… wenn nur die Hälfte aller deutschen Haushalte während einer zweiwöchigen Urlaubsreise auf unnötigen Stromverbrauch verzichten würden, berechnete die Initiative EnergieEffizienz der Deutschen Energie-Agentur.

Deshalb rät die N-ERGIE Elektrogeräte vor dem Urlaub vom Stromnetz zu trennen. Nicht immer ist das Glimmen der roten Leuchtdiode Kennzeichen für den versteckten Stromverbrauch durch Standby. Auch elektronische Uhren an Mikrowellen, Herden, Stereoanlagen oder Videorecordern verbrauchen Strom.

Ob tatsächlich Strom fließt, ist oftmals auch an der Temperatur des Geräts zu erkennen. Ein handwarmes neueres Gerät Ein handwarmes neueres Gerät hat eine Leistung von ungefähr 5 Watt, so die Faustregel.

Wer sich das Ausschalten vereinfachen will, besorgt sich eine schaltbare Steckerleiste und nimmt damit mehrere Geräte gleichzeitig vom Netz.

Kühlschrank und Gefriertruhe verbrauchen pro Tag rund eine Kilowattstunde, bei hohen Raumtemperaturen teilweise sogar deutlich mehr. Deshalb lohnt es sich die Geräte vor dem Urlaub abzutauen und auszustöpseln. Damit sich kein Schimmel bildet, müssen die Türen während des Urlaubs geöffnet bleiben.

Auch an den Elektroboiler sollte gedacht werden: Bei kleinen Geräten in der Küche oder der Gästetoilette lohnt sich schon das Abschalten über Nacht, bei größeren Geräten rechnet es sich ab mehreren Tagen. Um eventuelle Bakterien abzutöten, sollte der abgeschaltete Boiler nach der Rückkehr auf mindestens 65 Grad aufgeheizt werden.

Oft werden die kleinen heimlichen Stromverbraucher übersehen, die zwar wenig, aber beständig Strom verbrauchen: Hierzu zählen z.B. die Ladegeräte für das Handy oder Geräte mit einem separaten Netzteil, wie Tisch- oder Stehlampen mit Niedervolt-Halogenleuchten.

N-ERGIE Kunden, die sich vor dem Urlaub noch einen Überblick über ihren Stromverbrauch verschaffen wollen, können kostenlos ein Strommessgerät für eine Woche leihen und damit den Verbrauch aller elektrischen Geräte mit Netzstecker messen. Das Strommessgerät gibt es im N-ERGIE Centrum in Nürnberg. Die N-ERGIE Berater dort informieren auch über Einsparpotenziale im Haushalt und geben Hinweise zum Stromsparen.

Noch bis 13. August zeigt die N-ERGIE ebenfalls im N-ERGIE Centrum die interaktive Ausstellung der dena „Clever, intelligent, energieeffizient“.

Tipps zum Energiesparen gibt es auch im aktuellen Heft von „meine N-ERGIE“ und auf  www.n-ergie.de.

N-ERGIE Centrum:    Südliche Fürther Straße 14 (am Plärrer)
                                     90429 Nürnberg
                                     Montag bis Freitag von 8:00 bis 18:00 Uhr
                                     E-Mail: dialog@n-ergie.de

Mieterhöhung leicht gemacht – „einfacher “ Mietspiegel genügt

Möchte der Vermieter die Miete gegenüber seinem Mieter erhöhen, hat er mehrere Möglichkeiten, diese Erhöhung zu begründen.

Er kann sich auf einen Mietspiegel berufen, die Auskunft einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder er kann die Miete von vergleichbaren Wohnungen anführen. In der Praxis beruft sich der Vermieter meist auf einen Mietspiegel. Umstritten ist, ob es sich dabei um einen sogenannten „qualifizierten“ Mietspiegel handeln muss oder ob ein „einfacher“ Mietspiegel ausreicht.

Ein „qualifizierter“ Mietspiegel wird, anders als der „einfache“ Mietspiegel, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Beim „einfachen“ Mietspiegel handelt es sich lediglich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, wobei die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden muss.

Der Fall:
Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in Backnang. Er verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stützt dies auf den „einfachen“ Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf, da die Gemeinden hinsichtlich des Mietniveaus vergleichbar seien und für Backnang selbst kein Mietspiegel existiert. Der Mieter bestreitet, dass dieser „einfache“ Mietspiegel die Mieterhöhung begründen kann. Das Gericht hat daraufhin einen Sachverständigen beauftragt, der zu dem Ergebnis kam, dass die beiden Gemeinden vom Mietniveau her vergleichbar sind.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VIII ZR 99/09) hat entschieden, dass der „einfache“ Mietspiegel hier ausreicht und der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde war ausreichend, weil für Backnang ein Mietspiegel nicht erstellt worden war und die Mietniveaus vergleichbar sind.

Insbesondere stellt der „einfache“ Mietspiegel ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Der Mieter kann diese Indizwirkung nur durch substantiierte Einwendungen, wie z.B. fehlende Sachkunde der Verfasser, erschüttern.

TIPP:

Existiert für die Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, kein „qualifizierter“ Mietspiegel, kann auf den „einfachen“ Mietspiegel zurückgegriffen werden, liegt kein „einfacher“ Mietspiegel vor, so kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden. Damit spart der Vermieter erhebliche Kosten, die z.B. für ein Sachverständigengutachten anfallen würden

Rechtsanwältin sibylle sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Mehr Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de · sibylle.sklebitz@kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3a, Fon +49 (0) 911 2022-0

In seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (Az. VIII ZR 99/09) hat der BGH entschieden, dass zur Begründung von Mieterhöhungen in Gemeinden, für die kein Mietspiegel existiert, auch auf Mietspiegel vergleichbarer Nachbargemeinden Bezug genommen werden könne.

Zudem könnten auch mit der Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform 2001 einfache Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Zwar komme dem einfachen Mietspiegel nicht die Vermutungswirkung des § 558b Abs. 3 BGB zugute, nach der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

Jedoch haben einfache Mietspiegel eine Indizwirkung, die nur durch substituierte Einwendungen außer Kraft gesetzt werden kann. Mögliche Einwendungen seien beispielsweise die mangelnde Sachkunde der Ersteller, die Verwendung unzureichenden Datenmaterials oder die Berücksichtigung sachfremder Erwägungen.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Vermieter einer Wohnung in Backnang erhöhte die Miete gemäß § 558 BGB. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf, da in Backnang kein Mietspiegel existierte und die beiden Gemeinden unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Bis wann können Abschlagszahlungen noch verlangt werden?

Grundsätzlich kann der Auftragsnehmer seine erbrachten Leistungen durch sog. Abschlagsrechnungen bereits vor Vollendung des Bauvorhabens abrechnen. Die Leistungen sind dabei durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der bis dahin erbrachten und abgerechneten Leistungen ermöglichen muss.

Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20.08.2009 VII ZR 205/07 bestätigt hat, sind solche Abschlagszahlungen dann nicht mehr durchsetzbar, wenn der Auftragnehmer die Schlussrechnung bereits gestellt hat. Auf eine Zahlung noch offener Abschlagsrechnung besteht somit ab diesem Zeitpunkt kein Anspruch mehr, denn durch die Schlussrechnung erlischt das Recht des Auftragnehmers zur vorläufigen Abrechnung.

Dies muss nun auch dann gelten, so führt der BGH in der oben zitterten Entscheidung weiter aus, wenn trotz bislang noch nicht erfolgter Schlussrechnung die Leistungen des Auftragnehmers fertig gestellt und abgenommen sind, und die Frist abgelaufen ist, binnen derer der Auftragnehmer gemäß § 14 Nr.3 VOB/B die Schlussrechnung einzureichen hat.

So heißt es in § 14 Nr.3 VOB/B:

Die Schlussrechnung muss bei Leistungen mit einer vertraglichen Ausführungsfrist von höchstens 3 Monaten spätestens 12 Werktage nach Fertigstellung eingereicht werden, wenn nichts anderes vereinbart ist; diese Frist wird um je 6 Werktage für je weitere 3 Monate Ausführungsfrist verlängert.

Durch die Schlussrechnung erlischt die Berechtigung des Auftragnehmers zur Erstellung einer Abschlagsrechnung. Dies muss nun auch dann gelten, wenn die Schlussrechnung noch nicht erstellt ist, aber die Leistungen fertig gestellt sind und die Abnahme erklärt ist. Hier tritt dann die Schlussrechungsreife ein.

Sind die Leistungen fertig gestellt, besteht ein schützenswertes Interesse des Auftraggebers, über die endgültige Abrechnung möglichst bald Klarheit zu erhalten. Deswegen ergibt sich aus § 14 Nr. 3 VOB/B sogar eine Verpflichtung für den Auftragnehmer unabhängig von den vertraglichen Leistungspflichten die Schlussrechnung einzureichen. Tut er dies nicht, begeht er eine Pflichtverletzung und ist nicht mehr berechtigt Abschlagsrechnungen zu erheben.

Weiter stellt der BGH klar, dass eine Fertigstellung nach § 14 Nr. 3 VOB/B dann vorliegt, wenn der Auftragnehmer die vertraglichen Leistungen erbracht hat. Zu erwähnen ist hier, dass die Abnahme bereits dann die Fertigstellung indiziert, wenn noch Restleistungen fehlen.

Tipp:

Tritt während eines laufenden Gerichtsverfahrens, bei dem Abschlagszahlungen eingeklagt werden die Schlussrechnungsreife ein, so würde dies zum Wegfall des Anspruchs auf Zahlung der Abschlagsrechnungen, und somit zur Unbegründetheit der zuvor möglicherweise begründeten Klage führen. Um hier eine Klageabweisung zu vermeiden muss der Prozess dann, gestützt auf die Schlussrechnung, geändert fortgeführt werden.

Andreas Riedl ist Anwalt bei DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei am Lorenzer Platz 3a und zuständiger Rechtsanwalt für Baurecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht. Die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Mehr Informationen unter www.kreuzer.de

oder unter 0911/2022-0. Kontakt: andreas.riedl@kreuzer.de.

Der Benutzer kann hierbei die Straßenansichten so betrachten, als ob er selber vor Ort wäre. Ermöglicht wird dies durch zuvor von Google gefertigte Bilder, die von einer auf einem Fahrzeug montierten 360-Grad-Kamera aus einer Höhe von über zwei Metern aufgenommen werden. Das Angebot „Google Street View“ ist nach wie vor datenschutzrechtlich umstritten (- da nur Aufnahmen unter einer Höhe v. 2 m zulässig sind -).

Dem steigenden öffentlichen Druck nachgebend, hat „Google“ gegenüber dem zuständigen hamburgischen Datenschutzbeauftragen u. Verbraucherschutzministerin Aigner verschiedene Zusagen für eine Veröffentlichung der in Deutschland aufgenommenen Bilder getroffen, wie z.B. Bilder von Gebäuden und Grundstücken vor und nach der Veröffentlichung aufgrund von Widersprüchen von Bewohnern oder Eigentümer zu entfernen oder unkenntlich zu machen.

Für Haus- und Grundeigentümer bedeutet dies, dass sie bereits jetzt oder auch nach Inbetriebnahme des Dienstes für Deutschland einen Widerspruch gegen die Veröffentlichung von Bildern ihres Gebäudes oder ihres Grundstücks einlegen können.

Widersprüche können per Post oder E-Mail bei „Google“ unter der folgenden Adresse eingereicht werden:

Google Germany GmbH
Betr. StreetView
ABC-Straße 19 20354 Hamburg
E-Mail: streetview-deutschland@google.com

Einen Musterwiderspruch finden Sie auch unter www.hausundgrund-nuernberg.de unter Stichwort „Aktuelles“.

Kann man auch derzeit wegen u.U. mangelnder Rechtsgrundlagen der Datensammelwut des Google-Konzerns vielleicht rechtlich nicht Einhalt gebieten, so wäre eine fotografische Erfassung von Straßenzügen z. B. in Nürnberg dann für „Google“ nicht mehr interessant, wenn eine entsprechende Anzahl von Widersprüchen umgesetzt werden müsste und deshalb eine zusammenhängende Darstellung von Straßenzügen nicht mehr möglich wäre.

Dass aktuell Anlass dazu besteht, solchen Aktionen von „Google“ entgegenzutreten, zeigen neue Informationen, wonach „Google“ bei entsprechenden Kamerabefahrungen – nur mal so nebenbei – auch Daten unverschlüsselter WLAN-Netze ausspioniert und gespeichert hat (Die Staatsanwaltschaft ermittelt gegen „Google“).

Legen Sie deshalb Widerspruch ein.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Gespräch mit dem Umzugsexperten Thomas Kneißl, Geschäftsführer bei Umzüge Strohmann

Herr Kneißl, diesmal geht es um die Tage nach dem Umzug. Worauf ist zu achten?

Wenn die Möbler weg sind, ist noch längst nicht alles im neuen Haus fertig. Die Erfahrung zeigt: was nicht innerhalb der nächsten 7-10 Tage erledigt wird, wird voraussichtlich niemals erledigt! Ob es um eine Balkonlampe oder neue Jalousien geht: was man „irgendwann mal“ noch machen möchte, wird früher oder später vergessen.

Ganz grob kann man zwischen „indoor“ und „outdoor“ unterscheiden. „Indoor“ sind alle Bereiche wichtig, die nicht täglich benutzt werden, wie Keller, Speicher etc. Was man nicht spätestens beim Auspacken der Kisten aussortiert, bleibt vermutlich bis zum nächsten Umzug an Ort und Stelle. Man hat die Wahl, entweder alles einfach ungeordnet irgendwo zu verstauen, oder es gleich richtig einzusortieren, was etwas länger dauert, dafür dann aber ein für alle mal erledigt ist.

Die meisten Menschen leben nach dem Pareto-Prinzip, d.h. dass sie mit 20% ihrer Sachen 80% ihres Lebens bestreiten. So werden beispielsweise ca. 20% der Kleider in 80% der Zeit getragen. Also Mut zum Aussortieren! Was man ein Jahr lang nicht getragen hat, das hat in der Regel ausgedient.

Was ist „outdoor“ zu erledigen?

Zu diesem Bereich gehört alles außerhalb des Hauses. Es handelt sich vor allem um Bürokratisches. Ummelden beim Einwohnermeldeamt, bei der Kfz-Zulassungsstelle, beim Stromanbieter. Gegebenenfalls Kabelanschluss, GEZ, ADAC, Versicherungen informieren. Es ist besser, sich einmal 5 bis 6 Stunden Zeit zu nehmen und alle Ummeldungen hintereinander vorzunehmen, als diese Gänge wochenlang zu verschieben, bis man sie dann vergisst.

Was ist sonst noch wichtig?

Stellen Sie sich Ihren neuen Nachbarn vor. Sonst kann es passieren, dass man jahrelang nebeneinander lebt, ohne sich zu kennen. Der Umzug ist der ideale Anlass, kurz bei jedem Hausbewohner zu klingeln, da die Nachbarn den Umzug sowieso bemerken und interessiert sind.

Haben Sie noch einen „heißen Tipp“ parat?

Ich rate allen Kunden, ein Schriftstück vorzubereiten, auf dem darüber informiert wird, dass man umgezogen ist, zuzüglich alter und neuer Adresse. Dieses faxt man dann nach Erhalt jedes Briefes, der per Nachsendeauftrag kommt, sofort an den Absender. Wahlweise kann man E-mails verschicken. Auf diese Weise ist garantiert, dass alle Personen vor Ablauf des Nachsendeantrags die neue Adresse kennen.

Weitere Informationen unter:      A-Z Umzüge Strohmann GmbH
                                                         www.strohmann.com      info@strohmann.com

Gespräch mit dem Umzugsexperten Thomas Kneißl, Geschäftsführer bei Umzüge Strohmann

Herr Kneißl, diesmal wollen wir über den Umzugstag selbst sprechen. Was ist hier wichtig?

Das Wichtigste an diesem Tag ist das persönliche Zeitmanagement. Jede Minute ist kostbar und kann schnell zu einer langen Nacht führen.

Dann müssen wir unterscheiden zwischen dem Umzug in Eigenregie und dem Umzug mit einem Umzugsunternehmen.

Der selbstdurchgeführte Umzug braucht ein sehr großes Zeitfenster, da vieles einfach länger dauert als geplant. Alles muss im voraus organisiert sein und am Umzugstag komplett bereit stehen:

• Umzugshelfer
• Miet-Lkw
• Möbeldecken
• Bindegurte etc.

Unabhängig davon, wie gut der Plan ist, erweisen sich die realen Bedingungen erst am Umzugstag um 8 h morgens: das Wetter, wer wirklich zum Helfen da ist und ob die Parkplätze frei sind etc. Jetzt ist es wichtig, dass eine Person die Verantwortung übernimmt und die Aufgaben an die richtigen Personen delegiert.

Der Umziehende sollte darauf achten, wichtige Sachen stets griffbereit zu haben. Am Besten zieht er morgens zuerst sämtliche Schlüssel ab und verstaut sie in einem Gefrierbeutel o.ä.

Dann

• Medikamente
• Babynahrung und Windeln
• Schmuck und Schlüssel

ins eigene Auto packen, damit diese Sachen immer griffbereit sind.

In unserer Checkliste (www.umzug.de) finden Sie viele „Kleinigkeiten“, die plötzlich einen hohen Stellenwert bekommen, wenn sie beim Umzug unauffindbar sind, beispielsweise Toilettenpapier, Handtücher, Putzmittel etc. Es muss geklärt sein, bis wann und in welchem Zustand die alte Wohnung übergeben werden muss. Auch Putzarbeiten sollten im Idealfall schon rechtzeitig vorher an eine zuverlässige Person delegiert worden sein.

Was muss noch alles bereitgestellt werden/vorher organisiert worden sein?

Ab dem Umzugstag braucht man zumindest provisorische Namensschilder an Klingel und Briefkasten. Dann muss ein Helfer in der Lage sein, die handwerklichen Montagen auszuführen und dafür muss natürlich das passende Werkzeug vorhanden sein. Ein ganz wichtiger Punkt: wer körperlich arbeitet, muss ausreichend essen und trinken. Also für Nahrung und alkoholfreie Getränke sorgen. Bier oder Sekt machen müde, also bitte erst abends nach getaner Arbeit feiern!

Was muss man sonst noch beachten?

Die Reihenfolge, in der man das Umzugsgut einlädt, ist wichtig. Idealerweise werden die zu montierenden Möbel zuletzt ein- und in der neuen Wohnung zuerst ausgeladen, damit ausreichend Zeit vorhanden ist, um sie aufzubauen. Und Pausen machen! Die meisten Leute überschätzen ihre Kräfte. Wer nach der 4. Stunde eine Pause macht, wird in der 9. Stunde noch wesentlich besser arbeiten können.

Und was sind die Unterschiede, wenn man mit einer Spedition umzieht?

Beim Umzug mit einem Profi ist der gesamte Umzugsablauf bereits vorher geklärt. Ein eingespieltes Team erledigt die Umzugsarbeiten in der Regel viel organisierter und zügiger. Der Umziehende braucht sich weder um den geeigneten Boden- /Möbelschutz zu kümmern, noch selbst mit anzupacken. Dennoch sollten Sie auch hier alle Schlüssel selbst verwahren und Wichtiges im eigenen Auto transportieren. Wichtig: wer packt, haftet. Lassen Sie daher kostbares Geschirr besser vom Spediteur einpacken, oder falls Sie selbst packen wollen, transportieren es im eigenen Auto.

Rechtliche Hinweise für den Umzug mit dem Möbelspediteur:

1. Die Haftung ist im HGB § 451 f gesetzlich geregelt.
2. Die Haftung des Möbelspediteurs ist beschränkt bis höchstens EUR 620,00 je cbm Umzugsgut.
3. Äußerlich erkennbare Schäden müssen spätestens am Tag nach der Ablieferung angezeigt werden (am besten schriftlich)
4. Äußerlich nicht erkennbare Schäden müssen innerhalb von 14 Tagen angezeigt werden
5. Es ist eine detaillierte Anzeige erforderlich; pauschale Schadenanzeigen genügen auf keinen Fall

Was ist im Umgang mit den Möbelpackern wichtig?

Wenn Sie unzufrieden sind (wenn z.B. viele Rauchpausen gemacht werden), sagen Sie es bitte dem Kolonnenführer sofort und nicht erst abends. Am besten fragen Sie die Möbler selbst, was sie gerne essen und trinken würden, dadurch vermeiden Sie Fehlkäufe. Je nach Zufriedenheit ist ein Trinkgeld bis ca. 25 Euro pro Mann/Tag üblich.

Weitere Informationen unter:      A-Z Umzüge Strohmann GmbH
                                                         www.strohmann.com    info@strohmann.com

Die Entscheidung beruhte auf folgendem Sachverhalt: Der Käufer hatte einen vom Makler vermittelten Kaufvertrag über eine Gewerbeimmobilie geschlossen. Er lehnte jedoch die Annahme des Grundbesitzes und die Zahlung des Kaufpreises ab, da der Verkäufer ihn nicht über gravierende Mängel informiert hatte. Der Käufer focht den Vertrag nun jedoch nicht gemäß § 124 Abs. 1 BGB an, sondern verlangte im Wege des § 463 BGB a. F. den Ersatz seines Nichterfüllungsschadens. Der Verkäufer trat daher nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung vom Vertrag zurück. Nun verlangt der Makler vom Käufer die vereinbarte Provision für seine Maklertätigkeit.

Der BGH entschied, dass der Provisionsanspruch des Maklers von dem Umstand, dass der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, nicht berührt werde. Für das Entstehen der Maklerprovision sei lediglich das Zustandekommen des Hauptvertrages infolge des Nachweises oder der Vermittlung erforderlich, nicht jedoch seine Ausführung. Auch das Verlangen nach dem „großen Schadensersatz“ nach § 463 BGB a. F. berühre die Provisionspflicht nicht, da sie die Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht beeinflusse.

Die Konstellation sei auch nicht vergleichbar mit den Fällen, bei denen der Käufer aufgrund einer arglistigen Täuschung statt der Anfechtung eine Wandlung nach § 462 BGB a. F. verlange. In diesen Fällen ergebe sich nach beiden Varianten für beide Parteien dieselbe Rechtsfolge, nämlich die Rückgängigmachung des Kaufvertrags. Das Verlangen nach dem „großen Schadensersatz“ habe hingegen ein anderes Ziel. Mit ihm verfolge die Käuferin zusätzlich eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn. Die Käuferin versuche so einen Nutzen aus dem Kaufvertrag zu ziehen. Daher sei sie auch provisionspflichtig gegenüber dem Makler.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Im Frühjahr den Garten auf Vordermann bringen – wie der Fiskus an den Kosten beteiligt werden kann

Frühlingszeit ist Gartenzeit – Immobilieneigentümer, die ihren Garten nach dem strengen Winter jetzt wieder auf Vordermann bringen, können den Fiskus an den Kosten beteiligen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Grundsätzlich bietet das Steuerrecht  für Eigenheimer zwei Möglichkeiten: zum einen den Steuerbonus für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen, zum anderen den Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG).

Dabei sind haushaltsnahe Dienstleistungen Arbeiten, die normalerweise von den Haushaltsmitgliedern selbst erledigt werden, wie z. B. Heckenschneiden, Beetpflege oder regelmäßiges Rasenmähen. Aufwendungen hierfür können in Höhe von bis zu 4.000 Euro (20 Prozent von bis zu 20.000 Euro) jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Sind im Laufe des Winters beispielsweise einige Gehwegplatten abgesackt, so ist der Arbeitsaufwand meist etwas größer. Für diese Fälle gibt es zusätzlich einen Steuerbonus für Handwerkerleistungen. Eigentümer, die an ihrem selbstgenutzten Haus oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, können den Staat mit bis zu 1.200 Euro (20 Prozent von bis zu 6.000 Euro) an den Arbeitskosten beteiligen. Bei einer kompletten Neugestaltung des Gartens wird der Steuerbonus – im Gegensatz zu einer Umgestaltung – nicht gewährt.

Wichtig: Die Aufwendungen sind im Rahmen der Steuererklärung geltend zu machen. Die Kosten müssen gegenüber dem Finanzamt nur auf Nachfrage nachgewiesen werden. Dennoch sollten alle Rechnungen und Zahlungsnachweise (Überweisungsbeleg, Kontoauszug) aufgehoben werden. Der Steuerabzug wird nur anerkannt, wenn die unbare Zahlung der erhaltenen Rechnung auf das Konto des Handwerkers bzw. Dienstleisters nachgewiesen werden kann. 

www.hausundgrund-nuernberg.de

Luft ist ein „Lebensmittel“ – sie liefert Sauerstoff und lässt den Menschen aufatmen. Doch wenn man mehrmals am Tag die Fenster weit öffnet, verflüchtigt sich viel Wärme und unerwünschte Stoffe kommen ins Haus. Die Alternative: eine kontrollierte Wohnungslüftung inklusive Wärmerückgewinnung. So kann man auch in Zeiten hoher Energiepreise ein gesundes Raumklima im Eigenheim sicherstellen.

Das funktioniert so: Saubere Luft wird durch flache Kanäle in die Wohn- und Schlafräume gebracht, die gleiche Menge Luft aus Küche, Bad und WC wieder abgezogen. Ein Zentralgerät steuert diesen Vorgang und sorgt mittels Ventilatoren für einen gleichmäßigen Luftstrom. Die integrierten Filter bewirken, dass die Zuluft von Schmutz und Pollen gereinigt wird. Durch einen Wärmetauscher wird die Wärme der Frischluft zugefügt. Auf diese Weise gewinnt man in der kalten Jahreszeit über 90 Prozent der Abluftwärme zurück.

Moderne Systeme wie das WAC von Westaflex überzeugen mit konstantem Luftvolumenstrom und niedrigem Stromverbrauch. Insbesondere die aufeinander abgestimmten Komponenten kompletter Bausätze bieten ein Höchstmaß an Funktionssicherheit. Gleichzeitig bedeutet eine solche Anlage eine sinnvolle Investition zur dauerhaften Erhaltung der Bausubstanz, denn Feuchtigkeit wird nach draußen gebracht, Stockflecken oder Schimmel können gar nicht erst entstehen.

Sowohl für Neubau als auch Modernisierung gibt es unterschiedliche Systeme. Im Neubau können die Kanäle für die zu- und abströmende Luft unsichtbar eingebaut werden, etwa im Estrich. Bei einer Nachrüstung können die Bauteile geschickt versteckt werden. Das Slimflex-System mit extrem flachen Kanälen ermöglicht es, die Decke um wenige Zentimeter abzuhängen, um alle Komponenten platzsparend unterzubringen. Eine weitere Möglichkeit eröffnet Triflex: Die dreieckigen, flexiblen Luftkanäle sind in Formelemente aus Styropor integriert. Zur Montage lassen sich die mit Farbe oder Tapeten gestalteten Kanäle mit Styroporkleber einfach unterhalb der Decke auf der Wand befestigen. Diese formschöne Variante wurde insbesondere für Altbauten mit hohen Decken entwickelt.

Ist eine Wohnungslüftungsanlage erst einmal in Betrieb, fällt bis auf regelmäßigen Filterwechsel nur eine gelegentliche Kontrolle an, ansonsten läuft das System unauffällig im Hintergrund. Komfort und Hygiene, damit es sich in den eigenen vier Wänden frei atmen lässt.

Weitere Informationen unter:

Westaflex GmbH
Telefon: 05241- 4 01-0
www.westaflex.com

Im Immobilien-Franchise-System DIV/AbacO unter der Geschäftsführung von Raimund Wurzel jedoch schon: Er gründete 1995 den DIV-Deutscher ImmobilienberaterVerbund. 2008 brachte er diesen mit der Marke AbacO professionell auch auf die Franchise-Spur.

Mittlerweile gehören rund 50 Makler an 21 Standorten bundesweit dem System an – Tendenz steigend. Zukünftig können die Partner ihr unternehmerisches Schicksal im Verbund mit bestimmen: Die in Gründung befindliche DID AG (Deutsche ImmobilienDienst Holding AG) lässt sie an der Wertschöpfung der wachsenden Gruppe teilhaben.

Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter Raimund Wurzel betont die Aktualität des Franchise-Gedankens: „Nach diesem Prinzip arbeitende Makler- und Immobilienunternehmen gehören längst nicht mehr zur vielbelächelten Kür dieser Branche – in der angespannten Wettbewerbslage werden sie beinahe zur Pflicht erhoben. In der heutigen Immobilienwirtschaft sind Franchise-Systeme moderne Dienstleistungsunternehmen, schaffen Wettbewerbsvorteile, wo dem einzelnen Makler Reichweite und vielleicht lokales ‚Standing’ noch fehlen.“

Die Franchise-Nehmer bewerten positiv, dass sie ihren ursprünglichen Firmennamen im Fall eines Einstiegs im Unternehmensverbund behalten können. Ebenso können sie weiterhin im Netzwerk mit bisherigen Geschäftspartnern zusammenarbeiten.

Mit der Gründung der Holding DID AG (Deutsche ImmobilienDienst Holding AG) wird auch eine weitere Expansion angestrebt: Bis zum Jahr 2012 soll das System 100 Partnerbetriebe umfassen.

Weitere Informationen unter:

Raimund Wurzel • ImmobilienberaterVerbund (DIV) GmbH • Nußallee 2 • 63450 Hanau • Tel.: 06181/662299 • www.div-immobilien.de

Mietminderung bei zu geringer Wohnfläche?

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen für den Mieter nachteilig ab, so kann dies den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.

Oft wird in Mietverträgen hinsichtlich der Wohnfläche aber lediglich ein „ca.“-Wert angegeben. Dann stellt sich die Frage, ob dieser Wert der Berechnung zu Grunde gelegt werden kann oder ob z.B. eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen ist.

Damit befasst sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 144/09).

Der Fall:
Die Kläger hatten vom Beklagten eine Wohnung gemietet, deren Größe im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angeben war. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Mieter den Vermieter auf, ihnen in den letzten Jahren überzahlte Miete zurückzuerstatten, da die Wohnung tatsächlich lediglich 81 m² Wohnfläche aufweise. Der Vermieter verweigerte dies mit Hinweis auf die bloße „ca.“-Angabe im Mietvertrag. Diese könne der Berechnung nicht zu Grunde gelegt werden.

Das Urteil:
Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht. Er entschied vielmehr, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung keine Bedeutung zukommt. Zwar lasse der Zusatz erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Die Grenze sei aber dort zu ziehen, wo die Tauglichkeitsminderung der Mietsache nicht mehr unerheblich ist. Diese Grenze sei im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10% zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz sei nicht gerechtfertigt.

Tipp :

Ist die exakte Wohnfläche der Mietsache nicht bekannt, sollte überhaupt keine Bezifferung vorgenommen werden. Damit entfällt die Möglichkeit einer Mietminderung wegen Unterschreitung der tatsächlichen Wohnfläche.

Rechtsanwältin Sibylle Sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3 a, Fon +49 (0) 911 2022 0

Politik

Verbraucherschutz: Neuer Unsinn droht aus Brüssel

Angesichts einer Quote von 99 Prozent mangelhaft errichteter Neubauten ist die in Deutschland geltende 5-jährige Gewährleistungsfrist im Bereich des Neubaus ein seit Jahrzehnten anerkannter Standard. Bei Neubauten werden Mängel häufig erst nach Jahren sichtbar. Der aktuell in der EU diskutierte Richtlinienentwurf verkürzt die Gewährleistungsfrist auf zwei Jahre. Auch die Aufteilung der Haftung zwischen den unterschiedlichen Produzenten träfe Bauherren hart: Ob ein Wasserschaden durch den Einsatz falscher Materialien oder durch deren fehlerhaften Einbau verursacht wurde, stellen Gutachter regelmäßig während des Gerichtsprozesses fest. Muss der Bauherr künftig vorab festlegen, ob er den Produzenten des schadhaften Materials oder den Handwerker verklagt, wird ihm de facto die Ursachenforschung für den Fehler aufgebürdet.

Turbulenzen sind auch bei der Vermietung von Immobilien zu erwarten. Der Richtlinienentwurf sieht ein Widerrufsrecht vor, wenn Mietverträge außerhalb der Geschäftsstelle des Vermieters geschlossen werden. Da die privaten Vermieter am Markt regelmäßig ohne Geschäftsstelle agieren, wäre mit dieser Regelung künftig die Mehrheit der Mietverträge in Deutschland für einen gewissen Zeitraum widerrufbar. Mieter könnten innerhalb kürzester Zeit mehrere Mietverträge abschließen, um sich dann innerhalb von zwei Wochen für ihre Wunschwohnung zu entscheiden. Für die leer ausgegangenen Vermieter hieße dies bei der Mietersuche: Alles auf Anfang.

Steuern

Im Frühjahr den Garten auf Vordermann bringen. Wie der Fiskus an den Kosten beteiligt werden kann.

Frühlingszeit ist Gartenzeit – Immobilieneigentümer, die ihren Garten nach dem strengen Winter jetzt wieder auf Vordermann bringen, können den Fiskus an den Kosten beteiligen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Grundsätzlich bietet das Steuerrecht für Eigenheimer zwei Möglichkeiten: zum einen den Steuerbonus für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen, zum anderen den Steuerbonus für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG).

Dabei sind haushaltsnahe Dienstleistungen Arbeiten, die normalerweise von den Haushaltsmitgliedern selbst erledigt werden, wie z. B. Heckenschneiden, Beetpflege oder regelmäßiges Rasenmähen. Aufwendungen hierfür können in Höhe von bis zu 4.000 Euro (20 Prozent von bis zu 20.000 Euro) jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Sind im Laufe des Winters beispielsweise einige Gehwegplatten abgesackt, so ist der Arbeitsaufwand meist etwas größer. Für diese Fälle gibt es zusätzlich einen Steuerbonus für Handwerkerleistungen. Eigentümer, die an ihrem selbstgenutzten Haus oder der selbstgenutzten Eigentumswohnung Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, können den Staat mit bis zu 1.200 Euro (20 Prozent von bis zu 6.000 Euro) an den Arbeitskosten beteiligen. Bei einer kompletten Neugestaltung des Gartens wird der Steuerbonus – im Gegensatz zu einer Umgestaltung – nicht gewährt.

Wichtig: Die Aufwendungen sind im Rahmen der Steuererklärung geltend zu machen. Die Kosten müssen gegenüber dem Finanzamt nur auf Nachfrage nachgewiesen werden. Dennoch sollten alle Rechnungen und Zahlungsnachweise (Überweisungsbeleg, Kontoauszug) aufgehoben werden. Der Steuerabzug wird nur anerkannt, wenn die unbare Zahlung der erhaltenen Rechnung auf das Konto des Handwerkers bzw. Dienstleisters nachgewiesen werden kann.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Beratungsangebote für Hauseigentümer in Nürnberg

1.  SAMS Energieberatung der Stadt Nürnberg
2.  N-ERGIE: Impulsberatung und Energieberatung Spezial der N-ERGIE
3.  Haus und Grund Nürnberg
4.  Haustechnologisches Zentrum (HTZ) der Handwerkskammer für Mittelfranken - 
     Bildungszentrum 2
                                      5.  Verbraucherberatung in Nürnberg
                                      6.  Solarinitiative Nürnberg
                                      7.  Solid
                                      8.  Energiesparberatung-Vor-Ort – Bafa

für nähere Informationen bitte klicken:

Brandschäden auch bei grober Fahrlässigkeit versichert!

Wird ein Brandschaden durch grobe Fahrlässigkeit (zum Beispiel durch das „Brennen lassen einer Kerze“) verursacht, kann die Versicherung nach neuem Versicherungsrecht ihre Leistung nur nach der Schwere des Verschuldens kürzen. Bislang galt noch für Altverträge eine grundsätzliche Leistungsfreiheit sofern der Schadensfall bis zum 31.12.2008 eingetreten war.

Für alle Schadensfälle nach dem 31.12.2008, und damit auch für die Versicherten, deren Versicherungsvertrag bereits vor dem 31.12.2007 abgeschlossen wurde, gilt die grundsätzliche Leistungsfreiheit nicht mehr.

Bislang galt hier der alte § 61 VVG a.F. Dieser besagte:
Der Versicherer ist von der Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeiführt.

Das neue Versicherungsvertragsgesetz sieht hier eine Quotelung nach der Höhe des Verschuldens vor. So lautet die neue Bestimmung des § 28 Abs. 2 Satz 2 VVG hierzu:

Im Fall einer grob fahrlässigen Verletzung der Obliegenheit ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen;(…).

Eine 100%-ige Leistungsfreiheit kann also nur noch bei Vorsatz, keine Leistungsfreiheit dagegen bei einfacher Fahrlässigkeit, wie bislang über § 6 Abs.1 VVG a.F. möglich, in Betracht kommen.

Eine grobe Fahrlässigkeit muss dabei neben der objektiven Obliegenheitsverletzung auch in subjektiver Hinsicht vorliegen. So kann es beim Brennen lassen der Kerze an dem subjektiven Merkmal fehlen, wenn der Versicherte sich von seiner Lebensgefährtin ablenken lässt und deshalb den sich entwickelnden Brand nicht bemerkt, oder wenn er durch einen Telefonruf abgelenkt wird oder beispielsweise unvermutet neben einer gesicherten Kerze einschläft.

Subjektiv vorwerfbar und damit grob fahrlässig ist es dagegen, wenn der Versicherte die Wohnung trotz brennender Kerze kurze Zeit verlässt oder wenn er mehrere Kerzen brennen lässt, und sich nach Alkoholkonsum oder einem Entspannungsbad hinlegt und einschläft. In diesen Fällen hätte der Versicherte die Gefahr erkennen und die Kerzen vorher löschen müssen.

Für die Frage der teilweisen Leistungsfreiheit der Versicherung kommt es somit entscheidend darauf an, ob der Versicherte die Kerzen bewusst brennen ließ, oder ob er sie wegen einer Ablenkung vergessen hatte.

Tipp:

Nachdem die Höhe des Leistungskürzungsrechts von der Schwere des Verschuldens abhängt, und hier auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt werden muss, sind hier alle Umstände zu betrachten und abzuwägen. Somit sollten bereits im Vorfeld alle Gesichtpunkte, die zum Schadensfall geführt haben, betrachtet und dann die Regulierungsentscheidung und die darin enthaltene Abwägung überprüft werden.

Andreas Riedl ist Anwalt bei DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei am Lorenzer Platz 3a und zuständiger Rechtsanwalt für Bau- und Versicherungsrecht. Die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Mehr Informationen unter www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3a, Fon +49 (0) 911 2022 282

Überprüfungspflicht von Grundstücksentwässerungsanlagen

Wasserhaushaltsgesetz und Bayerisches Wassergesetz

Was einige Hauseigentümer vielleicht noch nicht wissen: Sie sind verpflichtet, ihre Abwasserrohre regelmäßig auf Dichtheit und Funktionsfähigkeit zu überprüfen.

Laut des Wasserhaushaltsgesetzes WHG auf Bundesebene, des Bayerischen Wassergesetzes auf Landesebene und den Entwässerungssatzungen auf kommunaler Ebene müssen alle bestehenden Entwässerungsanlagen mit nur häuslichem Abwasser im Normalfall bis zum 31.12.2015 untersucht und nach Beseitigung von Mängeln wasserdicht sein.

Im §12 der „Satzung für die öffentliche Entwässerungsanlage der Stadt Nürnberg“ von 2003 wird angeordnet, Grundstücke in Wasserschutzgebieten alle 10 Jahre, bei Ableitung gewerblichen oder industriellen Abwassers alle 15 Jahre, bei sonstigen Grundstücken alle 25 Jahre zu überprüfen. Bei Nichteinhaltung kann ein Zwangsgeld auferlegt werden.

Was bedeutet das für Sie?

Alle „Grundstücksentwässerungsanlagen, die am 01. April 1992 bereits in Betrieb waren und seitdem nicht untersucht worden sind, müssen unverzüglich überprüft werden.“ (§12, EntwässerungsS)

Die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft sollten durch ihre Verwaltung mehrere Angebote zur Kanaluntersuchung/Dichtigkeitsprüfung einholen. Ist dann der Kanal schadhaft, geht dies aus dem Bericht der Fachfirma hervor, dokumentiert durch ein Befahrungsvideo und einen Entwässerungsplan, in dem die schadhaften Stellen markiert sind.

Im Anschluss besteht die Pflicht der Eigentümer, unverzüglich die defekten Stränge in Stand zu setzten und dies dem Amt für Stadtentwässerung und Umweltanalytik mittels Prüfbericht (Stempel & Unterschrift) der beauftragten Fachfirma mitzuteilen.

Empfehlenswert ist das Hinzuziehen einer seriösen und kompetenten Hausverwaltung, die die Besitzer des Objektes bei allen notwendigen Schritten in dem komplexen Thema unterstützt; dies vermeidet ggf. Fehler oder eventuelle Fristversäumnisse.

Die A² ObjektVerwaltung GmbH ist ein hochspezialisierter Dienstleister, der langjährige Kompetenz und Erfahrung in der Betreuung von Gewerbe- und Wohnimmobilien mit exzellentem baufachlichen Wissen verbindet. Neben der gesamten kaufmännischen Abwicklung, die das Mietenmanagement, Betriebskostenabrechnung sowie deren Optimierung umfasst, beinhaltet die moderne Objektverwaltung auch das Abwickeln aller erforderlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Wasserhaushaltsgesetz und dem Bayerischen Wassergesetz.

Weitere Informationen unter:
Markus Meythaler
A² ObjektVerwaltung GmbH
Tel: 0911 933088 7
www.a2objektverwaltung.de

Herr Lüder, die Altersvorsorge liegt Ihnen besonders am Herzen. Wie kommt das und welche Altersvorsorge empfehlen Sie?

Viele Haushalte sind leider nicht ausreichend oder oft nur einseitig informiert. Dabei ist es wichtig, die Altersvorsorge individuell und umfassend aufzustellen und dabei alle Möglichkeiten auszuschöpfen. Reine Versicherungsberater kennen sich bei Risikoversicherungen und Vermögensbildung aus; Vermögensberater mit Aktien- und Rentenfonds; grundsätzlich betrachten diese WOHNEIGENTUM und/oder INVESTMENT-Immobilien, Baufinanzierung und Kauf-/ Mietoptionsmodelle gar nicht. Bei klassischen Immobilienmaklern ist es genau umgekehrt. Wir verbinden alle Themen und berücksichtigen somit sämtliche Aspekte, so dass wir die individuell besten Lösungen präsentieren.

Wie verläuft Ihre Analyse/Beratung?

Wir möchten unsere Kunden/Mandanten zuerst kennen lernen. Das ist ganz wichtig für uns und diese, damit wir über ihre Lebenssituation und Lebensplanung, ihre Vorstellungen und Wünsche Bescheid wissen.

Nehmen wir an, dass ein Mann ohne Lebenspartnerin und Kinder mit dem Gedanken spielt, sich „beruflich“ – sei es im Inland oder vielleicht auch im Ausland – zu verändern. Mit diesen Vorgaben kann ihm kein fairer Berater eine Eigentumswohnung zum Selbstbezug anraten. Wenn, dann als Vermögensanlage – Kaufen, Finanzieren und Vermieten sowie steuerliche Vorteile wahrnehmen. Oder/ und Versicherungssparverträge wie Riester-Rente oder private Fondsrentenversicherungen oder Fondskonzeptsparen. Unabdingbar für die Absicherung sind Berufsunfähigkeitsversorgung und Krankenversicherungsschutz.

Dagegen bietet es sich für eine Familie mit Kinder an, anstatt Miete zu bezahlen, WOHNEIGENTUM zu schaffen. Der nächsten Schritte sind: finanziell festzustellen, was gegeben ist, und was an Darlehen sinnvoll und machbar ist, um daraufhin die „richtige“ Immobilie für eine Zeitachse um ca. 15 Jahre auszuwählen.

Familien, die viel Platz brauchen, sind in der Regel mit einem Haus und Garten am Stadtrand besser bedient. Gutverdienende bzw. kinderlose Haushalte können clever in eine BAUDENKMAL-/ SANIERUNGS-IMMOBILIE nach § 7h+i bzw. 10f investieren, da sie in diesem Fall von großen steuerlichen Vorteilen profitieren.

Weswegen? Welche Vorteile haben Baudenkmal-/Sanierungs-IMMOBILIEN?

Der Kauf von Baudenkmal-/ Sanierungs-WOHNEIGENTUM ist vor allem für Haushalte mit hohen bzw. höchsten Einkommenssteueraufkommen interessant. Käufer können hier den größten Teil des Kaufpreises (so ca. 60 bis 70%) 10 Jahre (bei Selbstbezug) bzw.12 Jahre (bei Vermietung) lang steuerlich nutzen und so bis zu 100 % der Sanierungs-/Modernisierungskosten als steuerliche Werbungskosten absetzen.

Auch für Rentner kann es sich lohnen, Kapital in Sanierungsimmobilien zu investieren, da die Mieten damit steuerfrei eingenommen werden können. Im Finanzierungsfall sind die Zinsen weitere bzw. wieder steuerbegünstigte Ausgaben.

Je nach Darstellung und Ausrichtung entspricht der jährliche Freibetrag dann der Höhe der Nettoeinnahmen, sodass diese damit „netto“ ausbezahlt werden.

Die innerstädtischen Lagen, außergewöhnliche Architektur, die individuellen Grundrisse, Bauausstattung und –qualität, insgesamt die Liebe zum Detail begünstigen hohe Mieteinnahmen.

Lohnt sich der Kauf von Baudenkmal-/Sanierungs-IMMOBILIEN auch, wenn man selbst einziehen möchte?

Ja – gerade Eigennutzer profitieren einzigartig durch den § 10 f. Konkret sind 10 Jahre lang jeweils 9 % der Sanierungs-/ Modernisierungskosten als steuerliche Werbungskosten abzusetzen. Grob überschlagen bedeutet das, dass ca. 1/3 des Kaufpreises vom Finanzamt bezahlt wird.

Außer den kaufmännischen Reizen bietet dieses WOHNEIGENTUM einzigartiges Flair, Mix aus Sandstein, Klinkerstein, Glas, Stahl; Moderne trifft Historie; kleine, feine Wohnadressen; urbanes Wohnerleben; Wohlfühlen im Zuhause als Eigentümer wie auch Mieter.

Wo das so anzutreffen ist, stimmen auch Vermietung und Wert/Wertsteigerung.

Betriebskosten bei der Geschäftsraummiete

Mit seinem Urteil vom 24. Februar 2010 (Az. XII ZR 69/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die in einer Formularklausel vereinbarte Umlage von „Verwaltungskosten“ bei der Gewerberaummiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt.

In Ergänzung seines Urteils vom 9. Dezember 2009 (Az. XII ZR 109/08 vom 20.01.2010) entschied der Bundesgerichtshof, dass die Verwendung des Begriffes Verwaltungskosten in der Aufzählung der Betriebskostenarten hinreichend bestimmt sei. Durch die Definition des Begriffes in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung und § 26 Abs. 1 II. BV sei der Begriff definiert. Eine nähergehende Erläuterung des Begriffes im Hinblick auf die einzelnen unter den Begriff „Verwaltungskosten“ fallenden Kostenarten sei nicht erforderlich.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Überprüfungspflicht von Grundstücksentwässerungsanlagen
Wasserhaushaltsgesetz und Bayerisches Wassergesetz

Was einige Hauseigentümer vielleicht noch nicht wissen: Sie sind verpflichtet, ihre Abwasserrohre regelmäßig auf Dichtheit und Funktionsfähigkeit zu überprüfen.

Laut des Wasserhaushaltsgesetzes WHG auf Bundesebene, des Bayerischen Wassergesetzes auf Landesebene und den Entwässerungssatzungen auf kommunaler Ebene müssen alle bestehenden Entwässerungsanlagen mit nur häuslichem Abwasser im Normalfall bis zum 31.12.2015 untersucht und nach Beseitigung von Mängeln wasserdicht sein.

Im §12 der „Satzung für die öffentliche Entwässerungsanlage der Stadt Nürnberg“ von 2003 wird angeordnet, Grundstücke in Wasserschutzgebieten alle 10 Jahre, bei Ableitung gewerblichen oder industriellen Abwassers alle 15 Jahre, bei sonstigen Grundstücken alle 25 Jahre zu überprüfen. Bei Nichteinhaltung kann ein Zwangsgeld auferlegt werden.

Was bedeutet das für Sie?

Alle „Grundstücksentwässerungsanlagen, die am 01. April 1992 bereits in Betrieb waren und seitdem nicht untersucht worden sind, müssen unverzüglich überprüft werden.“ (§12, EntwässerungsS)

Die Eigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft sollten durch ihre Verwaltung mehrere Angebote zur Kanaluntersuchung/Dichtigkeitsprüfung einholen. Ist dann der Kanal schadhaft, geht dies aus dem Bericht der Fachfirma hervor, dokumentiert durch ein Befahrungsvideo und einen Entwässerungsplan, in dem die schadhaften Stellen markiert sind.

Im Anschluss besteht die Pflicht der Eigentümer, unverzüglich die defekten Stränge in Stand zu setzten und dies dem Amt für Stadtentwässerung und Umweltanalytik mittels Prüfbericht (Stempel & Unterschrift) der beauftragten Fachfirma mitzuteilen.

Empfehlenswert ist das Hinzuziehen einer seriösen und kompetenten Hausverwaltung, die die Besitzer des Objektes bei allen notwendigen Schritten in dem komplexen Thema unterstützt; dies vermeidet ggf. Fehler oder eventuelle Fristversäumnisse.

Die A² ObjektVerwaltung GmbH ist ein hochspezialisierter Dienstleister, der langjährige Kompetenz und Erfahrung in der Betreuung von Gewerbe- und Wohnimmobilien mit exzellentem baufachlichen Wissen verbindet. Neben der gesamten kaufmännischen Abwicklung, die das Mietenmanagement, Betriebskostenabrechnung sowie deren Optimierung umfasst, beinhaltet die moderne Objektverwaltung auch das Abwickeln aller erforderlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Wasserhaushaltsgesetz und dem Bayerischen Wassergesetz.

Weitere Informationen unter:

Markus Meythaler, A² ObjektVerwaltung GmbH, Tel: 0911 933088 7, www.a2objektverwaltung.de/

Gespräch mit dem Umzugsexperten Thomas Kneißl, Geschäftsführer bei Umzüge Strohmann

Herr Kneißl, was ist vor einem Umzug alles zu beachten?

„Sehr viel!“ und grundsätzlich gilt: „Gut geplant ist halb umgezogen!“, denn 9 von 10 Umziehenden klagen: „Ich hätte früher anfangen und mehr ausmisten sollen!“ Daher empfehle ich: Planung & Zeithygiene.

Ausmisten! Ausmisten! Ausmisten! Ärmel zurück krempeln und Augen zu – da müssen Sie durch! Ehrlich – wenn Sie sich die Frage stellen: „Könnte ich das noch brauchen?“ Dann bitte sofort weg damit, denn wäre es wirklich wichtig für Sie, hätten Sie sich diese Frage nicht gestellt! Das A und O bei jedem Umzug: Beginnen Sie rechtzeitig (min. 6-8 Wochen vorher) und planen Sie reichlich Zeit in Ihrer normale 7-Tage-Woche ein. Die meisten Leute beginnen zu spät und geraten dann unter großen Stress, der leicht vermeidbar gewesen wäre. Außerdem unterschätzen sie die großen „Zeitfresser“ wie das Aussortieren alter Briefe, Fotos, Bücher, Alben, etc. Gerade an „emotionalen Erinnerungen“ bleibt man oft länger hängen, blättert Alben durch, liest alte Postkarten verliert die Zeit (aus den Augen) und vergisst darüber sogar das Einpacken. Disziplinieren Sie sich und belohnen Sie sich für Zeit-Hygiene.

Kartons einpacken (wer packt, haftet):
Es ist wichtig, frühzeitig ausreichend und passendes Pack- und Schutzmaterial zu besorgen.
Auch die körperlichen Kräfte müssen richtig eingeschätzt werden. Die wenigsten Leute bedenken, dass beim Packen der Kartons ihr gesamtes Inventar „durch ihre Hände“ gehen muss, und sie somit bereits vor dem Umzugstag bis zu 3.000 kg Gewicht gehoben haben. Kein Wunder also, dass viele Menschen bereits vor dem eigentlichen Gewaltakt des Schleppens am Umzugstag ausgepowert sind.

Die 3 wichtigsten Termine sind:

• Übergabe/Bezugsfertigkeit der neuen Wohnung
• Umzug
• Übergabe alte Wohnung

An diesen Terminen orientiert sich die ganze Planung.

Organisatorisches:

Es ist immer wieder erstaunlich, was es alles im Vorfeld zu erledigen gibt.

• Informieren Sie sich rechtzeitig über Ihre Kündigungsfrist
• Informieren Sie den Arbeitgeber (evtl. erhalten Sie Sonderurlaub für den Umzug)
• Erstellen Sie einen Ablaufplan für den Umzug sowie Umbau/ Renovierung
• Messen Sie die neue Wohnung aus, ob/wo alle Möbel hineinpassen
• Halten Sie Absprachen mit Ihrem Nachmieter für die alte Wohnung schriftlich fest, damit Sie nicht kurzfristig „böse Überraschungen“ erleben (Ablösesumme für Küche o.ä.).
• Für kleine Kinder und Haustiere sollten Sie eine Betreuung am Umzugstag organisieren

Es gibt Meldungen und Ämtergänge, die Sie zwingend vorher erledigen müssen:

• Eine Halteverbotszone, um die Straße vor der alten/neuen Wohnung für den Umzug freizuhalten, muss mind. 10 Tage vor dem Umzugstermin bei der Stadt beantragt werden;
• gegebenenfalls brauchen Sie noch Ausnahmegenehmigungen für die Umzugsfahrzeuge;
• Prüfen Sie bei Ihrer Hausratversicherung, wie Sie während des Umzugs versichert sind;
• Melden Sie den Strom in der neuen Wohnung rechtzeitig vor dem Umzug an;
• Kümmern Sie sich um die Schlüssel für Aufzug oder Hofeinfahrt (z.B. Hausmeister);
• Denken Sie auch an „Kleinigkeiten“ wie das rechtzeitige Abtauen Ihrer Tiefkühltruhe;
• Wichtiges sollte separat gepackt werden und jederzeit zugänglich sein (Medikamente etc)

Bei all diesen Punkten können unsere Checklisten helfen, die Sie unter www.umzug.de herunterladen können. Diese Basisinformationen werden ständig erneuert und ergänzt.

Welches sind die Unterschiede wenn man den Umzug privat organisiert bzw. eine Spedition beauftragt?

Kaum jemand kann den Gesamtaufwand seines Umzugs in Eigenregie vorab richtig einschätzen, und wenn das böse Erwachen kommt, ist es meist zu spät. Für Ihren Umzug gibt es keine 2. Chance.
Es sind nicht nur die Mietkosten für den Umzugs-Lkw (oft zu klein) gerade die „kostenlosen Dienste“ der Umzugshelfer können Geld, Nerven und manchmal sogar die Freundschaft kosten. „Sorry für die teure Vase, ist mir halt so passiert, sei froh, dass ich …“

Veranschlagen Sie für das Schleppen 30-50 kg pro qm Wohn/Nutzfläche x 2! Z.B. bei 100 qm „wollen“ etwa 4.000 kg eingeladen und 4.000 kg wieder ausgeladen werden.
Diese 8.000 kg müssen dann über alle Etagen runter und wieder rauf – die Helfer freuen sich.

Die 3 wichtigsten Fragen für meinen Umzug in Eigenregie:

1. habe ich etwa 2 Wochen (80 Std.) freie Zeit zum Organisieren?
2. habe ich ausreichend Helfer zum Schleppen und einen Lkw-Fahrer?
3. wer macht alle Montagen (Küche, Möbel, Lampen, Vorhänge etc.)?

Haben Sie sich rechtzeitig für einen Spediteur Ihres Vertrauens entschieden, so werden Sie bereits bei der Vorbereitung und Planung Ihres Umzugs professionell unterstützt und Ihr Organisationsbedarf reduziert sich auf etwa 3-4 Tage. Jedoch ist hierbei immer die Auswahl des richtigen Umzugsunternehmens entscheidend. Bitte vergleichen Sie!

Was ist bei einem Umzug ins Ausland zu beachten?

Entscheidend sind die Zollbestimmungen der betreffenden Länder, an denen wir uns immer orientieren müssen.
Wenn Sie beispielsweise als Deutscher in die Schweiz auswandern wollen, brauchen Sie u.a. eine Ansiedlungserlaubnis, die Sie nur bekommen, wenn Sie eine Arbeitserlaubnis für die Schweiz nachweisen können. Außerdem müssen Sie Ihren Hauptwohnsitz in Deutschland abmelden und in der Schweiz anmelden, damit die Grundlage für eine steuerfrei Einfuhr gegeben ist.
Wir arbeiten zum Beispiel mit Partnerspeditionen in den jeweiligen Ländern zusammen, damit ihr Umzug ins Ausland reibungslos funktioniert.

Welche Hinweise sind allgemein wichtig?

Gesetzlich festgelegt ist eine Kaution von max. 3 Nettokaltmieten, die auf einem Sonderkonto (Sparbuch o.ä.) angelegt werden muss. Überweisen Sie die Kaution oder lassen Sie sich eine Barzahlung quittieren. Zulässig ist auch eine Zahlung in drei Raten.
Dokumentieren Sie Schäden in der neuen Wohnung (Foto) und lassen Sie den neuen Vermieter ein Übergabeprotokoll unterschreiben.

Weitere Informationen unter   A-Z Umzüge Strohmann GmbH   www.strohmann.com   info@strohmann.com

Die Partner Haus& Grund Nürnberg, Remax Nürnberg, Finanzteam Süd, Nürnberger Immobilienbörse und das qm Immobilienmagazin haben sich zum Immobilienforum 2010 zusammengeschlossen, um interessierten Bauherren, Käufern und Verkäufern umfassende Informationen rund um die Immobilie zu liefern.

Alle Vorträge der Fachleute waren vollbesetzt. Zahlreiche Besucher nutzten die Möglichkeit, sich im zwanglosen Gespräch mit kompetenten Ansprechpartnern über neue Trends zu informieren.

Die Veranstaltung wird künftig regelmäßig alle 14 Tage zu einem speziellen Fachthema angeboten. Das Immobilienforum 2010 ist offen für Neuzugänge kompetenter Partner.

Weitere Informationen erhalten Sie unter www.immobilienforum2010.de . Einen Kurzfilm über die Veranstaltung können Sie hier anschauen. 

Die Diskussion um Klimaschutz und Endlichkeit der fossilen Energieträger hat dazu beigetragen, dass die Nutzung der Erdwärme (Geothermie) in Deutschland einen enormen Schub bekommt. Auch große gewerbliche Gebäude lassen sich ausschließlich geothermisch beheizen und kühlen. Kein Wunder, dass in jüngster Zeit auch im Städtedreieck Nürnberg – Fürth – Erlangen eine ganze Reihe von Anlagen realisiert wurde.

Voraussetzungen

Die im Untergrund gespeicherte Wärme kann mit dem Einsatz von Wärmepumpen sowohl für Neubauten als auch für Modernisierungen von bestehenden Gebäuden genutzt werden. Folgende Aspekte sollten dabei beachtet werden:

• Die Investitionskosten verhalten sich annähernd proportional zum Heizbedarf
• Niedertemperatursysteme sind für eine bestmögliche Effizienz nachdrücklich zu empfehlen
• Für Auslegung und Planung von Geothermieanlagen ist eine gut funktionierende Zusammenarbeit zwischen geothermischem Fachplaner und Haustechnikplaner erforderlich

Potenzial der Erdwärme in der Region

Die Nutzung des Grundwassers als Wärme- und Kühlquelle mit Brunnenanlagen ist in der Regel auf flussnahe Bereiche und geologische Sonderstrukturen beschränkt. Um solche Anlagen richtig auszulegen, müssen zahlreiche Aspekte analysiert werden, denn die Leistungsfähigkeit kann durch „Brunnenalterung“, Konkurrenzanlagen und Umweltfaktoren eingeschränkt werden. Dagegen lassen sich in der Regel Erdwärmesondenfelder problemlos realisieren.

Einschränkungen

In Wasserschutzgebieten sind Erdwärmesondenfelder nicht zulässig. Daneben können vorliegende Boden- und Grundwasserbelastungen ein Ausschlusskriterium sein. Für den Bereich des Städtedreieckes ergeben sich aus wasserwirtschaftlichen Gründen darüber hinaus Einschränkungen bei der maximalen Bohrtiefe, die i.d.R. auf 80-100 m begrenzt ist. Es empfiehlt sich daher, im Rahmen einer Machbarkeitsstudie bereits frühzeitig die wesentlichen Daten aus öffentlichen Katastern oder bereits vorliegenden Untersuchungen zusammenzustellen, um Planungssicherheit herbeizuführen.

Heizen und Kühlen

Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Erdwärmesondenfelder in der Region Nürnberg ergeben, dass sich Anlagen, die auch zur Kühlung eingesetzt werden, innerhalb von acht bis zwölf Jahren amortisieren können. Beim Neubau von Gewerbegebäuden wird immer häufiger auch eine Raumklimatisierung eingeplant, weil wegen des Klimawandels wärmere Sommer erwartet werden. Für Büroimmobilien und Sonderimmobilien (Hotels, Heime, Kliniken etc.) ist daher der Einsatz einer Geothermieanlage eine Alternative, die auch zur Erfüllung der sich aus dem EEWärmeG und der Arbeitsstättenverordnung ergebenden Pflichten herangezogen werden kann. Auch die Kombination mit anderen erneuerbaren Energien ist möglich, das zeigt die Mai-Schule in Fürth, bei der gekühlte Solarmodule mit einem Erdwärmesondenfeld gekoppelt wurden. Eine weitere Option stellt die solare Wärmeversorgung ganzer Baugebiete dar, bei denen Erdwärmesondenfelder als saisonaler Wärmespeicher genutzt werden.

Weitere Informationen

Robert Hartmann ist Niederlassungsleiter, Alexander Eber Abteilungsleiter Geothermie bei der CDM Consult GmbH in Nürnberg (robert.hartmann@cdm-ag.de).

Hat ein Mieter Anspruch auf Strom?

Bei einer schwachen Stromversorgung der Mietwohnung, wie sie gerade in Altbauten des Öfteren vorkommt, stellt sich die Frage, ob der Mieter aus diesem Grund die Miete kürzen darf. Mit dieser Frage beschäftigt sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Az: VIII ZR 343/08).

Der Fall:
Die Parteien des Rechtsstreits hatten in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen aufstellen darf, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht. Sollte der Mieter Geräte anschließen, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, war er nach dem Vertrag verpflichtet, die Kosten der Verstärkung des Netzes zu tragen. Dennoch hat der Mieter die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung gemindert. Die Vermieterin hat daraufhin auf Räumung und Zahlung der rückständigen Miete geklagt.

Das Urteil:
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z.B. Waschmaschine) ermöglicht, wenn gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte (z.B. Staubsauger) laufen. Durch den Mietvertrag sei kein abweichender Standard vereinbart worden. Denn dem Mietvertrag lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaube und somit unter dem Mindeststandard liegt. Zudem benachteiligt die Regelung den Mieter unangemessen, da er bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes tragen müsste. Selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, hätte er sonst nämlich keine Ansprüche gegen den Vermieter.

Tipp:

Erfüllt eine Mietwohnung den Mindeststandard nicht, sollte ein abweichender Standard individuell vereinbart werden. Dabei ist aber darauf zu achten, dass es zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters kommt.

Rechtsanwältin Sybille Sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter  www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3a, Fon +49 (0) 911 2022 0

In einigen Bundesländern, wie in Bayern, werben verschiedene Fachbetriebe oder Schornsteinfeger, so auch in Nürnberg, für die Durchführung einer sogenannten Hausschau (auch Gas-Check oder Gasschau genannt).

Hierbei werden die Gasleitungen durch Sichtkontrolle auf offensichtliche Mängel überprüft. Die Anbieter behaupten, dass aufgrund der geänderten DVGW-TRGI 2008, einer technischen Regel für Gasinstallationen, die Eigentümer zu einer jährlichen Hausschau verpflichtet seien. Die entsprechenden Fachbetriebe oder Schornsteinfeger bieten an, diese Hausschau für ca. 20.- Euro bei einem Einfamilienhaus durchzuführen. Bei Mehrfamilienhäusern wird u.U. ein höherer Betrag verlangt.

Zwar sieht die DVGW-TRGI 2008 tatsächlich eine jährliche Hausschau als Teil der Verkehrssicherungspflichten des Gebäudeeigentümers vor. Allerdings wurde auch in der Vorgängervorschrift (DVGW-TRGI 86/96) bereits eine solche Empfehlung formuliert. Diese Pflicht ist also keinesfalls neu. Nach der technischen Regel kann die Hausschau zudem als einfache Sichtkontrolle ausdrücklich durch den Eigentümer durchgeführt werden. Die Beauftragung von Dritten ist also nicht erforderlich.

Zudem stellt die DVGW-TRGI 2008 keine gesetzliche Regelung dar, sondern nur eine technische Regel. Es besteht also keine gesetzliche Pflicht für eine jährliche Hausschau. Die technische Regel kann allenfalls bei der Bestimmung der Verkehrssicherungspflichten der Eigentümer herangezogen werden. Insbesondere bei vermieteten Gebäuden ist dies jedoch sehr zweifelhaft. In seinem Urteil vom 15. Oktober 2008 (Az. VIII ZR 321/07) zum „E(lektro)-Check“ hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter nicht ohne besonderen Anlass z.B. Anhaltspunkte für Mängel, zu einer regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Wohnung seiner Mieter verpflichtet sei. Dies könne sich auch nicht daraus ergeben, dass eine technische Regel (dort die DIN VDE 0105) eine Überprüfung im vierjährigen Turnus vorsehe. Da die Wohnungen der Mieter für den Vermieter nicht ohne weiteres zugänglich seien, wären hierdurch die Anforderungen an den Vermieter überspannt. Es reiche im Allgemeinen aus, auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von Fachbetrieben abstellen zu lassen. Diese Rechtsprechung dürfte auf die Hausschau übertragbar sein.

Wir empfehlen daher, kostenpflichtige Angebote für die Durchführung einer jährlichen Hausschau abzulehnen. Soweit, um „sicher“ zu gehen, dennoch eine Hausschau durchgeführt wird, sollte diese auch protokolliert werden (Muster unter: www.hausundgrund-nuernberg. de, Aktuelles – Hausschau Gas). Zudem sollte bei vermieteten Gebäuden überprüft werden, ob eventuell anfallende Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können. Dies ist in der Regel nur der Fall, wenn diese Kosten im Mietvertrag bei Vertragsbeginn ausdrücklich, konkret und individuell bei den Betriebskosten z.B. im Sinne § 2 Nr. 17 BetrKVO als „Sonstige Betriebskosten“ aufgeführt wurden. In vielen Mietverträgen dürfte dies jedoch (noch) nicht erfolgt sein.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Vielen Hauseigentümern fehlen oft die nötigen Informationen, um optimierte Sanierungen durchführen zu können.

Das Kompetenznetzwerk ENERGIEregion Nürnberg e. V. hat die Notwendigkeit einer umfassenden Information für Hauseigentümer für unsere Metropolregion erkannt. Daher wurde die Erstinformation „Altbauten – Modernisieren und Heizkosten sparen“ mit den entsprechenden regionalen Adressen neu aufgelegt.

Die ENERGIEregion GmbH bietet weiterhin ein Grund-Dienstleistungspaket zur Information von Hauseigentümern und Bauherren mit den Serviceleistungen „Telefonberatung über eine Hotline, Durchführung von turnusmäßigen Sprechtagen, Durchführung von Fachvorträgen vort Ort, Info-Paket“

Auskunft bei Herrn Schrammek, ENERGIEregion GmbH

Neubauten sollen im Passivhausstandard entstehen; bei Bestandssanierungen ist ein um etwa 20 Prozent besserer Standard, als ihn die aktuelle Energieeinsparverordnung vorschreibt, vorgesehen. Hierdurch will die Stadt Nürnberg Ihre Vorbildfunktion bei der Umsetzung ihrer hochgesteckten Klimaschutzziele wahrnehmen.

Weitere Informationen unter http://nuernberg.de/internet/referat6/energiestandards.html

Herr Lüder, Glückwunsch! „Bild.de“ und „Whofinance.de“ zeichneten Sie vor einigen Monaten als besten Finanzberater Deutschlands aus. Verraten Sie uns Ihr Erfolgsgeheimnis?

Mein großes Geheimnis ist eigentlich ein kleines. Ich möchte für meine Kunden Spitzenleistungen erbringen. Das gilt für mich, wie auch für mein Team – sei es im Service oder in der fachlichen Betreuung. Wir kennen uns in allen finanziellen Belangen bestens aus, so dass wir private Haushalte optimal beraten können. Unseren Kunden sagen wir konkret, was für sie Sinn macht und was sie besser lassen sollten. Wir interessieren uns für den Menschen: ein intensives „Kennenlernen“ ist uns ganz besonders wichtig. Die jahrelangen Kundenbeziehungen geben uns dabei recht.

Seit wann besteht Ihr Unternehmen und wie würden Sie Ihre Firmenphilosophie bezeichnen?

Mein Unternehmen besteht seit 1983. Seit 1995 bin ich als freier, unabhängiger Finanzspezialist für meine Kunden da. Zu den Beratungsbereichen gehören Risikomanagement, Versicherungssparen, Aktien- und Rentenfondsdepots, vorbörsliche Aktien, Venture-Capital Beteiligungen, Altersvorsorge, Wohneigentum, Investment-Immobilie und Baufinanzierung. In unserer Firmen-Philosophie steht der Mensch stets an erster Stelle. Wir stellen uns immer zuerst die Frage, was für unseren Mandanten konzeptionell und inhaltlich wirklich Sinn macht. Darauf hin suchen wir nach den besten Lösungen und Offerten. Und diese bieten wir dann an.

Sie sind nicht nur als Finanzcoach tätig, sondern auch im Immobilienbereich aktiv und beschäftigen sich in erster Linie mit denkmalgeschützten Gebäuden. Welchen Reiz haben für Sie gerade diese Gebäude?

Denkmalgeschützte Gebäude sind Unikate. Die Architektur und Historie schaffen eine ganz besondere Atmosphäre. Solche Juwelen stehen für Individualität statt Gleichförmigkeit. Für mich als Kaufmann haben denkmalgeschützte Gebäude gleich zwei Arten von finanziellen Reizen. Da ist zum einen der enorme Steuervorteil und zum anderen die Lage, die ein enormes Potential hat und Wertsteigerungen versprechen kann.

Wohnen Sie selbst auch in einem denkmalgeschützten Gebäude?

Wir haben uns aus privaten Gründen im Osten der Stadt angesiedelt, wo es leider kann Baudenkmalangebot gibt. Deshalb leben und arbeiten wir in außergewöhnlichen Räumlichkeiten, die im Neubau mit drei Lebensebenen und Wintergärten erstellt wurden. Als Investment besitzen wir mehrere Immobilien in denkmalgeschützten Gebäuden. Unter anderem in einer ehemaligen Spinnerei in den neuen Bundesländern, wie auch hier vor Ort als Loftwohnung im revitalisierten Gewerbe.

Wie wichtig sind Immobilien als Anlagemöglichkeit, Ihrer Meinung nach, heutzutage?

Mit einer Immobilie kann man „clever“ Wohneigentum realisieren, wenn es beruflich und familiär Sinn macht. Es spricht vieles für eine Immobilienanlage, denn die Bankzinsen werden durch die Mieteinnahmen bezahlt und die Steuervorteile bedeuten „Netto“ mehr Geld, das zur Tilgung eingesetzt wird. So können aus sich selbst heraus bis zu 50 % der Immobilie im Verlauf von 12 Jahren getilgt werden. Die Immobilie ist als Teil der Altersversorgung sehr wichtig. Jeder Monat Miete bedeutet einen Monat Rente und durch Mietsteigerungen entsteht eine höhere Rente. Eine Umverteilung des Geldes ist in vielen Fällen sinnvoll: Weg von Renten- und Aktienfonds – hin zu Wohneigentum/Investment-Immobilien.

Herr Lüder, wie sieht Ihre Zielgruppe aus? Wer wendet sich in erster Linie an Sie?

Unsere Kunden sind Menschen, die in ihre berufliche Karriere starten sowie Familien, die sich durch Heirat oder Familienzuwachs in einem Veränderungszustand befinden. Das sind in erster Linie Haushalte mit Einkommen, die zum Thema Einkommenssteuer, Aufbau der Altersvorsorge mit privater und betrieblicher Rente, Riester-Rente, Basis-Versorgung und Berufsunfähigkeit handeln wollen. Auch Selbständige, Manager oder Haushalte mit dem Sprung zum Ruhestand wenden sich an uns und können individuell bedient werden.

Herr Lüder, Sie üben Ihren Beruf mit Leib und Seele aus. Welche Aspekte Ihres Berufs lieben Sie ganz besonders?

Ich freue mich immer, neue Menschen, Haushalte und Familien kennen zu lernen. Es interessiert mich, wo und wie sie familiär, beruflich und finanziell stehen; welche Wünsche, Vorstellungen und Ziele vorhanden sind, um sie dann zu begleiten. Mein Ziel ist es, vor Schaden zu schützen, Vorhandenes zu optimieren, Fehlendes zu ergänzen und immer konzeptionell sinnvoll und inhaltlich „bestens“ zu agieren. Das Lächeln und die Freude meiner Kunden sind für mich das „A und O“.

Leistungsfreiheit aufgrund falschen Gutachtens!

Tritt ein Schadensfall beispielsweise durch einen Brand in einer Wohnung ein, legt der Geschädigte regelmäßig seiner Versicherung ein Gutachten über die Höhe der zur Beseitigung dieses Schadens notwendigen Kosten vor, mit der Bitte den versicherten Schaden entsprechend diesem zu regulieren.

Erhält der Versicherer zur Regulierung ein Sachverständigengutachten, welches über die Kosten, die zur Beseitigung des versicherten Schadens hinausgeht und weitere Instandsetzungskosten umfasst, die nicht durch den versicherten Schadensfall notwendig wurden, kann sich die Versicherung gegebenenfalls aufgrund arglistiger Täuschung auf Leistungsfreiheit berufen.

Die zur Übernahme der Regulierung eingereichten Unterlagen in Form des Gutachten, dass neben den Kosten zur Beseitigung des Schadens, der durch den Versicherungsfall eingetreten ist, weitere darüber hinausgehende Kosten beinhaltet, stellt den Versuch einer arglistigen Täuschung dar, die zur Leistungsfreiheit des Versicherers führt.

So liegt regelmäßig eine arglistige Täuschung dann vor, wenn die Versicherung durch falsche bzw. irreführende Belege (Rechnungen, Quittungen) und Unterlagen bzw. einem inhaltlich falschen Schadensgutachten durch den Versicherungsnehmer in ihrer Regulierung beeinflusst werden soll.

Dies kann wie oben beschrieben zum Beispiel durch das Übersenden eines Gutachtens erfolgen, welches neben den versicherten Kosten auch Kosten enthält, die über diese hinausgehen, die zur Beseitigung des Schadens aus dem gemeldeten Versicherungsfall notwendig sind.

Bedient sich der Versicherungsnehmer dabei zur Erfüllung seiner Obliegenheiten und zur Abgabe von Erklärungen im Rahmen der Schadensabwicklung mit dem Versicherer der Hilfe eines Dritten, handelt dieser als sog. Wissenserklärungsvertreter. Eine Täuschung durch diesen gegenüber der Versicherung wird dabei dem Versicherungsnehmer nach § 166 BGB zugerechnet. Somit kann sich der Versicherungsnehmer nicht auf seine eigene Unkenntnis berufen.

Tipp:

Achten Sie darauf, dass die Unterlagen und Gutachten, welche Sie Ihrer Versicherung zur Regulierung eines Schadensfalls einreichen, sich ausschließlich auf die Schäden erstrecken, welche durch den versicherten Schadensfall eingetreten sind. Andernfalls wäre die Versicherung darauf hinzuweisen, welche Schäden dem versicherten Ereignis zuzuordnen sind und folglich reguliert werden sollen.

Rechtanwalt Andres Riedl ist Anwalt bei DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei am Lorenzer Platz 3 a und zuständiger Rechtsanwalt für Bau- und Versicherungsrecht. die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3a, Fon +49 (0) 911 2022 0

Aufwendungen für den behindertengerechten Umbau selbstgenutzter Immobilien können in Zukunft einfacher steuerlich geltend gemacht werden. Das berichtet die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland unter Hinweis auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (BFH, Az. VI R 7/09).

Nach dem BFH-Urteil könnten die Umbaukosten als außergewöhnliche Belastung in der Steuererklärung geltend gemacht werden, wenn durch eine Behinderung eine Zwangslage entstehe, die die Umbaumaßnahmen unausweichlich machten. Auch wenn die Umbauten durch nicht behinderte Bewohner genutzt werden könnten, seien die Kosten anzuerkennen. Außerdem seien die Kosten von Umbaumaßnahmen an Gebäuden nicht im Wege einer Abschreibung geltend zu machen, sondern minderten sofort das steuerpflichtige Einkommen. Sollte dieses im Jahr der Umbauten für den vollen Aufwendungsabzug zu gering sein, stehe dem Steuerpflichtigen sogar ein Wahlrecht zur Verteilung der Kosten über mehrere Jahre zu.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Baufachanwältin Heike Rath, ebenfalls im ARGE-Vorstand, bestätigt diese Erfahrungen:

„Überall, wo Bauherren, Planer und Firmen aufeinander treffen, kommt es zu Interessenskonflikten, mitunter zu Streit. Gerichtsprozesse dauern in der Regel sehr lang. Viele Baubeteiligte können aber nicht Jahre lang auf eine Entscheidung warten. Sie brauchen pragmatische Lösungen.“ Außerdem, so die Erfahrung der ARGE Baurecht, seien viele Gerichte mit Baustreitigkeiten fachlich und zeitlich überfordert. „Vereinbaren Bauvertragspartner dagegen bereits bei Vertragsabschluss die SOBau, dann können sie von vornherein entscheiden, welchen Schlichter sie im Falle eines Falles haben möchten und welche Fachleute sie zur Streitschlichtung hinzuziehen wollen.“ Diese Einschätzungen teilen viele Mitglieder der ARGE Baurecht, die die Schlichtungsordnung seit Jahren anwenden. Vor allem die pragmatische Anwendung sei ein Plus der SOBau. Sie kann bei Vertragabschluss von allen Baubeteiligten vereinbart werden. Die Schlichtungsordnung sei außerdem auf Interessensausgleich und Deeskalation angelegt. Streitigkeiten würden sofort besprochen, Lösungen zeitnah und mit allen Beteiligten erörtert. Mit dem Ergebnis, so die Erfahrung der Baurechtler, könnten die Beteiligten in der Regel gut leben. Selten käme es zu weiteren Auseinandersetzungen.

Die „Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten SOBau“ eignet sich für alle, die bauen – vom internationalen Investoren-Konsortium über die in eigener Regie bauende Kommune bis hin zum privaten Bauherrn, vom kleinen Handwerksbetrieb oder Architekturbüro bis zum weltweit tätigen Baukonzern mit eigenen Fachingenieuren.

Weitere Informationen sowie Verträge und Vereinbarungen der SOBau zum Herunterladen unter: www.argebaurecht.com/rechtsuchende/sobau.

Rede und Antwort dazu gab Bernd Pitz, Berater von Selbstverständlich Rat und Tat für Medien und Marketing aus Augsburg auf Einladung der Gastgeber Sabine Liberty von der PR-Agentur MedienUnikate, die das Gespräch moderierte sowie Dr. Günther Kreuzer von der DR KREUZER & COLL ANWALTSKANZLEI und Karl-Ludwig Wagner vom KLW Mittelstandsforum.

Ihre Veranstalter der mediengespraeche@kreuzer sagen DANKE
Ein erstes erfolgreiches Jahr unserer mediengespraeche geht zu Ende. Seit der Auftaktveranstaltung im November 2008 erfreuen sich die mediengespraeche@kreuzer wachsender Beliebtheit. Dafür sagen Ihre Gastgeber und Veranstalter Rechtsanwalt Dr. Günther Kreuzer und Sabine Liberty, Inhaberin der PR-Agentur MedienUnikate dankeschön.

Wir freuen uns, Sie im nächsten Jahr bei weiteren interessanten Informationsabenden wieder begrüßen zu dürfen. Voraussichtlicher Termin für den ersten Treff ist im Februar.

Bis dahin wünschen wir Ihnen allen eine stressfreie Adventszeit, ein frohes und schönes Weihnachtsfest, erholsame Feiertage und einen guten Rutsch in ein neues, erfolgreiches Jahr.

Auf ein Wiedersehen im nächsten Jahr freuen sich Ihre Gastgeber und Veranstalter.

Falsche Selbstauskunft berechtigt Vermieter zur fristlosen Kündigung

Macht ein Mietinteressent in einer Selbstauskunft falsche Angaben zu seinem Arbeitgeber, seiner beruflichen Stellung oder seinen Einkünften, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das entschied das Landgericht München I mit Urteil vom 25.03.2009 (Az.: 14 S 18532/08).

Der Fall:

Vor Abschluss des Mietvertrages verlangte der Vermieter von der Mietinteressentin eine Selbstauskunft, wobei insbesondere nach dem Arbeitgeber, der beruflichen Stellung und den Einkünften der potentiellen Mieterin gefragt wurde. Die Mietinteressentin beantwortete jene Fragen nicht wahrheitsgemäß. Daraufhin schlossen die Parteien einen Mietvertrag. Als der Vermieter schließlich erfuhr, dass die Angaben der Mieterin in ihrer Selbstauskunft nicht korrekt waren, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Dagegen wandte sich die Mieterin mit der Begründung, sie habe die Mieten jeweils pünktlich bezahlt, dem Vermieter sei kein Schaden entstanden. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage.

Das Urteil:

Nach der Entscheidung des Landgerichts München I war die Kündigung des Mietverhältnisses rechtens. Die betreffenden Angaben in der Selbstauskunft waren vom Fragerecht des Vermieters umfasst, da sie dem Vermieter Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters ermöglichen. Die Bonität des Mieters ist für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung für das Entstehen und den Fortbestand des Mietverhältnisses. Unerheblich ist hierbei, dass die Mieterin die Miete jeweils pünktlich entrichtete. Vom Vermieter kann nicht verlangt werden, erst einen Schaden abzuwarten, den er durch die Einholung der Selbstauskunft gerade vermeiden wollte. Bei wahrheitsgemäßer Selbstauskunft hätte der Vermieter den Mietvertrag wegen des Mietausfallrisikos höchstwahrscheinlich nicht abgeschlossen, so dass sich allein durch den Abschluss des Mietvertrages das Risiko ausreichend verwirklicht hat.

Tipp:

Zulässige Fragen in einer Mieterselbstauskunft, wie Fragen nach den Einkünften des Mietinteressenten, sollten immer korrekt beantwortet werden, da sonst jederzeit die fristlose Kündigung droht. Bei unzulässigen Fragen, wie z.B. nach dem Bestehen einer Schwangerschaft, besteht dagegen ein „Recht zur Lüge“.

Rechtsanwältin Sibylle Sklebitz ist Anwältin im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3a, Fon +49 (0) 911 2022 0

Ein Gespräch mit dem Finanzfachmann Karlheinz Lorenz, Vorstandsmitglied der Evenord-Gruppe Nürnberg, über die aktuelle Finanzlage und zum Thema Baufinanzierung und Immobilienkauf.

Herr Lorenz, nach den Umwälzungen an den Finanzmärkten in den vergangenen Monaten sind Immobilien als Kapitalanlage wieder in den Vordergrund gerückt. Ihrer Ansicht nach zu Recht?

Immobilien waren schon immer im Fokus der Kapitalanlage gestanden. Natürlich ist durch die Finanzkrise und den günstigen Zinsen das Interesse an Immobilien wieder gestiegen. In einem vernünftigen Vermögensaufbau sollte die Immobilie nicht fehlen.

Was raten Sie den Kunden generell in diesen wirtschaftlich angespannten Zeiten?

Wir versuchen über eine ganzheitliche Beratung die Wünsche des Kunden zu analysieren und dann für ihn ein Konzept aufzubauen. Letztendlich kommt es auf die Einstellung des Kunden an, wie er in dieser wirtschaftlichen Situation seinen Vermögensaufbau strukturieren möchte. Mit einer restriktiven und auf Beständigkeit ausgerichteten Anlagepolitik ist man in diesen wirtschaftlichen schwierigen Zeiten auf der sicheren Seite.

Sind Immobilien als Kapitalanlage, Ihrer Ansicht nach, auch ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge?

Die Immobilie sollte in der Altersvorsorge auf alle Fälle mit berücksichtigt werden. Sie ist ein wichtiger Baustein im Aufbau eines Konzeptes für das Alter. Auch für die Altersvorsorge gilt es sich breit aufzustellen und zu diversifizieren. Wichtig ist es hier auch die staatlichen Fördermöglichkeiten, wie zum Beispiel den Wohn-Riester, mit einzubinden. Ob die Immobilie für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage vorgesehen wird, ist nicht der entscheidende Faktor. Die Erträge aus Fremdvermietung oder die ersparte eigene Miete, sie bringen eine finanzielle Entlastung bzw. zusätzlichen Ertrag im Rentenalter. Natürlich muss die Immobilie mit Eintritt in den neuen Lebensabschnitt lastenfrei sein.

Inwieweit unterscheidet sich die Evenord-Bank zu anderen Banken und was ist Ihr Erfolgsrezept?

Das Schlüsselwort heißt bei uns: Kundenzeit. Unsere kompetenten Mitarbeiter hören jedem Kunden aufmerksam zu und sind dadurch in der Lage im Tagesgeschäft dessen Gesamtbedarf genau zu beurteilen und auf dieser Basis zielgruppengerechte Angebote zu unterbreiten. So käme bei uns niemand auf die Idee, einem 18-Jährigen zu einer Lebensversicherung zu raten, wenn doch eine Berufsunfähigkeitsrente für seine aktuelle berufliche Situation eine weitaus attraktivere Alternative darstellt. „Mensch bleiben, Bodenhaftung bewahren und Fairness praktizieren. Das wirkt sich dauerhaft auf den Kundenerfolg aus.“ lautet unsere Devise.

Sie durften sich über hervorragende Ergebnisse beim Wettbewerb „Deutschlands Kundenchampions 2009“ freuen. Macht dieser Preis besonders stolz? Schließlich haben hier die Kunden gewählt.

Mit der Teilnahme am Wettbewerb „Deutschlands Kundenchampions 2009“ wollten wir einen Beleg für unsere guten Kundenbeziehungen erhalten und wissen jetzt schwarz auf weiß, was unsere Kunden über uns denken. Die intern veröffentlichten Ergebnisse aus dem Wettbewerb haben für Stolz bei den Mitarbeitern gesorgt. Denn ihnen ist bewusst, dass sie ihren Beitrag zu diesem Erfolg geleistet haben.

Herr Lorenz, worauf sollte man vor dem Abschluss einer Baufinanzierung achten?

Wichtig ist es, sich eine Bank auszusuchen, die Ihnen den optimalen Service rund um die Immobilie und Baufinanzierung bietet. Viele „Bausteine“ müssen in der richtigen Wahl der Finanzierung berücksichtigt werden. Angefangen von staatlichen Fördermitteln über steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bis hin zum Ausschluss etwaiger Zinsrisiken ist vieles zu beachten. Der Berater sollte sich für Sie Zeit nehmen, um die Finanzierung individuell auf Ihren Bedürfnissen ausrichten zu können.

Welchen generellen Trend beobachten Sie als Fachmann auf dem Baufinanzierungsmarkt?

Der Baufinanzierungsmarkt wird von dem Finanzsektor neu entdeckt. Viele Mitbewerber, die bisher aktiv keine Finanzierung angeboten haben, gehen nun verstärkt in die Werbung. Hierbei liegt der Fokus oft auf scheinbar günstigen Zinsangeboten und nicht auf qualitative guter Beratung. Diese ist jedoch in der Baufinanzierung aufgrund der vielfältigen Finanzierungsformen und -möglichkeiten unabdingbar.

Welche wichtigen Fragen sollten sich Immobilienkäufer stellen?

Es ist ein Vorhaben, das gut bedacht sein will. Denn es erfordert über einen langen Zeitraum hinweg immer wieder neue Überlegungen und Entscheidungen. Die Kernfrage lautet auf einen Nenner gebracht: „Will ich etwas Eigenes haben?“ Hat man dies aus voller Überzeugung mit „ja“ beantwortet, dann kommt eine Vielzahl von Fragen auf den zukünftigen Bauherren zu. Kann ich mir die Immobilie leisten, habe ich den richtigen Standort gewählt, ist der Raumbedarf angemessen, welchen Finanzierungsbedarf habe ich, und und und. Vereinbaren Sie mit Ihrem Kundenberater ein unverbindliches Informationsgespräch. Keine Broschüre kann das persönliche Gespräch ersetzen.

Wie viel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung notwendig bzw. sinnvoll?

Pauschal möchte ich diese Frage so nicht beantworten. Es kommt immer auf die individuellen Verhältnisse des Käufers bzw. Bauherren an. Wichtig ist es auf alle Fälle die Finanzierung so auszulegen, dass auch noch Spielraum für Unvorhergesehenes bleibt und die monatliche Belastung auf Dauer jederzeit erbracht werden kann.

Bei der Abrechnung nach dem Kalenderjahr bedeutet dies, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember erfolgen muss. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht immer zur Wahrung der Abrechnungsfrist ausreicht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Abrechnung dem Mietern innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Erforderlich für die Fristwahrung ist, dass die Betriebskostenabrechnung den Mietern innerhalb der Frist zugeht. Nicht ausreichend nach diesem Urteil ist, dass der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig auf dem Postweg versendet. Das Zur-Post-Geben eines Briefes am 21. Dezember eines Jahres begründet nach diesem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Beweis dafür, dass dem Empfänger der Brief auch rechtzeitig, d. h. bis zum 31. Dezember, zugegangen ist. Vermieter müssen vielmehr sicherstellen, dass sie einen rechtzeitigen Zugang beweisen können. Dies kann durch Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten erfolgen.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Um hier ein wenig aufzuräumen, hat der Hausverwalter Rolf Beckmann aus Bremen die Internetseite www.hausverwalter-abc.de eingerichtet. Beim Studium dieser Seite werden viele offene Fragen schon beantwortet, so das es gar nicht erst zu einem Konflikt unter den Beteiligten kommen muß. Egal, ob es nun um Tierhaltung im Wohnraum, Schimmel und Feuchtigkeit, Handwerker oder die Beseitigung des Herbstlaubes geht. Hier erfahren Sie klipp und klar, wo es lang zu gehen hat!

Abgerundet wird diese Internetseite durch ein breites Angebot an Fachzeitschriften und Internet-Portalen, die viele Interessenbereiche bedienen.

weitere Informationen unter: www.hausverwalter-abc.de

Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein sind die ersten Bundesländer mit Nachrüstauflage in Bestandsbauten.

Während bereits in Rheinland-Pfalz seit 2003 sowie in weiteren fünf Bundesländern eine Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten besteht, rückt bis Ende 2009 nun auch die Sicherheit von Bestandsbauten in den Fokus einzelner Länder: Als Vorreiter machte Mecklenburg-Vorpommern ein Nachrüsten bis Ende diesen Jahres zur Pflicht. Hamburg und Schleswig-Holstein gewähren Eigentümern und Vermietern von bestehenden Wohnraum eine Frist bis Ende 2010. Beim Kauf von Rauchmeldern ist der Blick auf Qualitätsunterschiede ratsam, die das spätere Handling erleichtern können.

70 % aller Brandopfer werden nachts überrascht, denn im Schlaf ist der Geruchsinn ausgeschaltet. Insgesamt ereignen sich jährlich in der Bunderepublik Deutschland ca. 200.000 Wohnungsbrände. Hierdurch werden rund 60.000 Menschen verletzt, 5.000 Brandverletzte tragen Langzeitschäden davon und ca. 500 kommen überwiegend durch Rauchvergiftungen ums Leben. Außerdem sind pro Jahr durchschnittlich über eine Milliarde Euro an Brandschäden in Privathaushalten zu verzeichnen. *Für die Gesetzgeber von acht Bundesländern war das Grund genug, die Rauchmelderpflicht für Privathaushalte in den jeweiligen Bauordnungen aufzunehmen. Weitere Bundesländer werden in nächster Zeit dem Beispiel von Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen folgen.

Gesetzliche Grundlagen

Die entsprechenden Bestimmungen sind in den Landesbauordnungen festgelegt und gelten für Wohnungen, Wohnhäuser sowie Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung. Die hierfür relevante Anwendungsnorm DIN 14676 schreibt vor, dass jeweils in Schlafräumen und Kinderzimmern sowie in Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mindestens ein Rauchmelder vorhanden sein muss. Die Geräte sollen so angebracht, betrieben und gewartet sein, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet werden kann. Hierzu haben Vermieter und Eigentümer durch mindestens jährliche Kontrollen dafür Sorge zu tragen, dass die installierten Geräte betriebsbereit sind. Diese Sorgfaltspflicht kann auch durch entsprechende Mietvertragsänderungen auf den Mieter übertragen werden.

Rauchmelder müssen außerdem der Produktnorm DIN EN 14604 entsprechen. In dieser Norm sind die Mindestanforderungen an die Melder definiert – beispielsweise im Temperaturfunktionsbereich zwischen 0° und 55° Celsius, eletkromagnetische Verträglichkeit, Alarmlautstärken, Vernetzungsmöglichkeit mehrer Geräte, Kennzeichnung und Angaben des Produzenten, u.v.m. So müssen Rauchmelder auch mindestens 30 Tage nach Batterie-Leeranzeige funktionsfähig sein und im Brandfall einen Alarm über vier Minuten geben können. Damit sollen auch Abwesenheiten zum Beispiel durch Urlaube sicher überbrückt werden.

Tipps für den Kauf von Rauchmeldern

Neben genormten Produktstandards lohnt sich beim Kauf ein Augenmerk auf die Schutzvorrichtung der Rauchkammer sowie die Funktionstestmöglichkeit. In den Meldern des Herstellers GEV sorgen beispielsweise Edelstahlgitter vor Fehlalarm durch eindringende Staubpartikel oder Insekten. Zur Überprüfung der Funktionstauglichkeit simuliert das Drücken des Testknopfes den Raucheintritt und löst damit eine reale Überprüfung der Rauchkammer, Elektronik und Batterie aus, während bei anderen Geräten häufig mit Testsprays gearbeitet werden muss.

Aufgrund ihrer Langlebigkeit werden Lithium-Batterien auch im Einsatz bei Rauchmeldern immer beliebter. Doch nicht jedes Gerät ist auch für diese Batterievariante zugelassen und geeignet. “Viele Rauchmelder erreichen nach Beginn der Batterie-Leeranzeige nicht mehr die der Norm entsprechenden 30 Tage Restlaufzeit”, weiß Stephan Cochanski vom Hersteller GEV und weiter: “Das liegt am typischen Entladeverfahren von Lithium-Batterien, bei denen kurz vor Betriebsende die Spannung rapide abfällt.” Entsprechend ist beim Kauf der Meldergeräte im Fach- oder auch Baumarkt darauf zu achten, dass der Einsatz von Lithium-Batterien wie beispielweise bei FlammEx-Meldern ausdrücklich möglich ist.

Bundesland                                            Pflicht in Neu-/ Umbauten                              Pflicht in Bestandbauten

Bremen                                                vorraussichtlich ab Mitte 2010                                    bis Ende 2015

Hamburg                                                                seit 2006                                                      bis 31.12.2010

Hessen                                                                   seit 2005                                                            bis 2014

Mecklenburg-Vorpommern                                 seit 2006                                                      bis 31.12.2009

Rheinland-Pfalz                                                     seit 2003                                                        bis Juli 2012

Saarland                                                                 seit 2004                                                                  —

Schleswig-Holstein                                              seit 2004                                                      bis Ende 2010

Thüringen                                                               seit 2008                                                                  —

Weitere Informationen gibt es unter www.rauchmelder-lebensretter.de

*Quelle: www.rauchmelder-lebensretter.de

Herr von Witzleben, welche Ansprüche stellen Kunden heute an Immobilien und welche

Der Anspruch an die Immobilie ist sehr unterschiedlich, die eigentliche Gemeinsamkeit ist jedoch der Wunsch nach einer guten Lage – und selbst da gehen die Meinungen auseinander. Klar ist, dass sich der Standort des Wunschobjektes mit einer guten Infrastruktur zeigen muss. Wir haben den überwiegenden Teil unserer Kunden, die in diesem Wunsch nach einer eigenen Immobilie mit einsteigen wollen, aber auch Kunden, die bei ihrer Anschlussfinanzierung – auch Forward-Darlehen – ein breites Spektrum an möglichen Angeboten schätzen.

 
Das heißt, dass auch Eigentümer, die bereits eine oder mehr Immobilien besitzen, zu Ihrem Kundenklientel gehören? Haben Sie Angebote auch speziell für diese Kunden?

Absolut, denn immer mehr Kunden interessieren sich gerade bei Ihrer Anschlussfinanzierung die Möglichkeiten, die ihnen zur Verfügung stehen, zu erfahren. Für den Einen steht der Zins im Vordergrund, für den Anderen ist es das geniale Forward-Darlehen und für den Nächsten ist es das zusätzliche Kapital, das er aus dieser Anschlussfinanzierung erhalten kann …gerade wenn neue Investitionen anstehen, die aber eben nicht nur mit der Immobilie zu tun haben. Unsere Möglichkeit und Betreuung ist hier in diesem Bereich eine ganz spezielle, denn wir sind in der Lage über eine große Auswahl an Banken dem Kunden eine perfekte Anschlussfinanzierung aufzubauen.

 
Herr von Witzleben, wie sieht es mit Ihren eigenen vier Wänden aus? Wohnen Sie auch schon in Ihrer Traumimmobilie?

Nein, das würde ich nicht sagen, denn ich glaube, dass je nach Lebenslage und Situation dieser Wunsch sich ändert – nur als Beispiel: Studentenbude – dann das Familienhaus mit großem Garten für Kinder und dann noch viel später wird dieser Garten zur großen Anstrengung …die Knochen machen nicht mehr mit, so dass man sich z.B. das Penthaus wünscht, bei dem das bequeme „draußen sitzen“ mit ein paar Pflanzen auch noch möglich ist. Ich habe für mich einen Kompromiss gefunden, den ich jedem wünsche.

 
Sind Immobilien als Kapitalanlage ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge?

Ich denke alleine die Tatsache, im Alter mietfrei zu wohnen, sollte eines der wichtigsten Ziele sein. Wenn sich jemand dann auch noch eine Wohnung zur Vermietung leisten kann, hat das bei entsprechender Vermietsituation und Lage einen sicheren Vorsorgecharakter – davon bin ich fest überzeugt!

 
Welche Momente sind die schönsten in Ihrem Arbeitsalltag und warum?

Um ehrlich zu sein, die so unterschiedlichen Kundengespräche und dann der Moment, wenn wir erfolgreich eine ausgearbeitete Finanzierung mit dem Satz „ist genehmigt“ von unserem Bankpartner bestätigt bekommen. Viele Kunden wissen dann auch, welches Engagement wir dabei hatten und danken uns das auf unterschiedlichste Weise – das sind auch die wirklich schönen Momente.

 
Gehören zu Ihren Kunden neben den privaten „Häuslebauern“ eigentlich auch Unternehmen, wie beispielsweise Bauträger?

Aber sicher! Vielleicht nicht in der Form wie man es meinen könnte, denn die alteingesessenen Baufirmen haben ihre Bankpartner, aber der Endkunde, also deren Käufer suchen nach Alternativen zur Hausbank. Und so ist indirekt auch der Bauträger unser Kunde.

 
Welche Ecken sind, Ihrer Ansicht nach, die schönsten in Nürnberg? Haben Sie vielleicht einen Geheimtipp für uns?

Das kann ich nur ganz nach eigenem Empfinden beantworten und da gehören für mich die zentrumsnahen Gebiete wie auch die Kleinweidenmühle dazu. Als Geheimtipp möchte ich es zwar nicht unbedingt bezeichnen, aber in unserem Städtedreieck befinden sich, meiner Meinung nach, sehr schöne und noch bezahlbare Wohnlagen.

 
Eine letzte Frage: verraten Sie uns eins, sind Sie eher Bauch- oder Kopfmensch?

Ich sehe mich mehr als Bauchmensch, denn mir sind die zwischenmenschlichen Belange sehr wichtig und ich könnte sie nicht von den reinen Fakten trennen. Ich weiß auch nicht, ob das ein Vor- oder Nachteil ist, aber wir Menschen sind ja zum Glück so unterschiedlich, dass es das Leben interessant macht.

Erhöhte Wiederherstellungskosten durch behördliche Auflagen von Neuwertversicherung umfasst?

Mit der Neuwertversicherung in der Brandversicherung soll der tatsächliche Schaden ausgeglichen werden, der dem Versicherungsnehmer bei der Neuerrichtung dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, wenn er das zerstörte Gebäude wiederaufbaut.

Doch wie verhält es sich, wenn durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen, so zum Beispiel durch Umweltauflagen, Mehrkosten anfallen. So hatte der Bundesgerichtshof über die Erstattungsfähigkeit von Mehrkosten in Höhe von € 130.000,00 wegen behördlich vorgegebener Baumaßnahmen zum Schutz der Umwelt und Mitarbeiter zu entscheiden, die bei der Neuerrichtung nach einem Brandschaden anfielen.

Die Versicherungsbedingungen AFB 87 schließen derartige Mehrkosten dem Wortlaut nach grundsätzlich aus.

Hierbei wird folgendes vereinbart:

§ 5 Versicherungswert

Versicherungswert von Gebäuden ist der Neuwert. Neuwert ist der ortsübliche Neubauwert einschließlich Architektengebühren sowie sonstiger Konstruktions- und Planungskosten (…)

§ 11 Entschädigungsberechnung

1. Ersetzt werden

a) bei zerstörten oder infolge eines Versicherungsfalles abhanden gekommenen Sachen der Versicherungswert (§ 5) unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles;

b) bei beschädigten Sachen die notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalles zuzüglich einer durch den Versicherungsfall etwa entstandenen und durch die

Reparatur nicht auszugleichenden Wertminderung, höchstens jedoch der Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles; die Reparaturkosten werden gekürzt, soweit durch die Reparatur der Versicherungswert der Sache gegenüber dem Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles erhöht wird. Restwerte werden angerechnet. Behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen bleiben unberücksichtigt.

Dem Wortlauf nach sollen somit durch diese Vereinbarung derartige Mehrkosten ausgeschlossen werden. Versichert seinen laut dem Vortrag der Versicherung Mehrkosten infolge behördlicher Wiederherstellungsbeschränkungen nur durch die den Versicherungsschutz erweiternden Klausel 2302. Danach besteht nur dann Versicherungsschutz, wenn diese Maßnahmen durch förmliche Auflagen angeordnet wurden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Bestimmung des § 11 AFB 87 in der oben erwähnten Entscheidung für Intransparent und somit unwirksam erklärt, da diese den Versicherten unangemessen benachteilige.

Nach dem Transparenzgebot ist die Versicherung gehalten ihre Bedingungen so zu formulieren, dass die Rechte und Pflichten für die Versicherten möglichst klar und durchschaubar dargestellt werden. So muss die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.

Die mit dem völligen Ausschluss solcher Mehrkosten verbundenen wirtschaftlichen Nachteile werden dem Versicherten nicht annähernd vor Augen geführt. Hier wäre es geboten und möglich gewesen, klar zu formulieren, dass es um Mehrkosten infolge behördlicher Widerherstellungsbeschränkungen geht und diese nicht ersetzt werden. Dies geht aus § 11 Nr.1 AFB 87 aber nicht hervor.

Die Versicherung hat hierauf bereits reagiert und die AFB 2008 wie folgt formuliert:

§ 8 Umfang der Entschädigung

1. Entschädigungsberechnung

Der Versicherer ersetzt

a) bei zerstörten oder infolge eines Versicherungsfalles abhanden gekommenen Sachen den Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles;

b) bei beschädigten Sachen die notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalles zuzüglich einer durch den Versicherungsfall entstandenen und durch die Reparatur nicht auszugleichenden Wertminderung, höchstens jedoch den Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles. (…)

Behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen bleiben, sofern nichts anderes vereinbart ist, sowohl für die Restwerteanrechnung als auch für den erhöhten Schadenaufwand durch Mehrkosten unberücksichtigt. Durch diese erweitere Formulierung will die Versicherung nun dem Versicherten wie vom Bundesgerichtshof gefordert deutlich vor Augen führen, dass diese Mehrkosten grundsätzlich vom Versicherungsschutz ausgenommen sind. Ob dies deutlich genug ist, bleibt einer gerichtlichen Überprüfung abzuwarten. Hinsichtlich der bis dahin verwendeten Versicherungsbedingungen AFB 87 ergibt sich jedoch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Unwirksamkeit dieser Einschränkung.

TIPP: Gerade beim Kauf älterer Immobilien sollten Sie konkret nach der Verwendung von Asbest in der Bausubstanz fragen. Hier empfiehlt sich gegebenenfalls sogar das Einholen eines Bausubstanzgutachtens, um vor versteckten Mängeln geschützt zu sein.

Rechtsanwalt Andreas Riedl ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verkehrsrecht im Nürnberger Büro von DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLLEGEN Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3 a, Fon +49 (0) 911 2022 282

Vom 6. – 8. November bot im Rahmen der Consumenta die Wohnimmobilien-Messe EigenHeim ‘09 in der Hallo 2 einen kompakten Überblick über den Wohnimmobilienmarkt der Region Nürnberg. Hier stellen Bauträger und Makler ihre aktuellen Objekte vor. Zusätzlich werden die Besucher zu allen Themen rund um die eigenen 4 Wände kompetent und umfassend beraten. Fachkundige Dienstleister, Beratungsstellen, Verbände sowie die Fachpresse standen den Besuchern und Interessierten mit Rat und Tat zur Seite.

Die Unterscheidung nach Wert und nach Werthaltigkeit ist dabei oft sehr schwer. Nicht immer sind die investierten Werte auch werthaltig: Jemand möchte für sein Wohlbefinden unbedingt goldene Wasserhähne haben. Die sind sehr teuer, aber für die schöne Atmosphäre ist es ihm das Geld wert.

Durch diese Ausgaben wurde zwar in das Haus investiert, es steigert sich aber nicht unbedingt der Verkehrswert der Immobilie: Ein möglicher Käufer legt nämlich vielleicht viel mehr Wert darauf, daß der Wasserhahn funktioniert und nicht tropft. Er legt keinen Wert auf die Vergoldung und ist vielleicht nicht bereit, die Mehrkosten zu bezahlen. Dem Immobilienbesitzer muß klar sein, daß in diesem Fall die Investition eher Konsumverhalten ist, als Geldanlage.

Der gleiche Sachverhalt kann aber auch ganz anders aussehen, wenn der goldene Wasserhahn zum Beispiel in einem Hotel ist. Die gehobene Ausstattung und Qualität könnte einen höheren Übernachtungspreis begründen und hätte damit sehr wohl Einfluß auf den Verkehrswert des Anwesens.

Um einen möglichen Verkaufspreis zu finden, sollte man die Wertfindung möglichst gut begründen können. Je mehr Argumente man hat, aus denen man den Wert herleiten konnte, desto besser läßt er sich zum Beispiel gegenüber einer Bank oder einem Käufer vertreten.

Die einfachste Methode ist der Vergleich. Für welche Preise werden andere Liegenschaften verkauft? Diese Werte sind ein guter Wegweiser. Bei genauerer Betrachtung bergen sie jedoch schnell einige Schwierigkeiten: Im Gegensatz zu Autos sind die große Mehrzahl aller Gebäude Prototypen. Jedes ist individuell, fast alle verschieden. Selbst bei Systemhäusern oder klassischen Reihenhäusern gibt es Unterschiede: Das eine Gebäude hat einen Baumangel, das andere nicht. Das nächste ist grün und trifft nicht den Durchschnittsgeschmack von potentiellen Käufern. Man läuft also beim Vergleich große Gefahr, nicht Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen, sondern eben mit Birnen.

Gravierendster Unterschied von Immobilien sind jedoch die drei wichtigsten Merkmale, die Makler schon seit langem kennen: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Keine ist gleich, wenige sind allenfalls ähnlich.

Zur Ermittlung von Bodenwerten wird der Vergleich herangezogen. Die Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise ermitteln Durchschnittswerte aus Daten getätigter Kaufvorgänge. Nachdem auch kein Grundstück gleich ist, werden in aufwendiger Statistik Umrechnungskoeffizienten gebildet, mit denen die Grundstückswerte bezüglich Lage und Nutzbarkeit von Birnen in Äpfel umgerechnet werden. Nicht nur hier werden solche Umrechnungen manchmal als pseudogenau belächelt. Sie können also nur Richtungsgeber und Daumenwerte sein.

Wesentlich einleuchtender wird ein Verkehrswert, wenn er durch die Herstellungskosten der Anlage begründet wird. Man rechnet aus, was welche Baumaßnahmen gekosten haben, zieht einen Zeitwert ab, addiert den Grundstückswert und erhält dadurch den Sachwert der Immobilie.

Die wenigsten haben noch Handwerkerrechnungen und genaue Kostenfeststellungen eines zum Beispiel 40 Jahre alten Gebäudes. Daher behilft man sich in der Regel mit durchschnittlichen Herstellungskosten, die vom statistischen Bundesamt ermittelt wurden und für jede Region Deutschlands und verschiedene Baujahre durch Anpassungsfaktoren angeglichen werden können.

Natürlich gibt es auch bei diesem Verfahren Tücken: Die Baukosten des neuen Wintergartens am alten Haus können bereits bei Fertigstellung nicht voll auf den Gebäudewert angerechnet werden. Der Wintergarten wäre ohne das Haus nutzlos und wenn es aus Altersgründen abgebrochen werden muß, obwohl der Wintergarten noch gut ist, ist auch der Anbau wertlos.

Hausbesitzer sollten sich immer über die Werthaltigkeit Ihrer jeweiligen Investition im Klaren sein. Dies gilt natürlich im besonderen Maße bei ertragsorientierten Immobilien wie Gewerbebauten und Mehrfamilienhäusern.

Hier kann man den Wert der Immobilie sehr schön anhand der erzielbaren Mieten und Pachten abbilden. Erzielbare Mieten spiegeln bereits das Marktgeschehen wieder und bewerten auch Gebäudeausstattungen und Grundstückslagen. Es ist wesentlich einfacher bei Mieten und Pachten übereinstimmende Merkmale zu finden, als bei Grundstückslagen. Mieten werden in jeder Gemeinde statistisch untersucht und sind als Mietspiegel erhältlich. Nun berechnet man den Ertrag, den das Gebäude über seine wirtschaftliche Nutzungsdauer hat, addiert den Bodenwert und erhält so den Ertragswert der Immobilie.

Für überschlägliche Betrachtungen berechnen Profis gerne den Verkehrswert über das Produkt aus der Summe aller Jahreseinnahmen multipliziert mit einem Faktor, meistens 13.

Viele Mehrfamilienhäuser unserer Tage sind über 100 Jahre alt. Damit ist die normale Nutzungsdauer bereits überschritten. Denn welchen Wandel haben diese Gebäude bereits erlebt! Elektrizität, Kanalisation, Badezimmer in der Wohnung, Zentralheizung, Isolierglasfenster, Wärmedämmung. Richtig gemacht, haben aber hier Modernisierungen und Umbauten die Gebrauchsdauer verlängert, so daß durch die Investition nachhaltige Werte entstanden. Renoviert werden sie immer noch gerne bewohnt und der Mietertrag spiegelt ihren Wert wieder.

Was ist nun Ihre Immobilie Wert? Erhöht der schöne neue Hausanstrich den Wert der Immobilie, oder ist er einfach normaler Bauunterhalt?

Für die vielfältigsten Gründe ist es ratsam, den Wert seiner Immobilie zu kennen und auch begründen zu können. Laien fällt es oft schwer, die Eigenschaften richtig zu gewichten. Die Immobilienbewertung gehört in fachmännische Hände. Bei schematisierten Computerprogrammen kommen die jeweiligen Besonderheiten, die von Fall zu Fall meistens unterschiedlich sind, oft zu kurz. Wenn zu dem noch Rechte und Lasten hinzukommen wird es oft schwierig. Daher sollte die Wertermittlung für bebaute und unbebaute Grundstücke vom Sachverständigen erfolgen. Im Verhältnis zum Nutzen sind die marktüblichen Gutachtenpreise nämlich eher klein: Für ein Einfamilienhaus kosten ein Verkehrswertgutachten rund 1.700,-€, ein Kurzgutachten ist für circa 750,-€ zu haben.

Holger Meesmann ist selbständiger Architekt und beschäftigt sich seit über 12 Jahren mit dem Umbau und der Sanierung von Gebäuden. Als freier Sachverständiger erstellt er Wertgutachten zu Immobilien und führt hierzu Kauf- und Verkaufsberatungen.

Kontakt: Architekturbüro Holger Meesmann, Schweiggerstr. 19, 90478 Nürnberg, Tel 0911 4469363, e-mail: architekt@meesmann.de, Webseite: www.meesmann.de

Ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als 2 Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet  für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen.

Das gilt auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört. (BFH, Urteil v. 17.12.2008, Az.: IX ZR 72/07).

www.hausundgrund-nuernberg.de

Wer wird gefördert?

Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen einhalten (und die sind höher, als allgemein vermutet wird). Eine individuelle Einkommensberechnung erstellt die zuständige Bewilligungsstelle (Landratsamt oder kreisfreie Stadt).

Wie wird gefördert?

Durch befristet zinsverbilligte staatliche Baudarlehen und Zuschüsse (Bayerisches Wohnungsbauprogramm) sowie befristet zinsverbilligte Förderkredite (Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm).

Was wird gefördert?

Angemessen große Eigenheime und Eigentumswohnungen, Neubau, Ersterwerb und Zweiterwerb (im Bayerischen Wohnungsbauprogramm auch Gebäudeänderung und Gebäudeerweiterung)

Was ist zu tun?

Förderantrag vor Baubeginn oder Abschluss des Vertrages über den Erwerb der zu fördernden Wohnung bei der zuständigen Bewilligungsstelle (Landratsamt, kreisfreie Stadt).

Zuschussförderung im Bayerischen Wohnungsbauprogramm:

Haushalte mit Kindern erhalten einen einmaligen Zuschuss in Höhe von 1 500 Euro je Kind im Sinn des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes; das Gleiche gilt, wenn die Geburt eines Kindes oder mehrerer Kinder auf Grund einer bestehenden Schwangerschaft zum Zeitpunkt der Förderentscheidung zu erwarten ist.

Kombiförderung:

Ein Förderkredit aus dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm kann allein oder ergänzend mit einem staatlichen Baudarlehen und gegebenenfalls mit einem Zuschuss aus dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm beantragt, aber nicht zusammen mit einem Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm in Anspruch genommen werden.

Die aktuellen Förderkonditionen werden jeweils im Internet unter http://www.bayernlabo.de veröffentlicht. Darüber hinaus berät die zuständige Bewilligungsstelle (Landratsamt, kreisfreie Stadt) individuell über die Fördermöglichkeiten.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist – so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften jedoch nicht überspannt werden. Es sei daher ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Kostenposition i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV „Kosten der Sach- und Haftpflichtversiche-rung“ als „Versicherung“ in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Eine Kontrolle dieser Position, beispielsweise ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die Versicherungsarten aufteilen, brauche die Abrechnung selbst nicht zu ermöglichen, so der Bundesgerichtshof.

BGH: Fristsetzung

Für eine Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 BGB genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht; der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End)-Termins bedarf es nicht. (BGH, Versäumnisurteil v. 12.8.2009, Az.: VIII ZR 254/09).

Rückgabeanspruch des Vermieters umfasst gezogene Nutzungen des Mieters.

Mit seinem Urteil vom 4. September 2009 (Az.: XII ZR 76/08), hat der BGH dem Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen zugesprochen, die ein Mieter durch eine Untervermietung ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB erzielt hat. Der Beklagte mietete von der Klägerin Gewerberäume (Miete 1.000 DM mtl.), die er an eine GmbH zu einem höheren Mietzins (7.000 DM mtl.) untervermietete. Später kündigte die Klägerin den Mietvertrag und erhob Räumungsklage. Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Beklagte zur Räumung verpflichtet und die Kündigung 1998 wirksam erfolgt war. Der Beklagte übergab die Geschäftsräume 2002 an die Klägerin. Vier Monate zuvor löste der Beklagte den Untermietvertrag mit der GmbH auf und erhielt eine Entschädigung von ca. 14.000 Euro. Das Berufungsgericht sprach dem Kläger die Einnahmen aus der Untervermietung und die Entschädigungssumme aus dem Auflösungsvertrag in Höhe von insgesamt ca. 112.000 Euro zu. Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH führte aus, dass Mietüberschuss und Abfindung herausgabepflichtige Nutzungen i. S. v. §§ 818 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB sind. Das Nutzungsrecht läge ab dem Kündigungszeitpunkt aus-schließlich bei der Vermieterin. Die Erträge aus der fortbestehenden Nutzung durch den Mieter in Form der Untervermietung seien daher vollständig abzuführen. Der Anwendung des § 987 Abs. 1 BGB stehe die mietvertragliche Vorschrift des § 546a BGB nicht entgegen, da zwischen beiden Vorschriften Anspruchskonkurrenz bestehe, so dass jegliche Nutzungen herauszugeben seien. Zu diesen Nutzungen gehörten gemäß §§ 100, 99 Abs. 3 BGB mittelbare Erträge. Darunter falle nicht nur die tatsächlich erzielte Untermiete, sondern auch die Entschädigung aus dem Auflösungsvertrag, da diese auf der Grundlage des Untermietvertrages erlangt worden sei. Dies gelte unabhängig davon, ob die Vermieterin selbst die erhöhte Miete erzielt hätte. Eine Beschränkung der Höhe nach sei nur denkbar, wenn die herauszugebenden Nutzungen nicht aus der Sache selbst, sondern durch eine besondere Leistung oder Fähigkeit des Herausgabepflichtigen erzielt worden wären. Zumindest bei der Untervermietung sei dies nicht der Fall.

BGH-Urteil: Vermieter muss Mietschuldenfreiheit nicht bescheinigen

Vermieter sollten keine Schuldenfreiheitsbescheinigungen ausstellen.

Vermieter sind nicht verpflichtet, ehemaligen Mietern schriftlich zu bescheinigen, dass sie mietschuldenfrei sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 12. Oktober 2009 entschieden (Az. VIII ZR 238/08). Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland begrüßte die Entscheidung, denn eine Verpflichtung des Vermieters führte nur zum Streit darüber, wann eine solche Bescheinigung zu erteilen sei. „Zudem könnten im Falle des Streits bei der Abwicklung des Mietverhältnisses fehlende Bescheinigungen zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche führen. Das wäre weder für Mieter noch für Vermieter befriedigend“, sagte Haus & Grund-Rechtsexperte Kai Warnecke.

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter Quittungen für die einzelnen Mietzahlungen ausgestellt. Auch anhand eigener Belege konnte der Mieter die Zahlung aller mietrechtlich geschuldeten Zahlungen nachweisen. Dem Vermieter kann laut BGH nicht zugemutet werden, seine eigene Rechtsposition zu gefährden. Eine Bescheinigung könne auch als Beleg dafür gelten, dass der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche verzichte. Daher empfiehlt Haus & Grund Vermietern, keine Schuldenfreiheitsbescheinigungen auszustellen.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Mit der Novellierung soll die 1. BImSchV an den Stand der Technik angepasst werden. Der klimaschutzbedingte Ausbau der energetischen Nutzung von Holz und anderen biogenen Brennstoffen führt dazu, dass verstärkt gesundheitsgefährdende Stoffe, wie Feinstaub, freigesetzt werden. Daher sollen die Anforderungen an Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe verschärft und auf Anlagen mit einer Nennwärmeleistung von 4 Kilowatt oder mehr erweitert werden. Die Anforderungen gelten für zu errichtende Anlagen stufenweise: Die erste Stufe gilt mit Inkrafttreten der Verordnung, die zweite Stufe ab Anfang 2015. Bestehende Anlagen müssen die Anforderungen abhängig von ihrer Errichtung erst nach einer Übergangsfrist erfüllen, frühestens jedoch ab Anfang 2015.

Für Einzelraumfeuerungsanlagen gelten eigene Anforderungen. Werden diese nicht erfüllt, müssen die Einzelraumfeuerungsanlagen einem Sanierungsprogramm unterzogen oder außer Betrieb genommen werden. Allerdings sind auch hier lange Übergangsfristen von mindestens fünf Jahren und einige Ausnahmen vorgesehen.

Betreiber handbeschickter Feuerungsanlagen müssen sich zudem bis Ende 2014 von einem Schornsteinfeger hinsichtlich der sachgerechten Bedienung der Anlage sowie der ordnungsgemäßen Lagerung der Brennstoffe beraten lassen. Zudem werden bei zu errichtenden oder geänderten Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe schärfere brandschutztechnische Anforderungen an die Schornsteine festgesetzt.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Haus & Grund warnt vor weiteren Belastungen der Immobilie

50,1 Prozent der Arbeiterhaushalte in Deutschland verfügen über Haus- und Grundeigentum. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland mit Bezug auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes hin. „Die Politik muss sich von der Illusion verabschieden, dass nur vermögende Haushalte Immobilieneigentümer sind. Gerade diese Zahl belegt, dass sehr häufig auch finanziell nicht so gut situierte Haushalte eigene vier Wände haben. Dies wiederum verbietet, gerade diese Eigentümergruppe mit stets neuen energetischen Anforderungen an die Wohnimmobilie und zusätzlichen Belastungen – etwa bei der Grundsteuer – zu konfrontieren“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kommt die Gruppe der Angestellten auf eine Eigentümerquote von 48,3 Prozent. Für das Eigentum an Ein- und Zweifamilienhäusern gilt Ähnliches: Arbeiterhaushalte leben zu 37,3 Prozent in Ein- oder Zweifamilienhäusern, Angestelltenhaushalte zu 33,8 Prozent. Am häufigsten ist Grundeigentum mit 72,4 Prozent der Haushalte unter den Pensionären verbreitet, gefolgt von den Selbständigen mit 65,9 Prozent. „Aber auch dieser Personenkreis kann finanziell nicht stärker belastet werden“, sagte Kornemann abschließend.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Mit dem Jahresende kommt die Abrechnung der Betriebskosten wieder auf viele Vermieter zu. Dies gilt zumindest für die Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, so der 1. Vors. des Grund- und Hausbesitzervereins Nürnberg u. Umgebung e.V., Rechtsanwalt Gerhard Frieser. Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss mindestens einmal jährlich eine Abrechnung erfolgen. Bei der Abrechnung nach dem Kalenderjahr bedeutet dies, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember erfolgen muss. Andernfalls droht dem Vermieter, dass er keine Nachforderungen vom Mieter verlangen kann.

Bei der Abrechnung gilt es, eine Reihe von Formalien zu beachten, die der Bundesgerichtshof als Minimalanforderungen von den Vermietern verlangt. Besonders wichtig ist jedoch der rechtzeitige Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter. Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 107/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht immer zur Wahrung der Abrechnungsfrist ausreicht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Abrechnung dem Mietern innerhalb der Frist zugeht. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Erforderlich für die Fristwahrung ist, dass die Betriebskostenabrechnung den Mietern innerhalb der Frist zugeht. Nicht ausreichend nach diesem Urteil ist, dass der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig auf dem Postweg versendet. Das Zur-Post-Geben eines Briefes am 21. Dezember eines Jahres begründet nach diesem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Beweis dafür, dass dem Empfänger der Brief auch rechtzeitig, d. h. bis zum 31. Dezember, zugegangen ist. Vermieter müssen vielmehr sicherstellen, dass sie einen rechtzeitigen Zugang beweisen können. Dies kann durch Zustellung per Einwurf-Einschreiben oder per Boten erfolgen.

www.hausundgrund-nuernberg.de

Die Metropolregion bietet Investitions­chancen auch in der Krise

Zum nunmehr dritten Mal hat die NCGroup Appraisal & Advisory GmbH Nürnberg in Kooperation mit dem Grund- und Hausbesitzerverein Nürnberg und Umgebung e.V. einen Überblicksatlas zu den Bodenrichtwerten sowie für die Wohn- und Gewerbemieten im Kernraum der Metropolregion Nürnberg (Landkreise und Städte der Regierungsbezirke Mittelfranken, Oberfranken und Oberpfalz) erarbeitet.

Bodenrichtwerte blieben stabil

Die natur-, siedlungs- und wirtschaftsräumliche Heterogenität der Metropolregion Nürnberg zeigt sich in den erheblichen Preisspannen der vorliegenden Bodenrichtwerte. Insgesamt lässt sich der Zusammenhang niedriger Preise mit steigender Entfernung zum großstädtischen Zentrum Nürnberg erkennen, wobei lokale Maxima in den größeren Städten – als Zentren der an die Metropole angrenzenden ländlichen Räume – und punktuell (bei gewerblichen Bauflächen) auch entlang der Autobahnachsen des Großraums bestehen. Aber auch in den großen Städten können sehr weit auseinander liegende Bodenrichtwertniveaus nachgewiesen werden, was auf die ganz unterschiedlichen Lagequalitäten zurückzuführen ist, die sich fast zwangsläufig in jeder größeren Stadt – nicht zuletzt als Zeugnis ihrer spezifischen Historie und Siedlungsentwicklung – ausbilden. So sind beispielsweise Mischbauflächen in Erlangen in einer Spanne der Bodenrichtwerte von EUR 135,00 bis EUR 1.200,00 pro m² und in Amberg von EUR 55,00 bis EUR 865,00 pro m² anzutreffen. Insgesamt handelt sich bei der Bodenwertsituation in der Metropolregion unter Berücksichtigung der Entwicklung der sich verändernden Beschäftigtenzahl und der Pendlerströme um ein stabiles Gefüge.

Mietpreise sind tendenziell gestiegen

Auch bei den Mietpreisen können große Unterschiede im Kernraum der Metropolregion beobachtet werden, und zwar gleichermaßen für Wohnungsmieten wie für Büro-/ Praxis­mieten, Einzelhandelsmieten oder Mieten für Produktions-/ Logistik-/ Lagerhallen. So liegt etwa das Einstiegsniveau für Wohnungsmieten bei nur ca. EUR 3,00 pro m² im Monat – unsanierte Altbaubestände einfachster Ausstattung in Fürth und Zirndorf werden nach Mietspiegel sogar bereits ab EUR 1,50 pro m² im Monat vermietet –, während das obere Ende der Preisspanne mit ca. EUR 12,50 pro m² im Monat z.B. für Top-Neubauobjekte in Nürnberger Vorzugslagen erreicht wird.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen werden in der Metropolregion Nürnberg mit erheblichen regionalen Preisunterschieden verkauft, bewegt sich doch die Spanne insgesamt zwischen ca. EUR 600 pro qm bis ca. EUR 3.000 pro qm. Aber selbst in den Städten Fürth, Erlangen und Nürnberg liegt das Einstiegsniveau mit ca. EUR 600 bzw. EUR 850 bzw. EUR 900 pro qm noch teils deutlich im dreistelligen Bereich, was auf den vorhandenen Umfang größerer (nicht oder nur gering sanierter) Altbestände zurückzuführen ist, welcher in der Regel in den Umlandgemeinden nicht existiert. Ein Quadratmeterpreis von ca. EUR 3.000 pro qm gilt derzeit als Grenze des Erreichbaren, dürfte jedoch in Top-Lagen bei sehr guter Ausstattung gut überschreitbar sein.

Überregionale Sicht beim Investment in Wohnimmobilien in der Region

Im Ergebnis einer aktuellen Studie von CB Richard Ellis (2009) zum Chancen-Risiko-Profil für Investments in deutsche Wohnimmobilienmärkte haben unter allen wohnwirtschaftlich untersuchten 413 Stadt- und Landkreisen Deutschlands die mittelfränkischen Zentren Nürnberg und Erlangen Spitzenpositionen mit besonders hohen Steigerungspotenzialen der Marktmieten erreicht, während beispielsweise in München oder Hamburg die positiven Parameter des Standortraums längst (über-)eingepreist sind.

Text: Eduard Paul MRICS, Dr. Christian Callies

Immowert-Spezial als pdf downloaden

Geschäftsführer der A bis Z Umzüge Strohmann

Geht nicht – gibt’s nicht!

Ungewöhnliche Umstände erfordern außergewöhnliche Maßnahmen. Für das Unternehmen A bis Z Umzüge Strohmann und ihren Geschäftsführer Thomas Kneißl ist dieser Satz Programm. 1992 übernahm Thomas Kneißl die 1972 gegründete Firma und ist seither als Inhaber und Geschäftsführer tätig. Lag das Augenmerk des Unternehmens früher noch im Bereich Spedition, so versteht es sich heute als Fachmann für Umzüge aller Art. Und hier lautet die Devise: „Geht nicht – gibt’s nicht!“

 
Herr Kneißl, wie wichtig ist bei einem Umzug die Planung vorab?

Eine gute Planung ist die Grundlage für einen guten Umzug. Und richtig geplant ist halb umgezogen, denn die entscheidende Voraussetzung ist natürlich zu wissen, worauf es bei einem guten Umzug ankommt.

 
Ein Umzug bedeutet ja immer Veränderung, Wandel, Einschnitt im Leben. Wie definieren Sie Ihre Aufgabe, ihre Rolle als Umzugsunternehmen? Wie wichtig sind die Geschichten hinter den Umzügen?

Wir sind sowohl Begleiter als auch Wegbereiter und sind uns der hohen Verantwortung über das gesamte Hab und Gut unserer Kunden stets bewusst. Unsere Aufgaben sind vielfältig und ergeben sich aus dem individuellen Leistungsbedarf des/der Umziehenden. Das beginnt beim klassischen Umzugstransport des „Großen, Schweren, Sperrigen“, oder dem Komfort-Umzug mit Ein/Auspacken, Küchenumbau und allen Dübel-/Servicearbeiten. „Nach oben“ kennt unser Service und Einfallsreichtum keine Grenzen – wir organisieren die Tierpension, den Babysitter, die Wohnungsübergabe und die Einweihungsfeier inkl. des Partyservice. Gerne nehmen wir den Kunden bei der Hand und führen ihn angenehm und sicher durch diesen Wechsel seines Wohn- und Lebensabschnitts. Schließlich bewegen wir Menschen und dabei spielt das Umzugsmotiv dieser Menschen und die Geschichten hinter dem jeweiligen Umzug eine ganz entscheidende Rolle. Letztendlich steht hinter jedem Umzug eine Veränderung aus „Freud“ oder „Leid“.

 
Welcher Umzug ist Ihnen ganz besonders im Gedächtnis geblieben und warum?

Bei jährlich über 1.000 „neuen“ Umzügen würden allein die besonderen Erlebnisse mehr als ein Buch füllen. Allerdings einer der wohl außergewöhnlichsten Umzüge ging auf eine Ranch mitten im Busch von Kenia, 2 Tagesreisen von Nairobi entfernt. In einem der sechs Container war dann auch ein Rolls-Roys Cabriolet, das vorher noch in England abgeholt und in Nürnberg zugelassen werden musste. Soweit immer noch ganz einfach. Doch normalerweise werden die Container am Zielort mit einem Kran vom LKW gehoben, jedoch hätte für den Kran erst eine neue Straße aus Nairobi durch den Busch gebaut werden müssen. Da waren also Erfindergeist und Einfallsreichtum gefragt. Schließlich haben wir dann auf der Ranch eine Erdgrube ausgehoben und den LKW kurzer Hand auf Bodenniveau „tiefer gelegt“ und dann die Container über Holzrollen entladen. „Geht nicht – gibt’s nicht!“

 
Hand aus Herz, funktioniert das überhaupt – ein völlig reibungsloser Umzug?

Ja klar, ganz besonders immer dann, wenn der Kunde für die komplette Dauer des Umzuges in den Urlaub fährt (am besten sogar fliegt) und vorher der Möblierungsplan mit einem Innenarchitekten und Feng Shui Berater abgestimmt wurde.

 
Welche Momente sind die schönsten in Ihrem Arbeitsleben?

Philosophisch: Dieser Augenblick – hier & jetzt. (wann sonst ?)

Pragmatisch: Der tägliche Rundgang mit dem Kunden am Ende des Umzuges d.h. der Lkw ist nun wieder leer, die neue Wohnung wieder voll. Der Kunde ist froh, dass alles wieder gut und heil angekommen ist und erleichtert, dass der Umzug nun endlich geschafft ist. Wir wissen, dass wir nur bei einer guten Arbeitsleistung zu einem Gefühl beigetragen können und wir dürfen dann jeden Tag aufs Neue an diesen Momenten der Freude teilnehmen.

 
Und welche sind die weniger Schönen?

Alle Umstände, auf die wir keinen Einfluss nehmen können und die uns das Arbeiten erschweren wie z.B. Arbeiten im strömenden Regen oder bei starkem Schneefall, Straßen-/Bauarbeiten direkt vor dem Haus des Kunden, was unseren Tragweg um mehrere hundert Meter pro Möbelstück verlängert oder vorhandene Innenaufzüge können/dürfen nicht verwendet werden, etc.

 
Herr Kneißl, Sie führen auch Umzüge ins Ausland durch, in welchem Land könnten Sie sich vorstellen zu leben und warum?

Ich habe den Eindruck, dass gerade Menschen, die regelmäßig international umziehen kein wirkliches zu Hause mehr haben. Da freue ich mich umso mehr, hier mein zu Hause und meine Lebensmitte gefunden zu haben. Ein Leben im Ausland will ich mir nicht vorstellen, denn jede Minute, die ich darüber nachdenken würde, wäre ich 60 Sekunden lang nicht daheim.

 
Wie lautet Ihre Unternehmensphilosophie?

Geht nicht – gibt’s nicht! + Lehnen Sie sich zurück – wir packen das.

 
Eine letzte Frage an Sie Herr Kneißl: Sind Sie ein Kopf- oder Bauchmensch?

Nachdem ich (im Kopf) denke, dass ich ein Bauchmensch bin, scheine ich wohl eher beides zu sein. Allerdings sollte man Menschen nicht allein auf Kopf oder Bauch reduzieren. Ich fühle mich als Teil des Ganzen und bin gerne lebendig und bewusst.

Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung

Übt der Mieter in einer Wohnung, die zu Wohnzwecken vermietet wurde, ein Gewerbe aus, dann kann das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Gekündigt werden kann jedenfalls dann,wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt. Das entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.07.2009 (Az.: VIII ZR 165/08).

Der Fall:

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main, in der sie zusammen mit ihrem Kind wohnen. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Wohnung „zu Wohnzwecken“ vermietet werde. Zu anderen Zwecken darf der Mieter die Wohnung nur mit Einwilligung des Vermieters nutzen. Der Beklagte ist selbstständiger Immobilienmakler und arbeitet von zu Hause aus. Die Vermieterin forderte die Beklagten zunächst auf, die gewerbliche Nutzung der Wohnung zu unterlassen und drohte die Kündigung an. Nachdem die Beklagten die gewerbliche Nutzung nicht einstellten, kündigte die Vermieterin schließlich das Mietverhältnis.

Das Urteil:

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter geschäftliche Aktivitäten seines Mieters nicht hinnehmen, wenn diese nach außen in Erscheinung treten. Im Einzelfall kann der Vermieter aber verpflichtet sein, die gewerbliche Nutzung zu gestatten, z.B. wenn die Auswirkungen auf die Wohnung und die Mitmieter nicht weitergehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden allerdings in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt, hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf Gestattung.

Tipp :

Soll eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung auch geschäftlich genutzt werden, so sollte sorgfältig geprüft werden, ob das nach dem Mietvertrag zulässig ist oder ob die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist, wobei der Vermieter eventuell zur Gestattung verpflichtet ist.

Rechtsanwältin Sibylle Sklebitz ist Anwältin im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

Weitere Informationen erhalten Sie im Internet unter www.kreuzer.de

DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei

Büro Nürnberg: Lorenzer Platz 3a, Fon +49 (0) 911 2022 0

Geschäftsführer der BauDienstleistungsZentrum GmbH

Herr Weber, auf Ihrer neuen Internet-Seite http://www.bdz-zirndorf.de/ finden sich die Schlagworte PLANEN, BAUEN, LEBEN. Warum haben Sie sich gerade für diese Begriffe entschieden, welcher Ansatz, welcher Gedanke steckt dahinter?

Heute gibt es von der Patchworkfamilie bis zum Singlehaushalt ganz unterschiedliche Lebensformen. Wird ein Haus gekauft oder gebaut, sollte es exakt zu seinen Bewohnern und zu deren Lebensform passen. Ein Neubau sollte deshalb individuell geplant und eine Gebrauchtimmobilie den Bedürfnissen bis ins Detail gerecht werden. Und weil sich die Bedürfnisse im Laufe des Lebens ändern, hört das Planen mit dem Einzug auch nicht auf. Das Haus muss einer veränderten Lebensweise angepasst werden können. “PLANEN, BAUEN, LEBEN” ist für mich eine untrennbare Einheit. Ein Prozess, der im Idealfall nicht endet, denn Leben bedeutet Veränderung.

 
Das BauDienstleistungsZentrum steht für zwei Marken: Second-Home und HäuserMacher. Wie ist diese Aufteilung entstanden?

Ob Gebrauchtimmobilie oder Neubau: Ich lege Wert darauf, den Wohnbedürfnissen meiner Kunden gerecht zu werden. Ich will Wohnträume realisieren. Weil dieses Ziel aber in beiden Fällen auf unterschiedlichen Wegen erreicht wird, weil unterschiedliche Prozesse durchlaufen werden, biete ich sowohl Hauskäufern und –verkäufern als auch Bauherren mit SecondHome und HäuserMacher jeweils ein speziell auf sie abgestimmtes Konzept an. In beiden Fällen kann auf die Kompetenz des BauDienstleistungsZentrums und regionaler Handwerker zurückgegriffen werden.

 
Wer oder was inspiriert Sie für Ihre tägliche Arbeit?

Ein gutes Fachbuch über Architektur ebenso wie die Zeit, die ich an einem Sommerabend mit meiner Familie oder Freunden verbringe. Für mich gibt es unendlich viele Quellen, die mich inspirieren. Ich bin ein Sucher. Ich entwickle ständig neue Ideen und bin dankbar für jeden Reiz, der mich vorantreibt.

 
Wie können wir uns Ihr privates Domizil vorstellen, Herr Weber?

Mein Wohntraum ist ein kleines Häuschen am Meer. Ich habe mir diesen Traum mit mediterranem Interieur ins Haus geholt. Genug Platz für die ganze Familie, helle Räume, die Farben des Mittelmeers und plätscherndes Wasser im Garten – so fühlen wir uns wohl.

 
Die Metropolregion Nürnberg braucht…

Großzügigere Bebauungspläne und weniger Reglements, damit mutiger und innovativer gebaut werden kann. Ein Haus zu bauen, kostet schließlich viel Geld. Wer sich für die Investition entscheidet, sollte auch weitestgehend so bauen können, wie es ihm und seinem Lebensgefühl entspricht.

 
Die Region braucht nicht…

Ja-Sager bringen die Region nicht voran. Wir müssen hinterfragen, was um uns herum geschieht. Sonst hat auch individuelles Bauen nur geringe Chancen.

 
Die schönste Immobilie in der Region – wo steht sie?

Keine Frage, das Neue Museum Nürnberg – aber das antwortet jeder. Ich fasse es lieber allgemeiner. Dort, wo die Möglichkeiten der modernen Architektur genutzt wurden, um individuell und in Harmonie mit der Umgebung zu bauen, stehen die schönsten Immobilien. Aber auch alte oder sogar historische Bauten gehören – wenn sie denn sorgfältig gepflegt und erhalten werden – zu den schönsten Immobilien der Region. Beständigkeit und Entwicklung sind für mich gleichermaßen wichtig.

 
Bei welcher Immobilie wurde am Ziel vorbeigeschossen?

Wo soll ich meine Aufzählung beginnen? Es gibt in unserer Region so viele Bausünden wie in jeder anderen deutschen Stadt auch. Meist sind es Bauten, die entweder keine eigene Botschaft zum Ausdruck bringen, Bauten, die vorgeben etwas zu sein, was sie nicht sind, oder Bauten, die einfach am falschen Platz realisiert wurden. Auch neue Gebäude, die ein schönes, altes Ensemble verdrängen oder stören, gehören ganz eindeutig zu den Bausünden – selbst wenn ihnen ein guter Entwurf zugrunde liegt.

 
Welches sind die drei wichtigsten Fragen, die Sie als Immobilienkäufer einem Verkäufer stellen würden?

Als erstes würde ich die Nachhaltigkeit hinterfragen. Sowohl in Bezug auf das Gebäude selbst – denken Sie an das Stichwort Energieeffizienz – als auch in Bezug darauf, ob dieses Gebäude langfristig meine Wohnwünsche erfüllt. Frage zwei wäre die nach den Handwerkern, die das Haus gebaut haben. Mir ist wichtig, dass sie in der Region ansässig sind. Die dritte Frage steht mit den anderen im engen Zusammenhang: Wie steht es um den Wiederverkaufswert des Hauses?

 
Sind Sie eher ein Kopf- oder ein Bauchmensch?

Beides. Ich habe ein intensives Gespür für Menschen entwickelt. Ohne ausgeprägtes Bauchgefühl kann ich die Träume meiner Kunden nicht erfassen. Weiß ich aber, wo der Kunde hin will, kommt der Kopf zu seinem Recht. Dann muss ich klar strukturiert das Bestmögliche herausholen. Kopflos lassen sich Träume nicht realisieren.