauftragen u. Verbraucherschutzministerin Aigner verschiedene Zusagen für eine Veröffentlichung der in Deutschland aufgenommenen Bilder getroffen, wie z.B. Bilder von Gebäuden und Grundstücken vor und nach der Veröffentlichung aufgrund von Widersprüchen von Bewohnern oder Eigentümer zu entfernen oder unkenntlich zu machen.

Für Haus- und Grundeigentümer bedeutet dies, dass sie bereits jetzt oder auch nach Inbetriebnahme des Dienstes für Deutschland einen Widerspruch gegen die Veröffentlichung von Bildern ihres Gebäudes oder ihres Grundstücks einlegen können.

Widersprüche können per Post oder E-Mail bei „Google“ unter der folgenden Adresse eingereicht werden:

Google Germany GmbH
Betr. StreetView
ABC-Straße 19 20354 Hamburg
E-Mail: streetview-deutschland@google.com

Einen Musterwiderspruch finden Sie auch unter www.hausundgrund-nuernberg.de unter Stichwort „Aktuelles“.

Kann man auch derzeit wegen u.U. mangelnder Rechtsgrundlagen der Datensammelwut des Google-Konzerns vielleicht rechtlich nicht Einhalt gebieten, so wäre eine fotografische Erfassung von Straßenzügen z. B. in Nürnberg dann für „Google“ nicht mehr interessant, wenn eine entsprechende Anzahl von Widersprüchen umgesetzt werden müsste und deshalb eine zusammenhängende Darstellung von Straßenzügen nicht mehr möglich wäre.

Dass aktuell Anlass dazu besteht, solchen Aktionen von „Google“ entgegenzutreten, zeigen neue Informationen, wonach „Google“ bei entsprechenden Kamerabefahrungen – nur mal so nebenbei – auch Daten unverschlüsselter WLAN-Netze ausspioniert und gespeichert hat (Die Staatsanwaltschaft ermittelt gegen „Google“).

Legen Sie deshalb Widerspruch ein.

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Die Entscheidung beruhte auf folgendem Sachverhalt: Der Käufer hatte einen vom Makler vermittelten Kaufvertrag über eine Gewerbeimmobilie geschlossen. Er lehnte jedoch die Annahme des Grundbesitzes und die Zahlung des Kaufpreises ab, da der Verkäufer ihn nicht über gravierende Mängel informiert hatte. Der Käufer focht den Vertrag nun jedoch nicht gemäß § 124 Abs. 1 BGB an, sondern verlangte im Wege des § 463 BGB a. F. den Ersatz seines Nichterfüllungsschadens. Der Verkäufer trat daher nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung vom Vertrag zurück. Nun verlangt der Makler vom Käufer die vereinbarte Provision für seine Maklertätigkeit.

Der BGH entschied, dass der Provisionsanspruch des Maklers von dem Umstand, dass der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, nicht berührt werde. Für das Entstehen der Maklerprovision sei lediglich das Zustandekommen des Hauptvertrages infolge des Nachweises oder der Vermittlung erforderlich, nicht jedoch seine Ausführung. Auch das Verlangen nach dem „großen Schadensersatz“ nach § 463 BGB a. F. berühre die Provisionspflicht nicht, da sie die Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht beeinflusse.

Die Konstellation sei auch nicht vergleichbar mit den Fällen, bei denen der Käufer aufgrund einer arglistigen Täuschung statt der Anfechtung eine Wandlung nach § 462 BGB a. F. verlange. In diesen Fällen ergebe sich nach beiden Varianten für beide Parteien dieselbe Rechtsfolge, nämlich die Rückgängigmachung des Kaufvertrags. Das Verlangen nach dem „großen Schadensersatz“ habe hingegen ein anderes Ziel. Mit ihm verfolge die Käuferin zusätzlich eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn. Die Käuferin versuche so einen Nutzen aus dem Kaufvertrag zu ziehen. Daher sei sie auch provisionspflichtig gegenüber dem Makler.

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Im Frühjahr den Garten auf Vordermann bringen – wie der Fiskus an den Kosten beteiligt werden kann

Frühlingszeit ist Gartenzeit – Immobilieneigentümer, die ihren Garten nach dem strengen Winter jetzt wieder auf Vordermann bringen, können den Fiskus an den Kosten beteiligen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Grundsätzlich bietet das Steuerrecht  für Eigenheimer zwei Möglichkeiten: zum einen den Steuerbonus für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen, zum anderen den Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG).

Dabei sind haushaltsnahe Dienstleistungen Arbeiten, die normalerweise von den Haushaltsmitgliedern selbst erledigt werden, wie z. B. Heckenschneiden, Beetpflege oder regelmäßiges Rasenmähen. Aufwendungen hierfür können in Höhe von bis zu 4.000 Euro (20 Prozent von bis zu 20.000 Euro) jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Sind im Laufe des Winters beispielsweise einige Gehwegplatten abgesackt, so ist der Arbeitsaufwand meist etwas größer. Für diese Fälle gibt es zusätzlich einen Steuerbonus für Handwerkerleistungen. Eigentümer, die an ihrem selbstgenutzten Haus oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, können den Staat mit bis zu 1.200 Euro (20 Prozent von bis zu 6.000 Euro) an den Arbeitskosten beteiligen. Bei einer kompletten Neugestaltung des Gartens wird der Steuerbonus – im Gegensatz zu einer Umgestaltung – nicht gewährt.

Wichtig: Die Aufwendungen sind im Rahmen der Steuererklärung geltend zu machen. Die Kosten müssen gegenüber dem Finanzamt nur auf Nachfrage nachgewiesen werden. Dennoch sollten alle Rechnungen und Zahlungsnachweise (Überweisungsbeleg, Kontoauszug) aufgehoben werden. Der Steuerabzug wird nur anerkannt, wenn die unbare Zahlung der erhaltenen Rechnung auf das Konto des Handwerkers bzw. Dienstleisters nachgewiesen werden kann. 

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Politik

Verbraucherschutz: Neuer Unsinn droht aus Brüssel

Angesichts einer Quote von 99 Prozent mangelhaft errichteter Neubauten ist die in Deutschland geltende 5-jährige Gewährleistungsfrist im Bereich des Neubaus ein seit Jahrzehnten anerkannter Standard. Bei Neubauten werden Mängel häufig erst nach Jahren sichtbar. Der aktuell in der EU diskutierte Richtlinienentwurf verkürzt die Gewährleistungsfrist auf zwei Jahre. Auch die Aufteilung der Haftung zwischen den unterschiedlichen Produzenten träfe Bauherren hart: Ob ein Wasserschaden durch den Einsatz falscher Materialien oder durch deren fehlerhaften Einbau verursacht wurde, stellen Gutachter regelmäßig während des Gerichtsprozesses fest. Muss der Bauherr künftig vorab festlegen, ob er den Produzenten des schadhaften Materials oder den Handwerker verklagt, wird ihm de facto die Ursachenforschung für den Fehler aufgebürdet.

Turbulenzen sind auch bei der Vermietung von Immobilien zu erwarten. Der Richtlinienentwurf sieht ein Widerrufsrecht vor, wenn Mietverträge außerhalb der Geschäftsstelle des Vermieters geschlossen werden. Da die privaten Vermieter am Markt regelmäßig ohne Geschäftsstelle agieren, wäre mit dieser Regelung künftig die Mehrheit der Mietverträge in Deutschland für einen gewissen Zeitraum widerrufbar. Mieter könnten innerhalb kürzester Zeit mehrere Mietverträge abschließen, um sich dann innerhalb von zwei Wochen für ihre Wunschwohnung zu entscheiden. Für die leer ausgegangenen Vermieter hieße dies bei der Mietersuche: Alles auf Anfang.

Steuern

Im Frühjahr den Garten auf Vordermann bringen. Wie der Fiskus an den Kosten beteiligt werden kann.

Frühlingszeit ist Gartenzeit – Immobilieneigentümer, die ihren Garten nach dem strengen Winter jetzt wieder auf Vordermann bringen, können den Fiskus an den Kosten beteiligen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Grundsätzlich bietet das Steuerrecht für Eigenheimer zwei Möglichkeiten: zum einen den Steuerbonus für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen, zum anderen den Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG).

Dabei sind haushaltsnahe Dienstleistungen Arbeiten, die normalerweise von den Haushaltsmitgliedern selbst erledigt werden, wie z. B. Heckenschneiden, Beetpflege oder regelmäßiges Rasenmähen. Aufwendungen hierfür können in Höhe von bis zu 4.000 Euro (20 Prozent von bis zu 20.000 Euro) jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Sind im Laufe des Winters beispielsweise einige Gehwegplatten abgesackt, so ist der Arbeitsaufwand meist etwas größer. Für diese Fälle gibt es zusätzlich einen Steuerbonus für Handwerkerleistungen. Eigentümer, die an ihrem selbstgenutzten Haus oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, können den Staat mit bis zu 1.200 Euro (20 Prozent von bis zu 6.000 Euro) an den Arbeitskosten beteiligen. Bei einer kompletten Neugestaltung des Gartens wird der Steuerbonus – im Gegensatz zu einer Umgestaltung – nicht gewährt.

Wichtig: Die Aufwendungen sind im Rahmen der Steuererklärung geltend zu machen. Die Kosten müssen gegenüber dem Finanzamt nur auf Nachfrage nachgewiesen werden. Dennoch sollten alle Rechnungen und Zahlungsnachweise (Überweisungsbeleg, Kontoauszug) aufgehoben werden. Der Steuerabzug wird nur anerkannt, wenn die unbare Zahlung der erhaltenen Rechnung auf das Konto des Handwerkers bzw. Dienstleisters nachgewiesen werden kann.

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Betriebskosten bei der Geschäftsraummiete

Mit seinem Urteil vom 24. Februar 2010 (Az. XII ZR 69/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die in einer Formularklausel vereinbarte Umlage von „Verwaltungskosten“ bei der Gewerberaummiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt.

In Ergänzung seines Urteils vom 9. Dezember 2009 (Az. XII ZR 109/08 vom 20.01.2010) entschied der Bundesgerichtshof, dass die Verwendung des Begriffes Verwaltungskosten in der Aufzählung der Betriebskostenarten hinreichend bestimmt sei. Durch die Definition des Begriffes in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung und § 26 Abs. 1 II. BV sei der Begriff definiert. Eine nähergehende Erläuterung des Begriffes im Hinblick auf die einzelnen unter den Begriff „Verwaltungskosten“ fallenden Kostenarten sei nicht erforderlich.

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In einigen Bundesländern, wie in Bayern, werben verschiedene Fachbetriebe oder Schornsteinfeger, so auch in Nürnberg, für die Durchführung einer sogenannten Hausschau (auch Gas-Check oder Gasschau genannt).

Hierbei werden die Gasleitungen durch Sichtkontrolle auf offensichtliche Mängel überprüft. Die Anbieter behaupten, dass aufgrund der geänderten DVGW-TRGI 2008, einer technischen Regel für Gasinstallationen, die Eigentümer zu einer jährlichen Hausschau verpflichtet seien. Die entsprechenden Fachbetriebe oder Schornsteinfeger bieten an, diese Hausschau für ca. 20.- Euro bei einem Einfamilienhaus durchzuführen. Bei Mehrfamilienhäusern wird u.U. ein höherer Betrag verlangt.

Zwar sieht die DVGW-TRGI 2008 tatsächlich eine jährliche Hausschau als Teil der Verkehrssicherungspflichten des Gebäudeeigentümers vor. Allerdings wurde auch in der Vorgängervorschrift (DVGW-TRGI 86/96) bereits eine solche Empfehlung formuliert. Diese Pflicht ist also keinesfalls neu. Nach der technischen Regel kann die Hausschau zudem als einfache Sichtkontrolle ausdrücklich durch den Eigentümer durchgeführt werden. Die Beauftragung von Dritten ist also nicht erforderlich.

Zudem stellt die DVGW-TRGI 2008 keine gesetzliche Regelung dar, sondern nur eine technische Regel. Es besteht also keine gesetzliche Pflicht für eine jährliche Hausschau. Die technische Regel kann allenfalls bei der Bestimmung der Verkehrssicherungspflichten der Eigentümer herangezogen werden. Insbesondere bei vermieteten Gebäuden ist dies jedoch sehr zweifelhaft. In seinem Urteil vom 15. Oktober 2008 (Az. VIII ZR 321/07) zum „E(lektro)-Check“ hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter nicht ohne besonderen Anlass z.B. Anhaltspunkte für Mängel, zu einer regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Wohnung seiner Mieter verpflichtet sei. Dies könne sich auch nicht daraus ergeben, dass eine technische Regel (dort die DIN VDE 0105) eine Überprüfung im vierjährigen Turnus vorsehe. Da die Wohnungen der Mieter für den Vermieter nicht ohne weiteres zugänglich seien, wären hierdurch die Anforderungen an den Vermieter überspannt. Es reiche im Allgemeinen aus, auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von Fachbetrieben abstellen zu lassen. Diese Rechtsprechung dürfte auf die Hausschau übertragbar sein.

Wir empfehlen daher, kostenpflichtige Angebote für die Durchführung einer jährlichen Hausschau abzulehnen. Soweit, um „sicher“ zu gehen, dennoch eine Hausschau durchgeführt wird, sollte diese auch protokolliert werden (Muster unter: www.hausundgrund-nuernberg. de, Aktuelles – Hausschau Gas). Zudem sollte bei vermieteten Gebäuden überprüft werden, ob eventuell anfallende Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können. Dies ist in der Regel nur der Fall, wenn diese Kosten im Mietvertrag bei Vertragsbeginn ausdrücklich, konkret und individuell bei den Betriebskosten z.B. im Sinne § 2 Nr. 17 BetrKVO als „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt wurden. In vielen Mietverträgen dürfte dies jedoch (noch) nicht erfolgt sein.

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Aufwendungen für den behindertengerechten Umbau selbstgenutzter Immobilien können in Zukunft einfacher steuerlich geltend gemacht werden. Das berichtet die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland unter Hinweis auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH, Az. VI R 7/09).

Nach dem BFH-Urteil könnten die Umbaukosten als außergewöhnliche Belastung in der Steuererklärung geltend gemacht werden, wenn durch eine Behinderung eine Zwangslage entstehe, die die Umbaumaßnahmen unausweichlich machten. Auch wenn die Umbauten durch nicht behinderte Bewohner genutzt werden könnten, seien die Kosten anzuerkennen. Außerdem seien die Kosten von Umbaumaßnahmen an Gebäuden nicht im Wege einer Abschreibung geltend zu machen, sondern minderten sofort das steuerpflichtige Einkommen. Sollte dieses im Jahr der Umbauten für den vollen Aufwendungsabzug zu gering sein, stehe dem Steuerpflichtigen sogar ein Wahlrecht zur Verteilung der Kosten über mehrere Jahre zu.

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Bei der Abrechnung nach dem Kalenderjahr bedeutet dies, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember erfolgen muss. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht immer zur Wahrung der Abrechnungsfrist ausreicht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Abrechnung dem Mietern innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Erforderlich für die Fristwahrung ist, dass die Betriebskostenabrechnung den Mietern innerhalb der Frist zugeht. Nicht ausreichend nach diesem Urteil ist, dass der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig auf dem Postweg versendet. Das Zur-Post-Geben eines Briefes am 21. Dezember eines Jahres begründet nach diesem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Beweis dafür, dass dem Empfänger der Brief auch rechtzeitig, d. h. bis zum 31. Dezember, zugegangen ist. Vermieter müssen vielmehr sicherstellen, dass sie einen rechtzeitigen Zugang beweisen können. Dies kann durch Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten erfolgen.

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Vom 6. – 8. November bot im Rahmen der Consumenta die Wohnimmobilien-Messe EigenHeim ‘09 in der Hallo 2 einen kompakten Überblick über den Wohnimmobilienmarkt der Region Nürnberg. Hier stellen Bauträger und Makler ihre aktuellen Objekte vor. Zusätzlich werden die Besucher zu allen Themen rund um die eigenen 4 Wände kompetent und umfassend beraten. Fachkundige Dienstleister, Beratungsstellen, Verbände sowie die Fachpresse standen den Besuchern und Interessierten mit Rat und Tat zur Seite.

Ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als 2 Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet  für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen.

Das gilt auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört. (BFH, Urteil v. 17.12.2008, Az.: IX ZR 72/07).

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Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist – so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften jedoch nicht überspannt werden. Es sei daher ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Kostenposition i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV „Kosten der Sach- und Haftpflichtversiche-rung“ als „Versicherung“ in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Eine Kontrolle dieser Position, beispielsweise ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die Versicherungsarten aufteilen, brauche die Abrechnung selbst nicht zu ermöglichen, so der Bundesgerichtshof.

BGH: Fristsetzung

Für eine Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 BGB genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht; der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End)-Termins bedarf es nicht. (BGH, Versäumnisurteil v. 12.8.2009, Az.: VIII ZR 254/09).

Rückgabeanspruch des Vermieters umfasst gezogene Nutzungen des Mieters.

Mit seinem Urteil vom 4. September 2009 (Az.: XII ZR 76/08), hat der BGH dem Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen zugesprochen, die ein Mieter durch eine Untervermietung ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB erzielt hat. Der Beklagte mietete von der Klägerin Gewerberäume (Miete 1.000 DM mtl.), die er an eine GmbH zu einem höheren Mietzins (7.000 DM mtl.) untervermietete. Später kündigte die Klägerin den Mietvertrag und erhob Räumungsklage. Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Beklagte zur Räumung verpflichtet und die Kündigung 1998 wirksam erfolgt war. Der Beklagte übergab die Geschäftsräume 2002 an die Klägerin. Vier Monate zuvor löste der Beklagte den Untermietvertrag mit der GmbH auf und erhielt eine Entschädigung von ca. 14.000 Euro. Das Berufungsgericht sprach dem Kläger die Einnahmen aus der Untervermietung und die Entschädigungssumme aus dem Auflösungsvertrag in Höhe von insgesamt ca. 112.000 Euro zu. Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH führte aus, dass Mietüberschuss und Abfindung herausgabepflichtige Nutzungen i. S. v. §§ 818 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB sind. Das Nutzungsrecht läge ab dem Kündigungszeitpunkt aus-schließlich bei der Vermieterin. Die Erträge aus der fortbestehenden Nutzung durch den Mieter in Form der Untervermietung seien daher vollständig abzuführen. Der Anwendung des § 987 Abs. 1 BGB stehe die mietvertragliche Vorschrift des § 546a BGB nicht entgegen, da zwischen beiden Vorschriften Anspruchskonkurrenz bestehe, so dass jegliche Nutzungen herauszugeben seien. Zu diesen Nutzungen gehörten gemäß §§ 100, 99 Abs. 3 BGB mittelbare Erträge. Darunter falle nicht nur die tatsächlich erzielte Untermiete, sondern auch die Entschädigung aus dem Auflösungsvertrag, da diese auf der Grundlage des Untermietvertrages erlangt worden sei. Dies gelte unabhängig davon, ob die Vermieterin selbst die erhöhte Miete erzielt hätte. Eine Beschränkung der Höhe nach sei nur denkbar, wenn die herauszugebenden Nutzungen nicht aus der Sache selbst, sondern durch eine besondere Leistung oder Fähigkeit des Herausgabepflichtigen erzielt worden wären. Zumindest bei der Untervermietung sei dies nicht der Fall.

BGH-Urteil: Vermieter muss Mietschuldenfreiheit nicht bescheinigen

Vermieter sollten keine Schuldenfreiheitsbescheinigungen ausstellen.

Vermieter sind nicht verpflichtet, ehemaligen Mietern schriftlich zu bescheinigen, dass sie mietschuldenfrei sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 12. Oktober 2009 entschieden (Az. VIII ZR 238/08). Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland begrüßte die Entscheidung, denn eine Verpflichtung des Vermieters führte nur zum Streit darüber, wann eine solche Bescheinigung zu erteilen sei. „Zudem könnten im Falle des Streits bei der Abwicklung des Mietverhältnisses fehlende Bescheinigungen zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche führen. Das wäre weder für Mieter noch für Vermieter befriedigend“, sagte Haus & Grund-Rechtsexperte Kai Warnecke.

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter Quittungen für die einzelnen Mietzahlungen ausgestellt. Auch anhand eigener Belege konnte der Mieter die Zahlung aller mietrechtlich geschuldeten Zahlungen nachweisen. Dem Vermieter kann laut BGH nicht zugemutet werden, seine eigene Rechtsposition zu gefährden. Eine Bescheinigung könne auch als Beleg dafür gelten, dass der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche verzichte. Daher empfiehlt Haus & Grund Vermietern, keine Schuldenfreiheitsbescheinigungen auszustellen.

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Mit der Novellierung soll die 1. BImSchV an den Stand der Technik angepasst werden. Der klimaschutzbedingte Ausbau der energetischen Nutzung von Holz und anderen biogenen Brennstoffen führt dazu, dass verstärkt gesundheitsgefährdende Stoffe, wie Feinstaub, freigesetzt werden. Daher sollen die Anforderungen an Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe verschärft und auf Anlagen mit einer Nennwärmeleistung von 4 Kilowatt oder mehr erweitert werden. Die Anforderungen gelten für zu errichtende Anlagen stufenweise: Die erste Stufe gilt mit Inkrafttreten der Verordnung, die zweite Stufe ab Anfang 2015. Bestehende Anlagen müssen die Anforderungen abhängig von ihrer Errichtung erst nach einer Übergangsfrist erfüllen, frühestens jedoch ab Anfang 2015.

Für Einzelraumfeuerungsanlagen gelten eigene Anforderungen. Werden diese nicht erfüllt, müssen die Einzelraumfeuerungsanlagen einem Sanierungsprogramm unterzogen oder außer Betrieb genommen werden. Allerdings sind auch hier lange Übergangsfristen von mindestens fünf Jahren und einige Ausnahmen vorgesehen.

Betreiber handbeschickter Feuerungsanlagen müssen sich zudem bis Ende 2014 von einem Schornsteinfeger hinsichtlich der sachgerechten Bedienung der Anlage sowie der ordnungsgemäßen Lagerung der Brennstoffe beraten lassen. Zudem werden bei zu errichtenden oder geänderten Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe schärfere brandschutztechnische Anforderungen an die Schornsteine festgesetzt.

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Haus & Grund warnt vor weiteren Belastungen der Immobilie

50,1 Prozent der Arbeiterhaushalte in Deutschland verfügen über Haus- und Grundeigentum. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland mit Bezug auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes hin. „Die Politik muss sich von der Illusion verabschieden, dass nur vermögende Haushalte Immobilieneigentümer sind. Gerade diese Zahl belegt, dass sehr häufig auch finanziell nicht so gut situierte Haushalte eigene vier Wände haben. Dies wiederum verbietet, gerade diese Eigentümergruppe mit stets neuen energetischen Anforderungen an die Wohnimmobilie und zusätzlichen Belastungen – etwa bei der Grundsteuer – zu konfrontieren“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kommt die Gruppe der Angestellten auf eine Eigentümerquote von 48,3 Prozent. Für das Eigentum an Ein- und Zweifamilienhäusern gilt Ähnliches: Arbeiterhaushalte leben zu 37,3 Prozent in Ein- oder Zweifamilienhäusern, Angestelltenhaushalte zu 33,8 Prozent. Am häufigsten ist Grundeigentum mit 72,4 Prozent der Haushalte unter den Pensionären verbreitet, gefolgt von den Selbständigen mit 65,9 Prozent. „Aber auch dieser Personenkreis kann finanziell nicht stärker belastet werden“, sagte Kornemann abschließend.

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Mit dem Jahresende kommt die Abrechnung der Betriebskosten wieder auf viele Vermieter zu. Dies gilt zumindest für die Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, so der 1. Vors. des Grund- und Hausbesitzervereins Nürnberg u. Umgebung e.V., Rechtsanwalt Gerhard Frieser. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen. Bei der Abrechnung nach dem Kalenderjahr bedeutet dies, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember erfolgen muss. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht immer zur Wahrung der Abrechnungsfrist ausreicht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Abrechnung dem Mietern innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Erforderlich für die Fristwahrung ist, dass die Betriebskostenabrechnung den Mietern innerhalb der Frist zugeht. Nicht ausreichend nach diesem Urteil ist, dass der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig auf dem Postweg versendet. Das Zur-Post-Geben eines Briefes am 21. Dezember eines Jahres begründet nach diesem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Beweis dafür, dass dem Empfänger der Brief auch rechtzeitig, d. h. bis zum 31. Dezember, zugegangen ist. Vermieter müssen vielmehr sicherstellen, dass sie einen rechtzeitigen Zugang beweisen können. Dies kann durch Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten erfolgen.

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