Mieterhöhung leicht gemacht – „einfacher “ Mietspiegel genügt

Möchte der Vermieter die Miete gegenüber seinem Mieter erhöhen, hat er mehrere Möglichkeiten, diese Erhöhung zu begründen.

Er kann sich auf einen Mietspiegel berufen, die Auskunft einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder er kann die Miete von vergleichbaren Wohnungen anführen. In der Praxis beruft sich der Vermieter meist auf einen Mietspiegel. Umstritten ist, ob es sich dabei um einen sogenannten „qualifizierten“ Mietspiegel handeln muss oder ob ein „einfacher“ Mietspiegel ausreicht.

Ein „qualifizierter“ Mietspiegel wird, anders als der „einfache“ Mietspiegel, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Beim „einfachen“ Mietspiegel handelt es sich lediglich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, wobei die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden muss.

Der Fall:
Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in Backnang. Er verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stützt dies auf den „einfachen“ Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf, da die Gemeinden hinsichtlich des Mietniveaus vergleichbar seien und für Backnang selbst kein Mietspiegel existiert. Der Mieter bestreitet, dass dieser „einfache“ Mietspiegel die Mieterhöhung begründen kann. Das Gericht hat daraufhin einen Sachverständigen beauftragt, der zu dem Ergebnis kam, dass die beiden Gemeinden vom Mietniveau her vergleichbar sind.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VIII ZR 99/09) hat entschieden, dass der „einfache“ Mietspiegel hier ausreicht und der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde war ausreichend, weil für Backnang ein Mietspiegel nicht erstellt worden war und die Mietniveaus vergleichbar sind.

Insbesondere stellt der „einfache“ Mietspiegel ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Der Mieter kann diese Indizwirkung nur durch substantiierte Einwendungen, wie z.B. fehlende Sachkunde der Verfasser, erschüttern.

TIPP:

Existiert für die Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, kein „qualifizierter“ Mietspiegel, kann auf den „einfachen“ Mietspiegel zurückgegriffen werden, liegt kein „einfacher“ Mietspiegel vor, so kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden. Damit spart der Vermieter erhebliche Kosten, die z.B. für ein Sachverständigengutachten anfallen würden

Rechtsanwältin sibylle sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Bis wann können Abschlagszahlungen noch verlangt werden?

Grundsätzlich kann der Auftragsnehmer seine erbrachten Leistungen durch sog. Abschlagsrechnungen bereits vor Vollendung des Bauvorhabens abrechnen. Die Leistungen sind dabei durch eine prüfbare Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der bis dahin erbrachten und abgerechneten Leistungen ermöglichen muss.

Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20.08.2009 VII ZR 205/07 bestätigt hat, sind solche Abschlagszahlungen dann nicht mehr durchsetzbar, wenn der Auftragnehmer die Schlussrechnung bereits gestellt hat. Auf eine Zahlung noch offener Abschlagsrechnung besteht somit ab diesem Zeitpunkt kein Anspruch mehr, denn durch die Schlussrechnung erlischt das Recht des Auftragnehmers zur vorläufigen Abrechnung.

Dies muss nun auch dann gelten, so führt der BGH in der oben zitterten Entscheidung weiter aus, wenn trotz bislang noch nicht erfolgter Schlussrechnung die Leistungen des Auftragnehmers fertig gestellt und abgenommen sind, und die Frist abgelaufen ist, binnen derer der Auftragnehmer gemäß § 14 Nr.3 VOB/B die Schlussrechnung einzureichen hat.

So heißt es in § 14 Nr.3 VOB/B:

Die Schlussrechnung muss bei Leistungen mit einer vertraglichen Ausführungsfrist von höchstens 3 Monaten spätestens 12 Werktage nach Fertigstellung eingereicht werden, wenn nichts anderes vereinbart ist; diese Frist wird um je 6 Werktage für je weitere 3 Monate Ausführungsfrist verlängert.

Durch die Schlussrechnung erlischt die Berechtigung des Auftragnehmers zur Erstellung einer Abschlagsrechnung. Dies muss nun auch dann gelten, wenn die Schlussrechnung noch nicht erstellt ist, aber die Leistungen fertig gestellt sind und die Abnahme erklärt ist. Hier tritt dann die Schlussrechungsreife ein.

Sind die Leistungen fertig gestellt, besteht ein schützenswertes Interesse des Auftraggebers, über die endgültige Abrechnung möglichst bald Klarheit zu erhalten. Deswegen ergibt sich aus § 14 Nr. 3 VOB/B sogar eine Verpflichtung für den Auftragnehmer unabhängig von den vertraglichen Leistungspflichten die Schlussrechnung einzureichen. Tut er dies nicht, begeht er eine Pflichtverletzung und ist nicht mehr berechtigt Abschlagsrechnungen zu erheben.

Weiter stellt der BGH klar, dass eine Fertigstellung nach § 14 Nr. 3 VOB/B dann vorliegt, wenn der Auftragnehmer die vertraglichen Leistungen erbracht hat. Zu erwähnen ist hier, dass die Abnahme bereits dann die Fertigstellung indiziert, wenn noch Restleistungen fehlen.

Tipp:

Tritt während eines laufenden Gerichtsverfahrens, bei dem Abschlagszahlungen eingeklagt werden die Schlussrechnungsreife ein, so würde dies zum Wegfall des Anspruchs auf Zahlung der Abschlagsrechnungen, und somit zur Unbegründetheit der zuvor möglicherweise begründeten Klage führen. Um hier eine Klageabweisung zu vermeiden muss der Prozess dann, gestützt auf die Schlussrechnung, geändert fortgeführt werden.

Andreas Riedl ist Anwalt bei DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei am Lorenzer Platz 3a und zuständiger Rechtsanwalt für Baurecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht. Die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Mietminderung bei zu geringer Wohnfläche?

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen für den Mieter nachteilig ab, so kann dies den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.

Oft wird in Mietverträgen hinsichtlich der Wohnfläche aber lediglich ein „ca.“-Wert angegeben. Dann stellt sich die Frage, ob dieser Wert der Berechnung zu Grunde gelegt werden kann oder ob z.B. eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen ist.

Damit befasst sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Az.: VIII ZR 144/09).

Der Fall:
Die Kläger hatten vom Beklagten eine Wohnung gemietet, deren Größe im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angeben war. Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Mieter den Vermieter auf, ihnen in den letzten Jahren überzahlte Miete zurückzuerstatten, da die Wohnung tatsächlich lediglich 81 m² Wohnfläche aufweise. Der Vermieter verweigerte dies mit Hinweis auf die bloße „ca.“-Angabe im Mietvertrag. Diese könne der Berechnung nicht zu Grunde gelegt werden.

Das Urteil:
Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht. Er entschied vielmehr, dass dem relativierenden Zusatz „ca.“ für die Bemessung der Mietminderung keine Bedeutung zukommt. Zwar lasse der Zusatz erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Die Grenze sei aber dort zu ziehen, wo die Tauglichkeitsminderung der Mietsache nicht mehr unerheblich ist. Diese Grenze sei im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10% zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz sei nicht gerechtfertigt.

Tipp :

Ist die exakte Wohnfläche der Mietsache nicht bekannt, sollte überhaupt keine Bezifferung vorgenommen werden. Damit entfällt die Möglichkeit einer Mietminderung wegen Unterschreitung der tatsächlichen Wohnfläche.

Rechtsanwältin Sibylle Sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Brandschäden auch bei grober Fahrlässigkeit versichert!

Wird ein Brandschaden durch grobe Fahrlässigkeit (zum Beispiel durch das „Brennen lassen einer Kerze“) verursacht, kann die Versicherung nach neuem Versicherungsrecht ihre Leistung nur nach der Schwere des Verschuldens kürzen. Bislang galt noch für Altverträge eine grundsätzliche Leistungsfreiheit sofern der Schadensfall bis zum 31.12.2008 eingetreten war.

Für alle Schadensfälle nach dem 31.12.2008, und damit auch für die Versicherten, deren Versicherungsvertrag bereits vor dem 31.12.2007 abgeschlossen wurde, gilt die grundsätzliche Leistungsfreiheit nicht mehr.

Bislang galt hier der alte § 61 VVG a.F. Dieser besagte:
Der Versicherer ist von der Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbeiführt.

Das neue Versicherungsvertragsgesetz sieht hier eine Quotelung nach der Höhe des Verschuldens vor. So lautet die neue Bestimmung des § 28 Abs. 2 Satz 2 VVG hierzu:

Im Fall einer grob fahrlässigen Verletzung der Obliegenheit ist der Versicherer berechtigt, seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis zu kürzen;(…).

Eine 100%-ige Leistungsfreiheit kann also nur noch bei Vorsatz, keine Leistungsfreiheit dagegen bei einfacher Fahrlässigkeit, wie bislang über § 6 Abs.1 VVG a.F. möglich, in Betracht kommen.

Eine grobe Fahrlässigkeit muss dabei neben der objektiven Obliegenheitsverletzung auch in subjektiver Hinsicht vorliegen. So kann es beim Brennen lassen der Kerze an dem subjektiven Merkmal fehlen, wenn der Versicherte sich von seiner Lebensgefährtin ablenken lässt und deshalb den sich entwickelnden Brand nicht bemerkt, oder wenn er durch einen Telefonruf abgelenkt wird oder beispielsweise unvermutet neben einer gesicherten Kerze einschläft.

Subjektiv vorwerfbar und damit grob fahrlässig ist es dagegen, wenn der Versicherte die Wohnung trotz brennender Kerze kurze Zeit verlässt oder wenn er mehrere Kerzen brennen lässt, und sich nach Alkoholkonsum oder einem Entspannungsbad hinlegt und einschläft. In diesen Fällen hätte der Versicherte die Gefahr erkennen und die Kerzen vorher löschen müssen.

Für die Frage der teilweisen Leistungsfreiheit der Versicherung kommt es somit entscheidend darauf an, ob der Versicherte die Kerzen bewusst brennen ließ, oder ob er sie wegen einer Ablenkung vergessen hatte.

Tipp:

Nachdem die Höhe des Leistungskürzungsrechts von der Schwere des Verschuldens abhängt, und hier auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt werden muss, sind hier alle Umstände zu betrachten und abzuwägen. Somit sollten bereits im Vorfeld alle Gesichtpunkte, die zum Schadensfall geführt haben, betrachtet und dann die Regulierungsentscheidung und die darin enthaltene Abwägung überprüft werden.

Andreas Riedl ist Anwalt bei DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei am Lorenzer Platz 3a und zuständiger Rechtsanwalt für Bau- und Versicherungsrecht. Die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Hat ein Mieter Anspruch auf Strom?

Bei einer schwachen Stromversorgung der Mietwohnung, wie sie gerade in Altbauten des Öfteren vorkommt, stellt sich die Frage, ob der Mieter aus diesem Grund die Miete kürzen darf. Mit dieser Frage beschäftigt sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Az: VIII ZR 343/08).

Der Fall:
Die Parteien des Rechtsstreits hatten in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen aufstellen darf, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht. Sollte der Mieter Geräte anschließen, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, war er nach dem Vertrag verpflichtet, die Kosten der Verstärkung des Netzes zu tragen. Dennoch hat der Mieter die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung gemindert. Die Vermieterin hat daraufhin auf Räumung und Zahlung der rückständigen Miete geklagt.

Das Urteil:
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z.B. Waschmaschine) ermöglicht, wenn gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte (z.B. Staubsauger) laufen. Durch den Mietvertrag sei kein abweichender Standard vereinbart worden. Denn dem Mietvertrag lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaube und somit unter dem Mindeststandard liegt. Zudem benachteiligt die Regelung den Mieter unangemessen, da er bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes tragen müsste. Selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, hätte er sonst nämlich keine Ansprüche gegen den Vermieter.

Tipp:

Erfüllt eine Mietwohnung den Mindeststandard nicht, sollte ein abweichender Standard individuell vereinbart werden. Dabei ist aber darauf zu achten, dass es zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters kommt.

Rechtsanwältin Sybille Sklebitz ist Anwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Leistungsfreiheit aufgrund falschen Gutachtens!

Tritt ein Schadensfall beispielsweise durch einen Brand in einer Wohnung ein, legt der Geschädigte regelmäßig seiner Versicherung ein Gutachten über die Höhe der zur Beseitigung dieses Schadens notwendigen Kosten vor, mit der Bitte den versicherten Schaden entsprechend diesem zu regulieren.

Erhält der Versicherer zur Regulierung ein Sachverständigengutachten, welches über die Kosten, die zur Beseitigung des versicherten Schadens hinausgeht und weitere Instandsetzungskosten umfasst, die nicht durch den versicherten Schadensfall notwendig wurden, kann sich die Versicherung gegebenenfalls aufgrund arglistiger Täuschung auf Leistungsfreiheit berufen.

Die zur Übernahme der Regulierung eingereichten Unterlagen in Form des Gutachten, dass neben den Kosten zur Beseitigung des Schadens, der durch den Versicherungsfall eingetreten ist, weitere darüber hinausgehende Kosten beinhaltet, stellt den Versuch einer arglistigen Täuschung dar, die zur Leistungsfreiheit des Versicherers führt.

So liegt regelmäßig eine arglistige Täuschung dann vor, wenn die Versicherung durch falsche bzw. irreführende Belege (Rechnungen, Quittungen) und Unterlagen bzw. einem inhaltlich falschen Schadensgutachten durch den Versicherungsnehmer in ihrer Regulierung beeinflusst werden soll.

Dies kann wie oben beschrieben zum Beispiel durch das Übersenden eines Gutachtens erfolgen, welches neben den versicherten Kosten auch Kosten enthält, die über diese hinausgehen, die zur Beseitigung des Schadens aus dem gemeldeten Versicherungsfall notwendig sind.

Bedient sich der Versicherungsnehmer dabei zur Erfüllung seiner Obliegenheiten und zur Abgabe von Erklärungen im Rahmen der Schadensabwicklung mit dem Versicherer der Hilfe eines Dritten, handelt dieser als sog. Wissenserklärungsvertreter. Eine Täuschung durch diesen gegenüber der Versicherung wird dabei dem Versicherungsnehmer nach § 166 BGB zugerechnet. Somit kann sich der Versicherungsnehmer nicht auf seine eigene Unkenntnis berufen.

Tipp:

Achten Sie darauf, dass die Unterlagen und Gutachten, welche Sie Ihrer Versicherung zur Regulierung eines Schadensfalls einreichen, sich ausschließlich auf die Schäden erstrecken, welche durch den versicherten Schadensfall eingetreten sind. Andernfalls wäre die Versicherung darauf hinzuweisen, welche Schäden dem versicherten Ereignis zuzuordnen sind und folglich reguliert werden sollen.

Rechtanwalt Andres Riedl ist Anwalt bei DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei am Lorenzer Platz 3 a und zuständiger Rechtsanwalt für Bau- und Versicherungsrecht. die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Rede und Antwort dazu gab Bernd Pitz, Berater von Selbstverständlich Rat und Tat für Medien und Marketing aus Augsburg auf Einladung der Gastgeber Sabine Liberty von der PR-Agentur MedienUnikate, die das Gespräch moderierte sowie Dr. Günther Kreuzer von der DR KREUZER & COLL ANWALTSKANZLEI und Karl-Ludwig Wagner vom KLW Mittelstandsforum.

Ihre Veranstalter der mediengespraeche@kreuzer sagen DANKE
Ein erstes erfolgreiches Jahr unserer mediengespraeche geht zu Ende. Seit der Auftaktveranstaltung im November 2008 erfreuen sich die mediengespraeche@kreuzer wachsender Beliebtheit. Dafür sagen Ihre Gastgeber und Veranstalter Rechtsanwalt Dr. Günther Kreuzer und Sabine Liberty, Inhaberin der PR-Agentur MedienUnikate dankeschön.

Wir freuen uns, Sie im nächsten Jahr bei weiteren interessanten Informationsabenden wieder begrüßen zu dürfen. Voraussichtlicher Termin für den ersten Treff ist im Februar.

Bis dahin wünschen wir Ihnen allen eine stressfreie Adventszeit, ein frohes und schönes Weihnachtsfest, erholsame Feiertage und einen guten Rutsch in ein neues, erfolgreiches Jahr.

Auf ein Wiedersehen im nächsten Jahr freuen sich Ihre Gastgeber und Veranstalter.

Falsche Selbstauskunft berechtigt Vermieter zur fristlosen Kündigung

Macht ein Mietinteressent in einer Selbstauskunft falsche Angaben zu seinem Arbeitgeber, seiner beruflichen Stellung oder seinen Einkünften, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Das entschied das Landgericht München I mit Urteil vom 25.03.2009 (Az.: 14 S 18532/08).

Der Fall:

Vor Abschluss des Mietvertrages verlangte der Vermieter von der Mietinteressentin eine Selbstauskunft, wobei insbesondere nach dem Arbeitgeber, der beruflichen Stellung und den Einkünften der potentiellen Mieterin gefragt wurde. Die Mietinteressentin beantwortete jene Fragen nicht wahrheitsgemäß. Daraufhin schlossen die Parteien einen Mietvertrag. Als der Vermieter schließlich erfuhr, dass die Angaben der Mieterin in ihrer Selbstauskunft nicht korrekt waren, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Dagegen wandte sich die Mieterin mit der Begründung, sie habe die Mieten jeweils pünktlich bezahlt, dem Vermieter sei kein Schaden entstanden. Der Vermieter erhob daraufhin Räumungsklage.

Das Urteil:

Nach der Entscheidung des Landgerichts München I war die Kündigung des Mietverhältnisses rechtens. Die betreffenden Angaben in der Selbstauskunft waren vom Fragerecht des Vermieters umfasst, da sie dem Vermieter Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters ermöglichen. Die Bonität des Mieters ist für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung für das Entstehen und den Fortbestand des Mietverhältnisses. Unerheblich ist hierbei, dass die Mieterin die Miete jeweils pünktlich entrichtete. Vom Vermieter kann nicht verlangt werden, erst einen Schaden abzuwarten, den er durch die Einholung der Selbstauskunft gerade vermeiden wollte. Bei wahrheitsgemäßer Selbstauskunft hätte der Vermieter den Mietvertrag wegen des Mietausfallrisikos höchstwahrscheinlich nicht abgeschlossen, so dass sich allein durch den Abschluss des Mietvertrages das Risiko ausreichend verwirklicht hat.

Tipp:

Zulässige Fragen in einer Mieterselbstauskunft, wie Fragen nach den Einkünften des Mietinteressenten, sollten immer korrekt beantwortet werden, da sonst jederzeit die fristlose Kündigung droht. Bei unzulässigen Fragen, wie z.B. nach dem Bestehen einer Schwangerschaft, besteht dagegen ein „Recht zur Lüge“.

Rechtsanwältin Sibylle Sklebitz ist Anwältin im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Erhöhte Wiederherstellungskosten durch behördliche Auflagen von Neuwertversicherung umfasst?

Mit der Neuwertversicherung in der Brandversicherung soll der tatsächliche Schaden ausgeglichen werden, der dem Versicherungsnehmer bei der Neuerrichtung dadurch entsteht, dass er einen höheren Betrag als den Zeitwert aufwenden muss, wenn er das zerstörte Gebäude wiederaufbaut.

Doch wie verhält es sich, wenn durch behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen, so zum Beispiel durch Umweltauflagen, Mehrkosten anfallen. So hatte der Bundesgerichtshof über die Erstattungsfähigkeit von Mehrkosten in Höhe von € 130.000,00 wegen behördlich vorgegebener Baumaßnahmen zum Schutz der Umwelt und Mitarbeiter zu entscheiden, die bei der Neuerrichtung nach einem Brandschaden anfielen.

Die Versicherungsbedingungen AFB 87 schließen derartige Mehrkosten dem Wortlaut nach grundsätzlich aus.

Hierbei wird folgendes vereinbart:

§ 5 Versicherungswert

Versicherungswert von Gebäuden ist der Neuwert. Neuwert ist der ortsübliche Neubauwert einschließlich Architektengebühren sowie sonstiger Konstruktions- und Planungskosten (…)

§ 11 Entschädigungsberechnung

1. Ersetzt werden

a) bei zerstörten oder infolge eines Versicherungsfalles abhanden gekommenen Sachen der Versicherungswert (§ 5) unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles;

b) bei beschädigten Sachen die notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalles zuzüglich einer durch den Versicherungsfall etwa entstandenen und durch die

Reparatur nicht auszugleichenden Wertminderung, höchstens jedoch der Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles; die Reparaturkosten werden gekürzt, soweit durch die Reparatur der Versicherungswert der Sache gegenüber dem Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles erhöht wird. Restwerte werden angerechnet. Behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen bleiben unberücksichtigt.

Dem Wortlauf nach sollen somit durch diese Vereinbarung derartige Mehrkosten ausgeschlossen werden. Versichert seinen laut dem Vortrag der Versicherung Mehrkosten infolge behördlicher Wiederherstellungsbeschränkungen nur durch die den Versicherungsschutz erweiternden Klausel 2302. Danach besteht nur dann Versicherungsschutz, wenn diese Maßnahmen durch förmliche Auflagen angeordnet wurden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Bestimmung des § 11 AFB 87 in der oben erwähnten Entscheidung für Intransparent und somit unwirksam erklärt, da diese den Versicherten unangemessen benachteilige.

Nach dem Transparenzgebot ist die Versicherung gehalten ihre Bedingungen so zu formulieren, dass die Rechte und Pflichten für die Versicherten möglichst klar und durchschaubar dargestellt werden. So muss die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.

Die mit dem völligen Ausschluss solcher Mehrkosten verbundenen wirtschaftlichen Nachteile werden dem Versicherten nicht annähernd vor Augen geführt. Hier wäre es geboten und möglich gewesen, klar zu formulieren, dass es um Mehrkosten infolge behördlicher Widerherstellungsbeschränkungen geht und diese nicht ersetzt werden. Dies geht aus § 11 Nr.1 AFB 87 aber nicht hervor.

Die Versicherung hat hierauf bereits reagiert und die AFB 2008 wie folgt formuliert:

§ 8 Umfang der Entschädigung

1. Entschädigungsberechnung

Der Versicherer ersetzt

a) bei zerstörten oder infolge eines Versicherungsfalles abhanden gekommenen Sachen den Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles;

b) bei beschädigten Sachen die notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalles zuzüglich einer durch den Versicherungsfall entstandenen und durch die Reparatur nicht auszugleichenden Wertminderung, höchstens jedoch den Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles. (…)

Behördliche Wiederherstellungsbeschränkungen bleiben, sofern nichts anderes vereinbart ist, sowohl für die Restwerteanrechnung als auch für den erhöhten Schadenaufwand durch Mehrkosten unberücksichtigt. Durch diese erweitere Formulierung will die Versicherung nun dem Versicherten wie vom Bundesgerichtshof gefordert deutlich vor Augen führen, dass diese Mehrkosten grundsätzlich vom Versicherungsschutz ausgenommen sind. Ob dies deutlich genug ist, bleibt einer gerichtlichen Überprüfung abzuwarten. Hinsichtlich der bis dahin verwendeten Versicherungsbedingungen AFB 87 ergibt sich jedoch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Unwirksamkeit dieser Einschränkung.

TIPP: Gerade beim Kauf älterer Immobilien sollten Sie konkret nach der Verwendung von Asbest in der Bausubstanz fragen. Hier empfiehlt sich gegebenenfalls sogar das Einholen eines Bausubstanzgutachtens, um vor versteckten Mängeln geschützt zu sein.

Rechtsanwalt Andreas Riedl ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verkehrsrecht im Nürnberger Büro von DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Mitbegründer der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung

Übt der Mieter in einer Wohnung, die zu Wohnzwecken vermietet wurde, ein Gewerbe aus, dann kann das die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Gekündigt werden kann jedenfalls dann,wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt. Das entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.07.2009 (Az.: VIII ZR 165/08).

Der Fall:

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main, in der sie zusammen mit ihrem Kind wohnen. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Wohnung „zu Wohnzwecken“ vermietet werde. Zu anderen Zwecken darf der Mieter die Wohnung nur mit Einwilligung des Vermieters nutzen. Der Beklagte ist selbstständiger Immobilienmakler und arbeitet von zu Hause aus. Die Vermieterin forderte die Beklagten zunächst auf, die gewerbliche Nutzung der Wohnung zu unterlassen und drohte die Kündigung an. Nachdem die Beklagten die gewerbliche Nutzung nicht einstellten, kündigte die Vermieterin schließlich das Mietverhältnis.

Das Urteil:

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter geschäftliche Aktivitäten seines Mieters nicht hinnehmen, wenn diese nach außen in Erscheinung treten. Im Einzelfall kann der Vermieter aber verpflichtet sein, die gewerbliche Nutzung zu gestatten, z.B. wenn die Auswirkungen auf die Wohnung und die Mitmieter nicht weitergehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden allerdings in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt, hat der Mieter regelmäßig keinen Anspruch auf Gestattung.

Tipp :

Soll eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung auch geschäftlich genutzt werden, so sollte sorgfältig geprüft werden, ob das nach dem Mietvertrag zulässig ist oder ob die Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist, wobei der Vermieter eventuell zur Gestattung verpflichtet ist.

Rechtsanwältin Sibylle Sklebitz ist Anwältin im Nürnberger Büro der Kanzlei DR KREUZER & COLL. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS.

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