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Mit seinem Urteil vom 16. September 2009 (Az. VIII ZR 346/08, zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet ist, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten, wie die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben.
Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist – so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften jedoch nicht überspannt werden. Es sei daher ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Kostenposition i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV „Kosten der Sach- und Haftpflichtversiche-rung“ als „Versicherung“ in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Eine Kontrolle dieser Position, beispielsweise ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die Versicherungsarten aufteilen, brauche die Abrechnung selbst nicht zu ermöglichen, so der Bundesgerichtshof.
BGH: Fristsetzung
Für eine Fristsetzung gem. § 281 Abs. 1 BGB genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht; der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End)-Termins bedarf es nicht. (BGH, Versäumnisurteil v. 12.8.2009, Az.: VIII ZR 254/09).
Rückgabeanspruch des Vermieters umfasst gezogene Nutzungen des Mieters.
Mit seinem Urteil vom 4. September 2009 (Az.: XII ZR 76/08), hat der BGH dem Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen zugesprochen, die ein Mieter durch eine Untervermietung ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB erzielt hat. Der Beklagte mietete von der Klägerin Gewerberäume (Miete 1.000 DM mtl.), die er an eine GmbH zu einem höheren Mietzins (7.000 DM mtl.) untervermietete. Später kündigte die Klägerin den Mietvertrag und erhob Räumungsklage. Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Beklagte zur Räumung verpflichtet und die Kündigung 1998 wirksam erfolgt war. Der Beklagte übergab die Geschäftsräume 2002 an die Klägerin. Vier Monate zuvor löste der Beklagte den Untermietvertrag mit der GmbH auf und erhielt eine Entschädigung von ca. 14.000 Euro. Das Berufungsgericht sprach dem Kläger die Einnahmen aus der Untervermietung und die Entschädigungssumme aus dem Auflösungsvertrag in Höhe von insgesamt ca. 112.000 Euro zu. Die Revision hatte keinen Erfolg. Der BGH führte aus, dass Mietüberschuss und Abfindung herausgabepflichtige Nutzungen i. S. v. §§ 818 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB sind. Das Nutzungsrecht läge ab dem Kündigungszeitpunkt aus-schließlich bei der Vermieterin. Die Erträge aus der fortbestehenden Nutzung durch den Mieter in Form der Untervermietung seien daher vollständig abzuführen. Der Anwendung des § 987 Abs. 1 BGB stehe die mietvertragliche Vorschrift des § 546a BGB nicht entgegen, da zwischen beiden Vorschriften Anspruchskonkurrenz bestehe, so dass jegliche Nutzungen herauszugeben seien. Zu diesen Nutzungen gehörten gemäß §§ 100, 99 Abs. 3 BGB mittelbare Erträge. Darunter falle nicht nur die tatsächlich erzielte Untermiete, sondern auch die Entschädigung aus dem Auflösungsvertrag, da diese auf der Grundlage des Untermietvertrages erlangt worden sei. Dies gelte unabhängig davon, ob die Vermieterin selbst die erhöhte Miete erzielt hätte. Eine Beschränkung der Höhe nach sei nur denkbar, wenn die herauszugebenden Nutzungen nicht aus der Sache selbst, sondern durch eine besondere Leistung oder Fähigkeit des Herausgabepflichtigen erzielt worden wären. Zumindest bei der Untervermietung sei dies nicht der Fall.
BGH-Urteil: Vermieter muss Mietschuldenfreiheit nicht bescheinigen
Vermieter sollten keine Schuldenfreiheitsbescheinigungen ausstellen.
Vermieter sind nicht verpflichtet, ehemaligen Mietern schriftlich zu bescheinigen, dass sie mietschuldenfrei sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 12. Oktober 2009 entschieden (Az. VIII ZR 238/08). Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland begrüßte die Entscheidung, denn eine Verpflichtung des Vermieters führte nur zum Streit darüber, wann eine solche Bescheinigung zu erteilen sei. „Zudem könnten im Falle des Streits bei der Abwicklung des Mietverhältnisses fehlende Bescheinigungen zur Diskriminierung bei der Wohnungssuche führen. Das wäre weder für Mieter noch für Vermieter befriedigend“, sagte Haus & Grund-Rechtsexperte Kai Warnecke.
In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter Quittungen für die einzelnen Mietzahlungen ausgestellt. Auch anhand eigener Belege konnte der Mieter die Zahlung aller mietrechtlich geschuldeten Zahlungen nachweisen. Dem Vermieter kann laut BGH nicht zugemutet werden, seine eigene Rechtsposition zu gefährden. Eine Bescheinigung könne auch als Beleg dafür gelten, dass der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche verzichte. Daher empfiehlt Haus & Grund Vermietern, keine Schuldenfreiheitsbescheinigungen auszustellen.
